Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Советы юриста — Договор аренды с правом выкупа: правовые основы – Основные средства

Что это означает?

Аренда с правом выкупа – вид взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором, предусматривающий договоренность о перепродаже нежилого помещения после окончания срока. Выкуп арендованного имущества у владельца оговорен в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По закону, передача арендованной недвижимости в собственность арендатора может быть произведена в случае получения текущим владельцем всей обусловленной в письменном договоре выкупной суммы.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

Если стороны условились о последующем выкупе недвижимости уже после заключения соглашения об аренде, намерение фиксируется в дополнительном договоре.

Налоговые последствия аренды с выкупом.

Аренда с выкупом – это не договор купли-продажи в кредит, и сравнение этих понятий является распространенной ошибкой. На деле же они не имеют ничего общего между собой. Данный вывод подтверждает также Высший арбитражный суд. В пункте 2 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, который посвящен вопросам аренды, написано, что следует четко различать два понятия, различных между собой – выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ), и продажа имущества в кредит с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).

ВАС РФ заявляет, что аренда с выкупом подчиняется тем же правилам, которые предусмотрены и для договора купли — продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, предусматривающий впоследствии переход в собственность к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества. К другим отношениям, которые связаны с выкупом имущества, арендованного ранее, применяются правила об аренде, а не о купли – продаже.

При оформлении договора аренды с последующим выкупом имущества, нужно обязательно указать в тексте ту информацию, что арендатор может приобрести в собственность объект аренды.

Но даже если изначально это не было указано в договоре, то стороны могут прийти к данному соглашению и изменить договор, заключив к нему дополнительное соглашение, которое изменяет условия имущественной аренды.

Аренда с выкупом

Соглашение, дополняющее договор должно быть заключено в письменной форме. В том случае, если основной договор аренды был государственно зарегистрирован (к примеру, договор аренды офиса, который заключен на срок более года), то и соглашение, дополняющее договор, также необходимо зарегистрировать.

Если договор был изначально заверен нотариально, то и соглашение к нему придется заверить у нотариуса.

Давайте теперь разберемся с тем, при каких условиях имущество перейдет к арендатору в собственность. В этом случае Гражданский кодекс предоставляет несколько вариантов на выбор. Первый – по истечении срока аренды, имущество становится собственностью арендатора, при условии, что он уплатил выкупную сумму полностью.

Второй вариант – арендатор становится собственником имущества еще до истечения срока аренды, но при том условии, что он внес за имущество всю выкупную стоимость полностью. Но возможет и еще один вариант, при котором арендованное имущество может перейти в собственность к арендатору при наступлении одного из следующих условий: истечение срока аренды или полная уплата выкупной стоимости.

Предлагаем ознакомиться:  ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ УТЕРЕ ДДУ И КАК ВОССТАНОВИТЬ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НА КВАРТИРУ{q} - ВОПРОСЫ К ЮРИСТУ

В договоре аренды с выкупом должны быть прописаны такие моменты, как размер и порядок выплаты выкупной стоимости за имущество. Если этого не сделать, то договор будет считаться не полным, в нем не будет существенного условия, а, значит, он будет считаться не заключенным, то есть не несущий в себе обязательства для сторон.

Аренда с выкупом подразумевает важное условие — определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.

  • Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
  • Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.

Советы юриста - Договор аренды с правом выкупа: правовые основы – Основные средства

Аренда с выкупом подразумевает собой то, что сторонам, совершающим сделку нужно учитывать, что в собственность объект перейдет к арендатору только в том случае, если будут выполнены все условия, прописанные в договоре (внесение полной выкупной стоимости, истечение срока аренды имущества). До этого момента все обязанности, в том числе и по начислению амортизации на объект аренды, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, будут возложены на арендодателя.

Изначальная стоимость имущества, выкупленного впоследствии арендатором, зависит напрямую от того, как определена в договоре выкупная стоимость имущества.

Если выкупная цена в договоре определена в виде суммы всех платежей за аренду, внесенных за время аренды, то у арендатора есть возможность получить имущество, у которого будет первоначальная стоимость нулевая. Почему так происходит? В статье 257 п. 1 Налогового кодекса РФ сказано, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, приобретение, изготовление, доведение до того состояния, в котором оно пригодно к использованию.

Расходы, которыми являются арендные платежи, осуществляемые арендатором, входят в состав прочих расходов, которые связаны с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Из этого следует, что арендные платежи расходами, формирующими первоначальную стоимость используемого имущества, признаваться не могут.

Однако передачу имущества в данном случае нельзя рассматривать как безвозмездное дарение. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает передачу прав собственности. Поэтому, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности платежей за аренду, арендатор приобретет в собственность имущество с первоначальной стоимостью равной нулю.

В том случае, если выкупная стоимость выделена отдельной суммой, то размер первоначальной суммы имущества, используемого в аренду, будет равен закрепленной в договоре выкупной стоимости.

Советы юриста - Договор аренды с правом выкупа: правовые основы – Основные средства

Ежемесячные арендные платежи уменьшают сумму выкупной стоимости имущества, которая определена договором. Однако на счетах учета уменьшение суммы не отражается, поскольку аренда с выкупом имущества является правом, но не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете лица, сдающего имущество в аренду, данное право не может являться доходом от реализации имущества, поскольку отсутствует полная уверенность в том, что может случиться увеличение экономических выгод арендодателя. К примеру, если арендатор не выплатит выкупную цену, то договор будет расторгнут.

При получении арендодателем денежных средств, которыми будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при том условии, что такой платеж осуществился не за сдачу имущества в арендное пользование, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Предлагаем ознакомиться:  Как написать взаимозачет в договоре

Из этого ясно, что в договоре, в котором прописана аренда с выкупом, целесообразно четко разделять выкупную цену и сумму платежей за аренду.

Отличие от других соглашений

От купли-продажи

Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.

Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.

От лизинга

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа. Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.

Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.

Советы юриста - Договор аренды с правом выкупа: правовые основы – Основные средства

Справка! Предложить лизинг в Российской Федерации могут только физические лица, аренда с правом выкупа доступна для всех владельцев недвижимости, физических лиц.

Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

От рассрочки

Аренда с правом выкупа и рассрочка – два разных способа приобрести квартиру с отложенным погашением ее выкупной стоимости. Рассрочку оформляют юридические лица, владельцы недвижимости, например, застройщики. Также подобную услугу предоставляют банки.

Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.

Как определить стоимость такой недвижимости?

Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.

Чтобы понять, сколько стоит помещение, собственники рассчитывают сумму прибили, которую сможет извлечь потенциальный покупатель после перехода права собственности.

Как рассчитать возможную прибыль?

  1. Определить длительность владения (так называемый инвестиционный горизонт).
  2. Рассчитать расходы, которые придется понести владельцу для поддержания нормального функционирования всех систем и составляющих помещения.
  3. Подсчитать чистый операционный доход арендатора, будущего собственника (от годового дохода отнять расходы на содержание недвижимости).
  4. Включить в доход рост стоимости недвижимости, если есть предпосылки.

Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.

Предлагаем ознакомиться:  В каких случаях имеет смысл заключить рамочный договор

Налоговые последствия

Обратите внимание, что права собственности на объект переходит к арендатору только после выполнения им ряда условий. До этого момента обязанность по начислению амортизации остается на арендодателе. Первоначальная стоимость недвижимости напрямую зависит от выбранного способа погашения выкупной стоимости – через арендные платежи или отдельно.

Советы юриста - Договор аренды с правом выкупа: правовые основы – Основные средства

Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.

Общее содержание документа

Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

В ГК сказано, что арендодатель имеет возможность выбрать вариант выкупа недвижимости, прописать переход права собственности по истечении срока, при условии проплаты выкупной цены или в случае наступления хотя бы одного из вышеуказанных условий. Особенное внимание сторонам следует уделить пункту об оплате, аренда с правом выкупа предусматривает наличие платежей двух типов:

  1. Арендной платы.
  2. Стоимости выкупа.

Стороны имеют право договориться о любом способе погашения стоимости, например, прописать оплату аренды как частичное погашение выкупной стоимости или разделить их.

Помимо пункта о выкупе, договор включает в себя часть об обязанностях, правах и сроках арендных взаимоотношений (она ничем не отличается от положений стандартного договора). В некоторых случаях договор аренды с правом выкупа отличается от классического варианта с арендой только наличие одного дополнительного пункта о выкупе.

Бухгалтерский учет

Бухгалтеры советуют четко разделять арендную плату от выкупной стоимости, чтобы обойтись без налоговых проблем по завершению сделки.

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке. Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора. При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector