Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Существенные условия договора аренды

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

  1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
  2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
  3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

  • каждый месяц;
  • каждый квартал;
  • каждый год;
  • единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

  • предоплата;
  • оплата по факту.

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

  1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
  2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
  3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
  4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

Как пересмотреть

Существенные условия договора аренды

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят объект аренды, плату и иное, что стороны посчитает нужным указать как существенное, то есть данные, которые позволяют определить и оценить передаваемой в аренду имущество.

Объектом, или предметом договора, является то, что будет передано в аренду, согласно статьям 432 и 606 ГК РФ. К основным характеристикам относится адрес, по которому находится арендуемое помещение, этаж, инвентарный номер офиса, помещения или комнаты, площадь, назначение сдаваемого помещения. Все эти данные могут быть указаны как в тексте соглашения, так и в приложениях к нему.

В случае отсутствия данных сведений соглашение может быть расторгнуто. Для их подтверждения и в целях безопасности следует запросить информацию из БТИ и Росреестра.

Арендная плата обязательно должна быть согласована сторонами соглашения, может проводится как наличными средствами, так и безналичным расчетом, а также проводится следующими действиями:

  • взаимозачет;
  • оказываемые услуги;
  • доля от доходов;
  • услуги по улучшению помещения;
  • смешанный вариант;
  • амортизация;
  • эксплуатационные расходы.
Предлагаем ознакомиться:  Договор найма в устной и письменной формах

Арендодатели часто требуют, чтобы аренда включала соглашение арендатора о том, чтобы действие договора не прекращалось в случае, если помещение разрушено или сильно повреждено.

Аренда на неопределенные сроки может быть прекращена по уведомлению, предоставленному либо арендодателем, либо арендатором по какой-либо причине, если стороны не смогли решить проблему мирным путем.

Договор аренды на определенный срок может быть расторгнут в нескольких случаях: по истечению срока выплаты арендной платы (задержка более чем на 1 месяц, не смотря на письменное уведомление), при субаренде без предварительного разрешения, по взаимному согласию. Любой из способов разрешен Гражданским кодексом Российской Федерации.

Перед заключением соглашения необходимо оценить ряд таких важных показателей, как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная развязка у сдаваемого нежилого помещения.

Потенциальные риски у арендодателя:

  • использование помещения не по назначению;
  • отсутствие арендной платы или ее получение позже оговоренного срока либо не полностью;
  • повреждение имущества в ходе эксплуатации;
  • вместо арендодателя могут оказаться кредиторы или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

  • отсутствие прав на помещение;
  • сдача в субаренду при отсутствии разрешения от собственника;
  • резкое увеличение арендной платы во время исполнения соглашения;
  • помещение не предназначено для целей арендатора (последний об этом не уведомлен);
  • техническое состояние отличается от заявленного и принятого по акту.

Изучая договор аренды, необходимо обратить внимание на особенности использования помещения, то есть:

  1. Переустройство или перепланировка помещения: будет ли такая возможность.
  2. Установка отделимых и неотделимых улучшений.
  3. Передача в субаренду с согласия и без него.
  4. Залог на права аренды.
  5. Доступ в помещение.
  6. Установка рекламы на фасаде здания и других подобных опознавательных знаков.

Сроки аренды должны быть обязательно прописаны в договоре, так как при заключении договора более чем на год требуется обязательная регистрация обязательств в Росреестре согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ.

При нежелании регистрации договор считается недействительным, законным способ ее избежать является регистрация договора на 11 месяцев либо на неопределенный срок.

Одним из важных пунктов в данном соглашении является возможность его досрочного расторжения, так как законодательство РФ не предусматривает одностороннего отказа без обращения в суд.

Во избежание споров в случае отказа от договора аренды нежилого помещения необходимо либо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств по соглашению, либо уже заранее в договоре прописать ситуации, когда стороны могут отказаться от исполнения.

В договоре должно быть четко прописан момент, когда стороны подписывают данное соглашение:

  • государственная регистрация;
  • авансовый платеж;
  • подписание договора;
  • окончание ремонтных работ.

Основания для прекращения аренды нежилых помещений установлены законом, но стороны также могут добавлять дополнительные условия по соглашению.

Существует также неопределенность в отношении степени свободы сторон от уклонения от установленных законом оснований для прекращения действия договора. Установленные законодательством РФ основания являются и не могут быть исключены по соглашению.

Некоторые также придерживаются мнения о том, что невозможно продлить установленную законом процедуру прекращения действия договора путем включения дополнительных оснований. Даже если это так, принято считать, что стороны могут согласиться и отказаться от аренды, а далее, указать конкретные основания, на которых это может быть сделано.

На что стоит обратить внимание при аренде нежилых помещений? Узнайте из данного видео.

Copyright 2017 – ЗнайБизнес.Ру Портал для предпринимателей

Копирование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт.

Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках ГК РФ .

В случае нарушения договоренности при отсутствии правильно составленного документа, арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением.

Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения — объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы. При отсутствии в договоре подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Куда подать на развод если есть несовершеннолетние дети

Существенные условия договора аренды

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная , заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон. Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем.

Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно. Документы, необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения , включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом.

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.
  1. Объект договора.
  2. Плата за аренду помещения.
  3. Сроки действия договоренности.

Законодательные акты

Статья 651 ГК РФ: письменная форма является обязательной для данного типа соглашений. В обратном случае договор будет признан недействительным. Также, в случае аренды на срок больше одного года, необходима государственная регистрация, и договор будет считаться заключенным с момента ее наступления.

Статья 607 ГК РФ: отсутствие описания объекта аренды влечет за собой недействительность договора.

Статья 611 ГК РФ: имущество должно быть представлено в состоянии, которое соответствует условиям договора и своему назначению.

Статья 612 ГК РФ: установлена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель же отвечает за данные неудобства, если препятствуют полностью или частично пользованию, особенно, если на время заключения договора недостатки не были установлены.

Статья 613 ГК РФ: права третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, не прекращаются или изменяются.

Статья 617 Кодекса: переход права собственности к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Существенные условия договора аренды

Статья 615 Кодекса: наниматель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Если они не оговорены – по назначению имущества.

Статья 616 Кодекса: арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения в срок, оговоренный данным договором. Если он не определен, то в разумный срок.

Статья 310 Кодекса: отказ или изменение условий в одностороннем порядке не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законодательством или же заранее прописанных в договоре.

Статья 450 ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.

В статье 621 ГК РФ описано право арендатора в плане заключения договора на новый срок.

Статья 610 ГК РФ: договор возобновляется, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при условии, что возражений со стороны арендодателя нет. В данном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

  • его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
  • его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
  • цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
  • дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

Предлагаем ознакомиться:  Договор найма жилого помещения

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако, просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

  • точное положение постройки и самого помещения;
  • вид — помещение нежилого типа или его часть;
  • цель использования, или, каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
  • дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

  • точное положение постройки и самого помещения;
  • вид — помещение нежилого типа или его часть;
  • цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
  • дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Срок действия договора

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной.

Условия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

Каждый бланк мы снабжаем примерами по его заполнению и правилами оформления. Информация на сайте постоянно пополняется и если вы не нашли нужный бланк, он обязательно появится в будущем.

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако, следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12-ти месяцев, регистрация не является обязательной.

Заключение

Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены гражданским кодексом и считаются существенными потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.

7 (812) 627-14-95 (Санкт-Петербург)

8 (800) 777-08-62 доб. 225 (вся Россия)

Существенные условия договора аренды

8 (800) 777-08-62 доб. 225 — бесплатный, вся Россия

Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены Гражданским кодексом и считаются существенными, потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector