Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

  • арендодатель не передал имущество арендатору;
  • арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

r />

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

r />

  • имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;
  • арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
  • имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

r />

Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования 

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации.

Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ{q}

Ответ: да, можно.

В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Вопрос: Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

r />

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения 

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Предлагаем ознакомиться:  Работа по агентскому договору плюсы и минусы

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.

Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора. Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

  • сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  • существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
  • утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  • увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.

r />

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора 

Организация юридической функции

– Какой бизнес компании поддерживает юридическая служба BASF в России и СНГ{q}– В сферу нашей ответственности входит юридическая поддержка производства и продажи химической продукции на территории СНГ.

– Вся поддержка осуществляется дистанционно из Москвы{q}– В основном да. Кроме Москвы у нас есть юрист в Киеве, который поддерживает бизнес в Украине, Молдове, Грузии и Армении. Также есть юрист в Ростове-на-Дону (это объясняется тем, что на юге России самые активные продажи агрохимикатов). Пять юристов и один ассистент работают в московском офисе.

У них сложная структура обязанностей: каждый отвечает за правовую поддержку определенного бизнес-подразделения и сверх того за поддержку всех подразделений бизнеса в какой-то стране, кроме России (кто-то отвечает за Казахстан, кто-то – за Беларусь и т. д.). Плюс каждый из юристов сопровождает еще и какое-то конкретное юридическое лицо из нашей группы компаний на территории СНГ.

– То есть специализированного юриста, который занимался бы только корпоративным направлением, у вас нет{q}– Нет, и это не случайно. Во-первых, несмотря на то что у нас несколько юридических лиц на территории СНГ, объем корпоративной работы не настолько большой, а главное, не настолько сложный, чтобы выделять на него отдельного человека.

Предлагаем ознакомиться:  Срок давности просроченного кредита

Это было бы неэффективно. Во-вторых, я сторонник того, что работа юриста никогда не должна ограничиваться одной узкой функцией. По этой причине у нас также нет юриста, который занимался бы только договорами. Однообразная работа может демотивировать и побуждать искать более интересный вариант в другой компании. На мой взгляд, самое правильное – раскрывать потенциал моих коллег-юристов через разнообразные и сложные задачи.

– В чем преимущество такой структуры обязанностей: бизнес-юнит плюс территория, плюс юридическое лицо{q}– В условиях достаточно компактной юридической службы при большом объеме работы это самый эффективный вариант. В силу того, что информацией о том или ином бизнес-юните или об особенностях работы на той или иной территории в итоге отлично владеют все юристы (через поддержку конкретного бизнес-подразделения на всех территориях и наоборот – через поддержку всех бизнес-юнитов на конкретной территории), во время отсутствия кого-то из юристов каждый может легко подхватить его блок.

Особенности работы

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

– У концерна BASF на химическом рынке России и СНГ широкая линейка продуктов в совершенно разных сегментах – строительная химия, агрохимикаты, специальные химикаты для различных отраслей промышленности и т. д. Что с точки зрения работы юриста представляет собой бизнес по производству и реализации такой продукции{q}

– Бизнес представляет собой, во-первых, дистрибуцию, если речь идет о товарах, которые импортируются из Европы. Работа юристов в этом направлении такая же, как в дистрибуции любых других товаров, – это сопровождение поставок и вопросы, так или иначе связанные с импортом (таможенный и валютный контроль, например).

Во-вторых, у концерна BASF есть локальное производство в России, а также в Казахстане и Азербайджане. Это в основном рынок B2B (бизнес для бизнеса). В частности, мы производим в Подмосковье материалы, необходимые для укрепления взлетно-посадочных полос, ремонта плотин, мостов. Кроме того, в Подмосковье у нас лакокрасочное производство, его клиенты – подавляющее большинство иностранных автомобильных марок, которые собираются в России, а также авторемонтные мастерские дилерских центров этих марок.

Любое производство в части работы юристов – широкое поле. Вряд ли можно предусмотреть заранее абсолютно все вопросы, с которыми придется столкнуться.

– Какие можно выделить в вашей работе основные функциональные блоки независимо от того, что это – дистрибуция или производство{q}– Блоки вполне стандартные: консультирование внутренних клиентов, оценка рисков, договорная работа и проектная деятельность (когда в компании происходят какие-то масштабные изменения или открываются новые направления бизнеса).

Кстати, договорную работу я не считаю солидным блоком – если речь идет о типовых сделках, то визирование проектов договоров чисто техническая функция, которую легко оптимизировать и свести временные затраты юриста к минимуму. Гораздо больше внимания и усилий требуют нестандартные сделки, сопровождающие бизнес-проекты.

– Например{q}– Например, мы производим добавки (так называемые присадки) к бензину, которые придают топливу особые качества. Специалисты топливной компании и BASF совместно находят оптимальное технологическое решение и на рынок выводится улучшенный бензин. Мы сопровождаем юридическую часть проекта.

– То есть в подобных случаях возникает объект интеллектуальной собственности, требуется регистрация патента, а договор с клиентом имеет смешанный характер – не только поставка, но и лицензионное соглашение{q}– Все так и есть, за исключением регистрации патента. Во-первых, в концерне BASF действует правило – все товарные знаки и патенты должны быть оформлены на головную компанию в Германии.

Поэтому наша компетенция – составление лицензионных соглашений. Во-вторых, не всегда наши технологические решения можно запатентовать – иногда это ноу-хау. А с ноу-хау известная проблема: этот объект интеллектуальной собственности как бы есть, но его как бы и нет, потому что защитить такие сведения от утечки гораздо труднее, чем в случае с изобретением, которое охраняется патентом.

– Вы упомянули об оптимизации функции по проверке проектов договоров в стандартных, типовых сделках. В чем ваш секрет{q}– Все очень просто. Понятно, что юристу удобнее проверять проект, если он составлен по привычной типовой форме. Но если контрагент – крупная солидная компания, у которой на все случаи жизни есть свои типовые формы, то как убедить ее юристов использовать именно наш проект{q}

Нужно сделать нашу форму такой, чтобы она не вызывала отторжения. Для этого в ней, во-первых, не должно быть откровенно дискриминационных условий. Во-вторых, она не должна быть объемной. Я прекрасно понимаю коллег из других компаний: никому не хочется вникать в чужой огромный многостраничный контракт.

когда мы полностью убрали из нашей типовой формы все необязательные условия, она стала двухстраничной. Оказалось, что юристы чисто психологически воспринимают такие маленькие договоры как нечто несерьезное. Пришлось для солидности «нарастить» договор до четырех страниц, все-таки включив в него несколько очевидных условий, которые и так есть в Гражданском кодексе.

Но даже нашу собственную типовую форму важно правильно проверять, когда она вернулась от контрагента с его подписью. Как быстро удостовериться, что туда не внесли невыгодных нам изменений{q} Разумеется, речь идет о ситуациях, когда мы получаем договор в бумажном виде, а не в электронном (во втором случае проверить документ на предмет расхождений элементарно).

Предлагаем ознакомиться:  Незаконное подключение к электросети: ответственность и последствия

Во-первых, достаточно беглого взгляда на расположение абзацев и последних строчек текста в абзацах (по сравнению с нашей формой). Во-вторых, в любой договор можно заложить так называемую зону программируемой деформации, то есть собрать рядом все те условия, в которые контрагент теоретически может захотеть внести изменения. Тогда внимательно вчитываться стоит только в эту зону. При таком подходе проверка стандартного договора занимает меньше минуты.

– Наверняка вы разгрузили себя от договорной рутины, потому что есть более сложные задачи. Какие именно{q} Вот, например, с контролирующими органами часто вам приходится иметь дело{q}– Часто. Преимущественно с таможенными органами, учитывая, что у нас много импорта. Кстати, могу развеять стереотип о том, что обжаловать их решения в административном порядке бесполезно.

У нас была ситуация, когда нам откорректировали таможенную стоимость на 11 млн рублей. Причем по аналогичным спорам даже судебная практика складывалась неоднозначно, и плюс к тому таможенники очень продуманно подошли к аргументации доначислений (хотя и наша позиция тоже была неслабой). Поэтому мы готовились к длительной и очень непростой судебной битве, но предварительно, конечно, подали жалобу в вышестоящее управление.

Мы сами не ожидали, что там прислушаются к нашим аргументам и отменят решение. Но в итоге проблему действительно удалось решить без суда. Предвидя возможные скептические предположения на этот счет, сразу скажу: у BASF очень жесткая и принципиальная антикоррупционная политика. Поэтому никаких «особых» стимулов для решения в нашу пользу не было. Вообще, несмотря на общепринятое мнение, мне часто приходилось сталкиваться с тем, что государственные органы шли навстречу бизнесу.

– А с контрафактом вы сталкиваетесь{q} Ведь на рынке агрохимикатов это не редкость.– Это действительно острая тема для многих производителей. Могу привести в пример громкое дело пятилетней давности. Тогда обнаружилось масштабное подпольное производство агрохимикатов (не только под нашей маркой). Правоохранительные органы были бы и рады заняться этим делом, но для этого у них просто не было ресурсов (наш следователь одновременно вел массу других дел).

Тогда мы объединились с другими потерпевшими и помогали своими силами организовывать действия, необходимые для следствия. Кстати, при этом столкнулись с коллизией. Начать следовало с экспертизы образцов химической жидкости, которая была обнаружена в канистрах на подпольной производственной площадке.

Выяснилось, что необходимую экспертизу можно сделать в единственном российском институте, но он завален заказами, условно говоря, на два года вперед. Оперативный вариант только в Германии. Следователь подтвердил, что результаты экспертизы, если мы закажем ее сами, в таких обстоятельствах тоже будут иметь значение.

Но тут встал вопрос: как вывозить образцы в Германию{q} Точнее, как их декларировать{q} Мы не могли декларировать их ни как какой-то свой продукт (это было бы заведомо недостоверно), ни как некий ядохимикат, потому что определить, что это такое, как раз и должна была экспертиза. А вывезти просто «нечто», не конкретизируя в декларации, что это, нельзя.

Вот такой парадокс.В итоге это дело все-таки было раскрыто и вынесен обвинительный приговор. Но знаете, какую санкцию получили осужденные{q} Штраф 100 тыс. рублей! Притом что доход от этого нелегального бизнеса наверняка был многомиллионным. Кстати, уверенности в том, что осудили истинных организаторов (так сказать, «конечных бенефициаров»), не было – скорее всего они так и остались в тени.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Однако, несмотря на такие примеры, в целом, на мой взгляд, есть позитивная тенденция. По крайней мере административные дела наши правоохранители возбуждают и доводят до конца достаточно активно. Вообще, как я уже говорил выше, в части взаимодействия бизнеса и государства я вижу положительную динамику. При взаимном уважении и понимании интересов друг друга результат также будет выигрышным для всех.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector