Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Общее имущество многоквартирного дома – что это такое, содержание и ремонт

Что считается общим

К общему имуществу МКД должны иметь открытый доступ не только все владельцы помещений данного строения, будь оно жилое или нежилое, но и сотрудники органов власти, учреждений местного самоуправления и управляющих компаний.

В список общего владения для владельцев жилых помещений в многоквартирных домах входят:

  • Помещения, непредназначенные для проживания в них, без закреплённого за ними конкретного собственника;
  • Крыша многоквартирного строения (вся, а не только участок над подъездом);
  • pic_011Несущие конструктивные элементы и ограждения (плиты под балконы, стены, несущие опоры, фундамент, прочее);
  • Проёмы дверей, не являющихся входом в личные квартиры, объекты, играющие роль парапетов и перил, а также окна на технических площадках;
  • Системы, предназначенные для обеспечения норм санитарии и энергоснабжения;
  • Придомовая территория, в том числе земля, на которой возведено здание;
  • Строения общего домового значения, предназначенные под благоустройство (котельные, коллективные парковки, спортивные и детские площадки, гаражи).

О чём гласит российское законодательство

В общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме входят элементы, требующие определённых мероприятий по уходу и содержанию, в соответствии с действующими законодательными нормами. К ним относятся законы о санитарии и гигиены, противопожарной безопасности, строительных положениях и прочие акты. Согласно ним, содержание общей недвижимости означает:

  • Сохранять её характеристики, в том числе безопасность и надёжность;
  • Соблюдать требования безопасности для жильцов, их частной собственности и объектов, находящихся в ведомстве муниципалитета;
  • 4stat36jkrfГарантировать свободный и открытый доступ к общему имуществу;
  • Не нарушать права и интересы иных хозяев недвижимости, независимо от формы владения и целевого назначения имущества;
  • Следить за исправностью коммуникационных систем, инженерного оборудования, а также своевременно проводить проверки и ремонтные роботы;
  • Сохранение надлежащего внешнего вида дома, в соответствии с градостроительным проектом и планами реконструкции.

Решения, касающиеся общего имущества, нельзя принимать единолично, не поставив в известность всех жильцов многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

Основными регуляторами взаимоотношений в таких домах вступают Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и некоторые правовые акты:

  • Так, статья 36 в первой своей части ЖК РФ описывает долевую составляющую всех собственников многоквартирного дома и состав такого имущества.
  • Статья 16 добавляет в эту собственность и земельный участок под и рядом с домом, чего в законодательстве не было ранее. Зато это дает право совладельцам вести благоустройство данной территории, всячески облагораживая ее.
  • Общая долевая собственность таких владений прописана и в 290 статье ГК РФ.
  • А также статья 3 пункт 2 этого же документа уравнивает нормы гражданских отношений в плане собственности в границы этого же кодекса.
  • Закон «О товариществах собственников жилья» – правила по управлению, владению и содержанию данного владения. Постановление Правительства от 2006 года № 491 содержит полную расшифровку всего свода правил пользования и обслуживания таких домов их владельцами.

Внутридомовые системы

В общее имущество также входят все внутридомовые системы, такие как водопровод, электричество, газ, вентиляция, общие домовые учётные конструкции, пассажирский лифт, различные кабели и т.д. Отвечают за их правильное содержание, обслуживание и ремонт все проживающие граждане, управляющая компания или товарищество собственников жилья, если это передано в их компетенцию.

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

К внутридомовым системам общего имущества также относятся все системы телекоммуникации, но только до внешних стен здания. Жильцы отвечают только за ту часть, которая соединяется с общей системой. За пределами стен дома за них отвечает компания, поставляющая определённый ресурс.

Разумеется, в привычном понимании пользования таким общим имуществом много ограничений. Как правило, внутридомовые системы неприкосновенны, пока им не требуется техническое обслуживание или ремонт, так как самовольное вмешательство может нарушить интересы других жильцов и причинить им ущерб.

Что относится к общедомовому имуществу?

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

  1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
  2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
  3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
  4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк - это общедомовое имущество
Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях.

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

Выше были перечислены составляющие такого имущества, остановимся на них подробнее:

  • фундамент — это нижняя основа всего дома, ее целостность и надежность — залог надежности всего дома;
  • крыша — верхняя основа дома, ее целостность уберегает от потерь тепла, от влаги и других погодных осадков;
  • ограждающие конструкции несущего типа — все виды стен, перекрытий, перегородок и подобного;
  • неограждающие конструкции ненесущего типа — перегородки, деформация которых не несет урона всему дому.

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома

Общая собственность дома делится на долевые составляющие, принадлежащие всем владельцам квартир. Связь размера доли в такой собственности напрямую равна общей площади вашего личного жилья, которой владеет человек (ст. 37 ЖК РФ).

Если в плане владения квартирой у собственника такого жилья это выражено в натуре, то относительной общей собственности этот процесс формируется без выделения в фактическом и отдельном виде.

Таким образом, владелец доли не может:

  • произвести отчуждение доли в свою пользу;
  • влиять на нее каким-то образом, что это приведет к потере его доли в общем составе;
  • передавать свое право другим.

При приобретении квартиры в таком домовладении вам автоматически переходят все права и обязанности по долевому участию бывшего владельца общей собственности дома. И изменить это никоим образом нельзя.

Зачастую создается инициативная группа из числа собственников жилья, которая курирует текущие проблемы домовладения. В ней распределены роли секретаря, председателя. Все протоколируется, принимаются и соответствующие акты для осуществления правильного пользования домовладением, и данные о сборе финансов и их расходов обязательно с предоставлением на ознакомление первичной отчётности.

Владельцы доли в общем домовладении обязаны проводить собрание минимум один раз в год с присутствием всех либо их представителей. Датирование и время таких встреч проводят на первоначальном собрании, когда принимают дом. Все проголосованные решения протоколируются и визируются членами комиссии и всеми присутствующими владельцами или их представителями.

Предлагаем ознакомиться:  Наследники первой очереди по закону

Рекомендованы и более частые собрания, именуемые “внеочередными”, зачастую их инициируют либо группа активистов, либо отдельный владелец доли. Правовыми голосами всех собраний любого типа наделены участники кворума, которых выбирают жильцы. Их состав определяется путем жеребьевки или выбора жильцов.

Если вы решили выступить инициатором сбора внеочередного собрания жильцов, сообщить им нужно за десять дней до сбора. Если не был выбран другой способ оповещения, то его нужно осуществить путем направления каждому собственнику заказных писем с уведомлениями. А также письмо должно быть вручено под роспись.

Формат оповещения состоит из:

  • данных об инициаторе собрания;
  • формы проведения собрания;
  • даты, времени и месте сбора;
  • цели и сути сбора собственников.

Обязательно ведение расходной книги, если выбран способ управления без управляющей организации. Если управление ведется с ее помощью, то на ежегодном собрании обязательна проверка данных по расходным статьям и фактическая сверка их деятельности.

Также на таких собраниях выявляют неплательщики, которые не выполняют свои обязательства по отношению к возложенным на них обязанностям собственника доли. Если были неоднократные предупреждения, и они не возымели должного эффекта, то составляется документ от остальных собственников для направления его в суд с целью наказания виновного путем административного решения с взысканием с него задолженности перед остальными собственниками.

Ведется много споров по внутреннему разграничению эксплуатационной ответственности в многоэтажке, а именно по разделению ответственности между владельцами помещений и управдомом. К тому же требуют конкретной доработки вопросы размежевания обязательств по инженерным коммуникациям и строительным конструкциям зданий такого типа.

Общие положения

Понятие общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме дает Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 36 (п. 1) в него входят:

  1. «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)»;
  2. «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Похожие положения внесены и в Гражданский кодекс РФ, например, ст. 290 (п. 1) гласит: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Для уточнения приведем разъяснения из постановления № 25 от 23.06.2015 пленума Верховного Суда РФ: «собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

Структуру коллективного имущества в многоквартирном здании уточняют Правила его содержания, принятые постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006.

    1. Граница раздела на системе отопления

По пункту 6 вышеупомянутых Правил к общей собственности относится внутренняя система отопления здания, в которую входят стояки, элементы обогрева, запорная и регулировочная арматура, общедомовые счетчики тепловой энергии и прочее оборудование, задействованное в данных сетях.

Относятся ли к общему имуществу МКД батареи (радиаторы) в квартирах

Только на основании указанного п. 6 еще в 2007 году Минрегион России заключил, что внутриквартирные радиаторы, как обогревающие элементы домовой системы отопления, тоже являются совместным имуществом МКД (письмо данного ведомства № 16273-СК/07 от 04.09.2007).

Гораздо позже решением ВС РФ № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 было установлено, что к трактовке шестого пункта нужно подходить системно, в сочетании с п. 2 (п/п «д») Правил и статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно данным нормам к общей собственности владельцев МКД причисляются только те радиаторы отопления, которые обогревают более одной квартиры, то есть расположены за ее пределами (лестничные площадки, подвальные помещения и др.).

Квартирные батареи с отключающими устройствами, вмонтированные в отводы от центральных стояков отопительной системы здания, обслуживают лишь одну жилплощадь и могут быть сняты владельцем после согласования переустройства данного помещения по ст. 26 Жилищного кодекса. Выходит, что радиаторы с выключателями являются приватной собственностью владельца квадратуры, где они установлены. Что до самого отключающего приспособления, то оно находится на участке, за который отвечает управдом. Однако при самостоятельной замене собственником указанного устройства он становится владельцем такового.

Во исполнение решения Верховного Суда № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 и следуя принципу «от обратного», судебные органы считают, что батареи без отключающих устройств входят в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможна ли граница раздела по первым сварным (резьбовым) соединениям

Очень часто договоры, заключаемые на управление МКД, содержат положения такого типа: «Граница эксплуатационной ответственности между общим и личным имуществом собственников на системе отопления устанавливается по отсекающей арматуре (первому вентилю) от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире, а при отсутствии вентилей – по первым сварным (резьбовым) соединениям на ответвлениях стояков». Похожие пункты предусматриваются при размежевании ответственности в системах ГВС.

Возникает вопрос: имеет ли подобное разделение обязательств по сварным (нарезным) соединениям правовую основу? Вероятнее всего, нет. Только присутствие отключающего приспособления при снятии либо отключении квартирного радиатора поддерживает циркуляцию тепла в отопительной системе через байпас (в виде перемычки), вмонтированный перед обогревателем. Если байпас и выключающее устройство отсутствуют, такой радиатор входит в общую систему отопления и не является подсоединенным к ней элементом.

Вывод

Итак, размежевание ответственности на отопительной системе по первому соединению (сварному или резьбовому) не вполне согласуется с Правилами содержания (пункты 5, 6), так как радиаторы без отключающих устройств входят в общее имущество собственников жилого дома.

  1. Граница раздела на системах холодного и горячего водоснабжения

Коллективной собственностью также являются инженерные системы ХВС и ГВС внутри дома, которые содержат центральные стояки с ответвлениями до ближайшего отключающего их устройства, сами отключатели, общедомовые счетчики на оба вида подаваемой воды, первые регулирующие запорные краны на разветвлениях от стояков внутри квартир и оборудование (механическое, электро- и сантехническое), установленное в данных сетях (пункт 5, абз. 1 Правил).

1-8

Как видим, эксплуатационная ответственность дифференцируется так:

  • собственник отвечает за герметичность нарезного соединения внутриквартирных труб с ближайшим отключающим приспособлением, за состояние труб внутри квартиры и сантехнику, используемую в помещении;
  • управдом контролирует стояковые трубы, разветвления от них и ближайшее перекрывающее устройство.

3. Полотенцесушители – общее имущество?

С первого взгляда может показаться, что полотенцесушитель является собственностью владельца квартиры, поскольку обслуживает только эту жилплощадь. Однако все гораздо сложнее.

Если брать в расчет особенности конструкции МКД, то вероятны два варианта собственности полотенцесушителей:

  • отдельная конструкция с устройством для отключения, которая считается личным имуществом владельца квартиры;
  • цельносварная конструкция без вентилей, которая входит в единую домовую систему ГВС. Следовательно, змеевик можно отключить только путем перекрывания горячей воды на весь стояк. В данном случае он входит в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме.

К сведению. Совместная собственность МКД охватывает лишь полотенцесушители без отключающих устройств, которые нельзя демонтировать без затрагивания стояка подачи ГВС или системы отопления.

Правила содержания общего имущества в МКД

Для поддержания соответствующего законодательством состояния дома:

  • нужно регулярно проводить осмотр дома для определения износа или устаревания конструкции с ее дальнейшим ремонтом во избежание нанесения вреда любого типа жильцам дома;
  • нужно содержать все коммуникации в надлежащем состоянии;
  • нужно поддерживать в таких помещениях установленные законодательством температурные режимы и характеристики влажности;
  • нужно регулярно убирать помещения и придомовую территорию;
  • нужно обеспечить своевременный вывоз отходов любых типов;
  • нужно организовать место под сбор ламп, имеющих в составе ртуть для их дальнейшей утилизации согласно требованиям Закона;
  • поддерживать пожарную безопасность дома;
  • благоустраивать и озеленять придомовой участок и строения, находящиеся на нем;
  • своевременно проводить ремонт как текущего, так и капитального плана;
  • проводить мероприятия, направленные на повышение энергосбережения дома;
  • установка общих домовых счетчиков на все виды, поставляемых коммунальными службами, услуг.

Осматривать домостроение обязаны люди, выбранные общим собранием и лицо, представляющее управляющую организацию (если ее выбрали), работающие по заключенному с ними договору. После осмотра пишут соответствующий акт, дающий основание для решений по ремонтам всех типов. Аналогичный акт пишут и для первоначального приема дома, чтобы иметь представление о текущем состоянии дел домовладения.

Для правильного пользования домовладением и поддержания его состояния на надлежащем по законодательству уровне выбирается метод управления:

  • владельцами доли путем подписания договорных отношений с компанией, предоставляющей эти услуги;
  • непосредственно владельцами доли путем подписания договорных отношений с организацией подрядчиком, предоставляющей такие услуги;
  • товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе членства собственников в такой организации;
  • товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе подписанных договорных отношений между членами вышеуказанных организаций и не состоящими в них владельцами долей.
Предлагаем ознакомиться:  Кто рассчитывает неустойку по алиментам?

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

На проводимых плановых собраниях обговариваются и утверждаются шаги и услуги, необходимые для ремонта любого типа и сбора финансирования этого.

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации.

Согласно пунктам 3-4 «собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Выходит, что хозяин квартиры первого этажа обязательно должен вкладываться в ремонт и техобслуживание лифта, хотя он им, скорее всего, не пользуется. Аналогично жильцы верхнего этажа несут затраты на устранение последствий затопления подвала, хотя лично они в этом не заинтересованы. 

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

Главная обязанность владельцев помещений МКД заключается в том, что по общим правилам именно они несут расходы по содержанию своей собственности. Впрочем, данное правило изложено диспозитивно, поэтому обязательства по обслуживанию помещения могут возлагаться также на лиц, не имеющих на него прав собственности, если это предписано договором или федеральным законом (ст. 30 Жилищного кодекса, п. 3).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с названым Федеральным законом относятся (ст. 166 Жилищного кодекса) «ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши;

ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах»; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома»; а также установка коллективных счетчиков на потребляемые ресурсы и общедомовых узлов управления (на отопление, ГВС и ХВС, электроэнергию и газ). Этот перечень считается исчерпывающим.

Федеральный законодательный акт № 85 устанавливает, что капремонт МКД осуществляется за деньги из долевого финансирования, поступающие в бюджеты субъектов РФ или местную казну, за средства ТСЖ, ЖК, ЖСК и других потребительских кооперативов или владельцев помещений многоэтажек в границах установленного минимума (согласно ст. 18, ч. 2 и ст. 20, ч. 6, п. 2 Закона).

Перечисленные средства должны расходоваться только на вышеуказанные работы, формирование проектной документации для выполнения капремонта, энергетическое обследование МКД (если таковое предусмотрено соответствующей региональной адресной программой), а также проведение госэкспертизы данной документации согласно правовым актам России о градостроительстве.

Содержание МКД — что это? Существует несколько способов содержания имущества. Рассмотрим подробно каждый из них и выявим особенности:

  1. Содержание силами жильцов дома. В этом случае граждане самостоятельно подписывают договоры на энергоснабжение, отопление, вывоз мусора и т. д. с рядом организаций. У способа есть плюсы и минусы. Главное преимущество заключается в экономии средств людей, а отрицательная сторона — нежелание собственников брать на себя такой объем ответственности. Людям проще переложить эти обязанности на управляющие компании, хоть и заплатив ей при этом деньги.
  2. Вышеупомянутая управляющая компания предоставляет ряд профессиональных услуг по управлению элементами в МКД. Минус заключается в невозможности жильцов повлиять на решения УК. То есть если компания решила, что вывоз мусора будет производиться 2 раза в неделю, а жильцы настаивают на вывозе мусора каждый день, то последнее слово будет за УК. В практике часто встречаются случаи злоупотребления правом со стороны УК. Поменять способ управления люди могут, проведя общедомовое собрание.
  3. Жилищный кооператив или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Орган управления домом и его имуществом. Он может самостоятельно осуществлять свои функции, а может привлекать и сторонние организации. Сотрудничество между ТСЖ и ними подтверждается договором. Управление имуществом ТСЖ также не гарантирует отсутствие проблем. Иногда эти организации недобросовестно выполняют свои функции, что влечет за собой неприятные последствия. В первую очередь, конечно, для жильцов дома.

Оплата содержания общедомового имущества

  • Заботиться об освещении всех помещений (чердак, подвал, лестничная клетка, лифт, техническое строение, кладовая);
  • Контролировать уровень температуры и влажности в здании;
  • 2016-06-05_175944Заниматься уборкой лифтов, лестничных клеток и иных помещений, имеющих статус совместного имущества жильцов;
  • Заботиться о сборе и вывозе мусора, включая тот, который является результатом ведения коммерческой деятельности арендаторов помещений в доме и придомовых постройках;
  • Соблюдать пожарную безопасность;
  • Содержать и ухаживать за растениями и придомовой территорией (парковка, спортивные и детские площадки, прочее);
  • Контролировать состояние многоквартирного дома в целом;
  • Заниматься сезонными работами на придомовой территории.

На практике весь этот перечень обычно передаётся управляющим компаниям, жилищно-коммунальным хозяйствам или товариществам собственников жилья.

Общее имущество многоквартирного дома - что это такое, содержание и ремонт

Кто бы ни нёс ответственность за обеспечение надлежащих условий, жильцы не освобождаются от своих обязанностей и личной ответственности. Это обусловлено тем, что каждый обязан следить, чтобы все необходимые работы проводились своевременно и должным образом. Если за этим никто не следит, то это говорит о безответственности жильцов, их беспечности и безразличии.

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме являются:

  • использование помещения только по его прямому назначению. Если бойлерная нужна для бойлера, то размещать там другие предметы и тем более людей запрещено;
  • лица обязаны поддерживать нормальное состояние здания. Что имеется в виду под нормальным состоянием? Прежде всего это чистота в подъездах, на придомовых территориях, на крышах. Не следует думать, что если это подъезд, то в нем можно бросать мусор и курить. Прежде всего это имущество вашего дома, в котором кроме вас проживают и другие лица;
  • также жильцы должны сохранять свое жилое помещение. Если в вашем доме 20 окон, то через год в нем также должно быть 20 окон. Сохранность — важный элемент эксплуатации жилья.

Круг правил пользования имуществом в МКД содержит в себе права и обязанности, которые жильцы должны соблюдать. Неисполнение этих правил может повлечь за собой серьезные правовые последствия.

В расходы входят известные всем коммунальные платежи, платы за капитальный ремонт и так далее.

В правилах содержания имущества МКД четко прописано, что граждане обязаны нести указанные расходы.

Их размер рассчитывается в соответствии с постановлением правительства № 354 и зависит от площади объекта, а также не должен превышать показания потребления услуг ЖКХ по определенному субъекту.

Плата за содержание не зависит от количества прописанных людей в квартире, а также не имеет значение, уехали вы в отпуск и не появляетесь дома или же находитесь там каждый день. Перерасчет в такой ситуации не предусмотрен.

Такой порядок призван обеспечить:

  • надежность и безопасность всех характеристик домостроения;
  • безопасность проживания человека;
  • целостность имущественных владений лиц всех типов хозяйствования на всех уровнях;
  • отсутствие препятствий по прохождению в помещения всех типов, находящихся в домостроении;
  • незыблемость права существования как владельцев долей, так и их гостей;
  • бесперебойную работу всех коммуникационных конструкций любого типа;
  • соблюдение архитектурного вида дома, установленного при строительстве или в процессе реконструкции.

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Содержание общего имущества дома опирается только на требования законодательных документов и всех установленных им нормативов.

Так, закон запрещает:

  • вести деятельность производственного или коммерческого плана без одобрения собрания всех владельцев;
  • осуществлять перепланировку, достройку или ликвидацию конструкций несущего плана, т.к. приведет к нарушению целостности дома;
  • осуществлять хранение личных вещей в не предназначенных для них местах;
  • портить внешний вид конструкций путем нанесения надписей и рисунков;
  • хранить мелкое движимое имущество, если это мешает другим жильцам беспрепятственно попадать в любое помещение дома;
  • проводить рекламную агитацию с помощью объявлений на стенах и других конструкциях дома;
  • установку любого дополнительного элемента конструкций без согласования с управляющей организацией и собственниками;
  • оставлять мусор любого типа;
  • курение и распитие алкоголя.
Предлагаем ознакомиться:  Коэффициенты балконов и лоджий

Относительного придомового земельного участка, на нем запрещается:

  • строить гараж;
  • устраивать огород;
  • парковать, ремонтировать и мыть автотранспорт;
  • выгуливать животных на облагороженных территориях;
  • захламлять территорию различными предметами;
  • делать насаждения растений без согласия управляющей организации;
  • управлять транспортом, причиняя неудобство пешеходам.

Причинённый вред имуществу, остановленному в местах общего пользования, не возмещается управляющей организации, т.к. это противоречит настоящим правилам пользования.

Для более удобного рассмотрения темы разделим процесс легализации уже имеющейся рекламы в жилом здании и поиск новых рекламодателей на несколько этапов:

  • инвентаризация и мониторинг существующей и потенциальной рекламы;
  • расчет стоимости всех видов рекламы (действующей и возможной);
  • определение способов получения дохода и расходования выручки от размещения рекламы, назначение уполномоченного лица, оформляющего договоры с заказчиками;
  • принятие общим собранием собственников основных условий договоров о рекламе и их дальнейшее оформление;
  • использование доходов от размещения рекламы и ведение финансовой отчетности.

Поговорим о каждом из этапов более подробно.

8a076a9a28dfc79fd1953e73dcf8126f_x1024

1. Инвентаризация имеющейся рекламы и потенциально возможной рекламы

Удобнее составить список размещенных в многоэтажке видов рекламы и добавить в него рекламодателей, которых вы считаете заинтересованными в продвижении товаров (услуг) среди обитателей МКД. Какие позиции внести в данный перечень, обсудим на примере таблицы № 1.

Вашими потенциальными рекламщиками могут стать магазины, кафе и объекты инфраструктуры, расположенные неподалеку от жилого здания. Им всегда можно предложить воспользоваться информационными стендами МКД для размещения рекламных листовок. Данный вид рекламы практически нелегален, а потому не оплачивается.

Он стоит дешево, к тому же всегда существует способ для бесплатного распространения рекламы. К примеру, раскладка листовок в потовые ящики. Донесите до рекламодателя, что информация, расположенная под стеклом специального стенда вызывает больше интереса, нежели бумажки, разбросанные по подъезду. К тому же, «мусор» в почтовых ящиках вызывает неприятные эмоции, и многие тут же выбрасывают нежелательную рекламу.

Если жилой дом имеет сплошную торцевую стену без окон, она может быть использована в рекламных целях. Для крупных городов подойдет масштабная конструкция типа медиафасада или нанесение граффити.

На многоэтажных жилых зданиях, построенных в оживленных местах транспортной развязки, для рекламы часто используют крыши. К счастью, в последнее время требования к размещению подобных конструкций ужесточились (это касается массы и габаритов рекламных площадок), что избавляет собственников общего имущества в многоквартирном доме от беспокойства по поводу состояния кровли. Чаще всего рекламщики попросту страхуют от рисков свои конструкции вместе с крышей здания.

2. Определение стоимости каждого вида рекламы

Элементарный способ определения цен на рекламу — это мониторинг стоимости ее размещения в ближайших многоэтажных домах. Кроме того, можно просто прийти к соглашению с возможным рекламодателем. Поинтересуйтесь, как рассчитывают подобные тарифы активисты из соседних высоток, проштудируйте цены в Интернете.

19082_remotniki-360x270

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

[googleadsense3]

Оценить публикацию

[kkstarratings]

Роль управляющих органов

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору.

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

2016-06-05_180042

Определение состава общей собственности жильцов многоквартирных домов влечёт за собой вполне логичный вопрос о том, как можно передать ответственность за нее и сопутствующие заботы какой-либо соответствующей структуре. Зачастую ней выступает управляющая компания, которая берёт за свои услуги фиксированную оплату и, в случае невыполнения своих обязанностей по договору, будет отвечать перед судом и гражданами. В стандартном соглашении управляющие компании не берут на себя ответственность за:

  • Осмотр помещений не находящихся в общем владении и принятие мер, направленных на сохранность и их исправность (кроме внутридомовых коммуникаций);
  • Утепление жилых помещений, замену окон и дверей в приватизированных квартирах;
  • Уборку территории, которая не относится к придомовой;
  • Озеленение и уход за насаждениями, не являющимися общим имуществом.

Иными словами, управляющая компания не несёт абсолютно никакой ответственности за личное имущество граждан. В остальном, заключая с управляющей компанией договор, имеет смысл не только внимательно его прочитать, но и внести те пункты, которые хотелось бы там видеть, а также прийти к компромиссу в тех, которые не устраивают.

Текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома

Общее имущество многоквартирного дома, как и любое другое, время от времени требует ремонта. Если жильцы заключили договор с управляющей компанией, то в договоре с ней должен быть прописан порядок проведения ремонтных работ. Если же ответственность передана товариществу, то решать подобные вопросы необходимо на общих собраниях.

Общая собственность, оборудование и помещения, у которых нет единственного владельца, может определяться только законом. Соответственно, ремонт общего домового имущества не должен затрагивать личную собственность, например, дверь в квартиру. Даже если её внешний вид портит новый ремонт в подъезде – это заботы владельца квартиры.

Проводятся все ремонтные работы по предварительному согласованию, в намеченные заранее сроки. Это не касается разве что непредвиденных аварийных ситуаций, которые возникают чаще всего с системами инженерных коммуникаций (прорыв систем водопровода, нарушение работы электрических узлов, прочее).

Текущий ремонт призван обеспечить профилактику и устранение мелких, не глобальных, проблем дома без замены несущих конструкций и дорогостоящих деталей различных коммуникационных каналов домовладения.

Сюда не войдет:

  • ремонт или замена дверных проемов в помещения не общего пользования;
  • ремонт или замена окон в помещения не общего пользования.

В случае когда это имущество дошло до граничных показателей износа, которые могут привести к потере безопасности в плане проживания жильцов и вреда для их личных вещей, то составляется соответствующий акт в присутствии представителей власти, контролирующего состояние всех фондов жилья. Опираясь на него, владельцы долей в домовладении будут принимать незамедлительные меры по устранению данной проблемы, не дожидаясь срока, установленного ремонта капитального характера.

Соответственно, и капитальный ремонт назначается собранием владельцев доли в домовладении. Его цель — устранить физическую изношенность и разрушение имущества, а именно всех основных составляющих дома, восстановить и заменить дорогостоящие детали различных составных самого дома, также коммуникационных сетей.

На ком лежат расходы

Объекты, входящие в состав общего имущества владельцев жилья и нежилых помещений в многоквартирном доме, на своё содержание и ремонт требуют определенных финансовых затрат. Поскольку дом совместный, то и его содержание является общей задачей. Соответственно, все денежные расходы также совместные. Кроме того, денежные взносы не одинаковы для всех.

  • Ежемесячную оплату по счетам управляющей компании, если таковая обслуживает данный многоквартирный жилой дом. Средства уходят на планируемый ремонт и текущее содержание (замена ламп на лестничных площадках и т.д.);
  • Членские взносы, если вместо управляющей компании её роль выполняет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив.

В соответствии с российским законодательством, за неуплату содержания общего домового имущества неплательщик будет признан должником и может быть привлечён к ответственности с требованием возместить задолженность, в том числе и через суд. Однако никакие пени или проценты при этом не предусмотрены.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector