Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества

Общее понятие соглашения

Гражданский Кодекс Российской Федерации указывает на важность четкого определения объекта, что будет передаваться в пользование физическому, юридическому лицу. Арендодателем может выступать собственник данного имущества, субъекты, уполномоченные им распоряжаться согласно законодательной документации. Соблюдение правил полностью удовлетворяются, если на момент подписания договора объект сформирован, права собственности четко определены.

Правомерность предварительного договора обеспечивается ВАС РФ п.10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13. Документ формирует правовую основу будущей эксплуатации объекта, при отсутствии у собственника юридического титула. К примеру, договор эксплуатации заключается на этапе строения здания, обязывает собственника передать его на временное пользование другой стороне после окончания работ. Он же обязывает к подписанию основного договора, возмещению убытков при нарушении правил сторонами.

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.

Предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение

о заключении договора аренды недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение

«» 2016 г.

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.

Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего договора в течение дней (недель, месяцев) с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего договора с момента заключения основного договора аренды.

Нежилое помещение в аренду

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: (далее – «Имущество»), расположенное по адресу: , общей площадью кв. м, в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для .

1.2. Арендодатель обязуется передать Арендатору указанное в п.1.1. имущество в срок до «»2016 г.

2. Обязанности сторон

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2.1. Использовать имущество исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.2. Содержать имущество в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, оплачивать коммунальные платежи по содержанию арендованного имущества.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции имущества, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого имущества производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое имущество в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. В случае, если Арендодатель не передал арендуемое имущество Арендатору в срок, указанный в п.1.2. настоящего договора, Арендатор имеет право на свой выбор:

  • истребовать арендуемое имущество у Арендодателя, а также потребовать возмещения убытков, причиненных ему задержкой исполнения;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3. Расчеты по договору

3.1. Арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в с учетом налога на добавленную стоимость в размере %.

3.2. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

3.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от общей суммы арендной платы.

4. Срок действия, порядок изменения и расторжения будущего договора

4.1. Срок аренды устанавливается с «»2016 г. по «»2016 г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за , о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату за ;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонта, предусмотренного договором аренды.

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

5. Форс-мажор

5.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.5.1 настоящего Договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону.

Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.5.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные второй стороной убытки.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6. Разрешение споров

6.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом г. , в установленном законодательством РФ порядке.

3.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Как возвращать деньги за туристическую путевку Подробная инструкция

3.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

3.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.

3.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ.Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).

Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).

В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.

Предмет

Предварительный договор считается организационным документом. Предметом выступает заключение основного договора в установленные сроки (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Документ не порождает отношений имущественного характера между сторонами. Поскольку на период подписания предварительного договора объект находится на этапе строения, дать четкое его описание, порой бывает невозможно.

Согласно ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 достаточно указать адрес объекта, ориентировочную площадь после завершения строительства. Однако ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012 признал договор неправомерным, поскольку в нем отсутствовали точные параметры здания, графическое изображение.

Ст. 429 ГК РФ обязывает в документе указать срок, после которого заключается основной договор эксплуатации помещения. Если этого в тексте нет, принимается срок длительностью в 1 год.

Форма документа

Важный момент, на который
также следует обратить внимание, — это форма договора. В
соответствии с п.2
ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил
о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом
случае согласно требованию п.1
ст.609 и ст.651
ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый
документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2
ст.609 и п.2
ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной
регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет
не менее одного года.

Предположим, что стороны
планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,
требующий обязательной государственной регистрации, например на
пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать
предварительный договор аренды? Является ли факт государственной
регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор
аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,
что он заключается в письменной форме единого документа. Такой
вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

В
частности, в п.14
информационного письма N 59 сказано, что предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной
договор, подлежащий государственной регистрации, государственной
регистрации не подлежит.К
такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное
индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента
заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно
заключенного договора аренды.

Ответчик свои возражения обосновывал
отсутствием государственной регистрации предварительного договора
аренды, ссылаясь на ст.429
ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму
основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал
государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25
лет.

Суд указал, что в силу
п.2
ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила
только о форме основного договора. Условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года, установленное п.2
ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого
договора.

Предварительный договор,
по которому стороны договорились заключить договор аренды
помещения, подлежащий государственной регистрации, не является
также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164
ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную
регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,
включая помещения.

Заключается в письменной форме. Для каждой стороны 1 экземпляр. Документ не регистрируется, поскольку срок действия не превышает 1 года, не влечет обязательств имущественного характера. Если форма документа не соблюдается при заключении, действие его не признается.

Задаток, обеспечительный платеж

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность Стороны-2 (покупателя) нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________, улица _________________, д.

_________________, N _________________, состоящее из _________________, общей площадью _____ (______) кв. м, кадастровый номер _________________, функциональное назначение _____________________ (далее — помещение).

1.4. Указанный Объект, с условным номером ________________, принадлежит ____________________ по праву собственности, на основании Решения __________________ городского суда от «___» __________ 20)_ года.

Решение вступило в законную силу «___» __________ 200_ года.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности Арендодателя на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем «___» __________ 200_ года сделана регистрационная запись № _____________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ № __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ____________________ «___» __________ 200_ года.

1.5.1.

В течение __ ( ________ ) дней со дня заключения настоящего предварительного договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю в качестве задатка сумму, составляющую _________ (_______________________) рублей, либо его представителю, в соответствии с договором о задатке, заключённым между Сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Предварительное соглашение нужно составлять в той же форме, в которой будет заключен основной контракт, а если форма основного договора не определена – то в письменной форме. Если не соблюсти форму, указанную законом, соглашение могут признать как недействительное.

  • предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
  • все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
  • период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Рекомендуем прочесть:  Какие документы нужны для 3 ндфл при покупке квартиры

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Предлагаем ознакомиться:  Гражданско правовой договор на безвозмездной основе

По договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность Стороны-2 (покупателя) нежилое помещение расположенное по адресу: ________________, улица _________, д. __, N ___, состоящее из _____________, общей площадью _____ (______) кв. м, кадастровый номер ____________________, функциональное назначение _____________________ (далее — помещение).

Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере ___% от общей цены помещения, указанной в п. 1.3.1 договора, в течение _____ банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего договора.

  • Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес, этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д.

    Все это потом может потребоваться на суде;

  • Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
  • Штрафные санкции, которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
  • Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте, в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами «между собой».

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

По договору купли-продажи недвижимого имущества Сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность Стороны-2 (покупателя) нежилое помещение, расположенное в _____________ здании, на _________ этаже, по адресу: ________________, состоящее из _____________, общей площадью _______ кв. м, кадастровый номер ____________________, функциональное назначение _____________________ (далее — нежилое помещение).

1.3.4. Сторона-1 гарантирует, что нежилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Продолжительное время между судами разной инстанции точились споры по данному вопросу. ВАС РФ в своем постановлении отметил отсутствие необходимости в предварительном внесении денежных средств в качестве задатка. Поскольку предварительный договор обязывает к подписанию основного, не более того. ВС РФ, напротив, настоял на необходимости внесения задатка для обеспечения дальнейшего выполнения своих обязательств сторонами.

Срок
предварительного договора аренды

Следующее важное условие,
которое желательно включить в предварительный договор аренды, —
срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.Обращаем внимание
на желательность, а не обязательность включения в предварительный
договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет
возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для
прекращения предварительного договора.

По общему правилу,
содержащемуся в п.4
ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в
течение которого будет заключен основной договор, то основной
договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора. Как можно использовать
отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После
заключения предварительного договора арендодатель нашел более
выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной
платы.Естественно, возможность
получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее
выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный
предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,
то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя
ранее взятые обязательства.

Самый простой — взаимное соглашение
сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем,
указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,
поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,
который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях
прекращения действия предварительного договора аренды по
основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной
предварительному договору (ст.429
ГК РФ).

«» 2016 г.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.
Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным
арендатором арендодателю предложены более выгодные условия.
Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и
начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием
для исполнения договора с менее выгодными условиями.

Как может
поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов
его действий. Первый вариант
возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном
договоре.Если срок действия
предварительного договора один год, арендодатель может занять
пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента
заключения предварительного договора.Со следующего дня после
истечения одного года предварительный договор считается
прекратившим свое действие в соответствии с п.6
ст.429 ГК РФ.

Образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения № _

«__» _________ 201_ года

__________ именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице (ФИО, должность), действующего на основании (Доверенности, Устава) с одной стороны, _______ именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице (должность, ФИО), действующего на основании (Устава, Доверенности), с другой стороны. Совместно именуемые «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий Договор о следующем:

  1. Предмет Договора
    • Стороны обязуются в срок до «__» ________ 201_ года (либо через __ месяцев после подписания данного документа), заключить основной Договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу _______. (Указываются известные характеристики здания, площадь, этажи, кадастровый номер при его наличии). Графический план части здания прилагается дополнительно в приложении к данному Договору.
    • Помещение будет передано во временное пользование Арендатору для осуществления __ (указать цели эксплуатации) на ___ срок.
  2. Арендная плата, обеспечительный платеж
    • Размер арендной платы после составления основного Договора аренды нежилого помещения будет составлять ___ рублей в месяц (другой период времени). В сумму арендной платы входят (не входят) коммунальные платежи, оплата парковочных мест др.
    • Сроки внесения платы за аренду помещения будут определяться в основном Договоре аренды.
    • По соглашению Сторон Арендатор обязуется внести гарантийный платеж в сумме _____ рублей до (число, месяц, год).
    • После заключения основного Договора аренды указанная выше сумма возвращается Арендодателем в срок до ___ календарных дней Арендатору, либо учитывается при дальнейшем внесении платы за использование объекта.
    • При отказе от подписания основного Договора аренды Арендодателем, сумма задатка возвращается Арендарю в течение ___ календарных дней после завершения Предварительного договора. При не заключении основного Договора по вине Арендаря, Арендодатель вправе оставить сумму себе в качестве компенсации.
  3. Порядок разрешения споров
    • Все разногласия решаются Сторонами путем переговоров.
    • При невозможности решить проблемную ситуацию самостоятельно, споры решаются в судовом порядке, согласно законодательству РФ.
  4. Заключительные положения
    • Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания, действует до ____ (дата).
    • Разного рода изменения, дополнения вступают в силу только при наличии письменной формы, подписании обеими Сторонами.
    • Договор подписан в 2 экземплярах для каждой стороны с равной юридической силой.
    • Вопросы, не указанные в Договоре регулируются действующим законодательством РФ.
    • Приложения. Графический план объекта.
  5. Реквизиты Сторон, адреса

_____________                                                    ________________

Подпись                                                                Подпись

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком образец

Предварительный договор аренды закрепляет определенные обязательства между владельцем недостроенного помещения и арендатором. При этом, обе стороны могут получить существенную выгоду от сделки.

Что такое договор социального найма жилья и как его составить, подробности читайте здесь.

В договоре подробно фиксируются условия и сроки перехода в помещения в эксплуатацию арендатором, при этом, он уплачивает владельцу недвижимости большое финансовое вознаграждение. Владелец помещения, в свою очередь, теряет право передать помещение в аренду иному лицу, изменять условия в невыгодную для арендатора сторону и использовать помещение для других целей.

Основная выгода аренды помещений на этапе строительства заключается в максимально выгодных условиях. Это возможность за относительно небольшую сумму инвестиций гарантировано получить в долгосрочную аренду на выгодных условиях высококачественную недвижимость.

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества

Что такое предварительный договор?

Законодательство

Законодательное регулирование процедуры заключения предварительного договора аренды помещений базируется на положениях Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение договора адвоката в гражданском процессе

Юридическое определение термина «предварительный договор аренды», а также требования к составлению данного документа, указаны в 429 статье кодекса.

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

  1. Как составить предварительный договор аренды недвижимого имуществаВ договоре перечисляются субъекты, которые заинтересованы в отношениях друг с другом.
  2. Главное, чтобы субъекты были уполномочены на осуществление подобных действий законом.
  3. Кроме того, конструкция должна позволять субъектам сократить риски от осуществления предпринимательской деятельности.
  4. Договором устанавливаются инструменты, которые могут обеспечить воздействие на нарушителя контрагента эффективно и быстро.
  5. Прописывается возможность возмещения убытков, и даже принуждение к заключению договора аренды по-настоящему.
  6. Также прописываются условия, которые должны быть соблюдены сторонами для того, чтобы отношения между оппонентами приняли новый оборот.
  7. По желанию стороны могут добавить и иные пункты, которые имеют значения для сделки.

Что содержится в пункте договора?

Предварительный договор аренды заключается в ситуациях, когда собственник определенных объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, хочет начать получать прибыль еще до завершения работ, а также найти арендатора на каждое помещение заранее.

Если нежилые помещения, подлежащие сдаче в аренду, еще не достроены, то с клиентами заключается предварительный договор аренды.

Сегодня практика съема нежилых помещений весьма распространена. Средства на покупку такой недвижимости есть далеко не у всех, а вот необходимость в свободной площади возникает часто.

Это может быть как обычный гараж для машины, так и ларек или офис для ведения коммерческой деятельности. Аренда такой недвижимости стоит тоже недешево, поэтому к вопросу нужно подходить осмотрительно.

Многие, в качестве страховки, составляют предварительный договор аренды нежилого помещения, по которому стороны соглашения указывают на намерение в будущем вступить в деловые отношения Арендодателя и Арендатора.

Подробнее — в материале данной статьи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в нескольких случаях. Как правило, он требуется, когда стороны на данный момент, по тем или иным причинам, не могут заключить данное соглашение.

Первый вариант — когда у арендатора не имеется достаточно средств для оплаты аренды, однако они должны в будущем появиться. Плюс, такое соглашение дает ему возможность «застолбить» удачную для него сделку и получить право на временное пользование помещением в будущем.

Второй вариант — когда у арендодателя нет возможности сдать помещение в данный момент (например, потому что оно занято, в нем проводится капитальный ремонт, или по другим причинам), но такая возможность должна в будущем появиться. В этом случае он гарантирует для себя сохранение источника прибыли в виде потенциального клиента.

Третий вариант — когда сторонам требуется больше времени на изучение условий договора, если сделка по сдаче нежилого помещения в аренду слишком важна и для арендатора, и для арендодателя.

Возможны и другие причины, благодаря которым возникла необходимость в оформлении предварительного договора. Они зависят непосредственно от сторон сделки.

Предмет соглашения

В качестве предмета данного предварительного договора выступает намерение сторон заключить стандартное соглашение об аренде нежилого помещения. При этом ключевые условия сделки приводятся уже в настоящем документе.

Также в данном разделе указывается, до какой даты/в течение какого срока должен быть составлен и подписан основной договор. В противном случае предварительное соглашение будет признано недействительным.

Обязанности сторон

В предварительном договоре важно различать обязательства сторон по этому документу, и их будущие права и обязанности по основному соглашению.

По предварительному договору арендодатель обязан освободить и подготовить помещение к указанному сроку, а арендатор — подготовить запрошенную сумму.

Если же говорить про условия будущего соглашения, то по ним у сторон имеются следующие взаимные обязательства:

  • Обязанности арендодателя:
    • Осуществлять капитальный ремонт за свой счет.
    • В случае возникновения аварии, возникшей не по вине арендатора, немедленно предпринять необходимые меры по устранению всех последствий.
  • Обязанности арендатора:
    • Использовать полученную во временное пользование недвижимость только по назначению, указанному в тексте договора.
    • Соблюдать все правила пожарной безопасности в помещении.
    • Содержать помещение в исправном состоянии.
    • Своевременно проводить текущий и косметический ремонт, а также оплачивать коммунальные услуги: все это — за счет собственных средств.
    • Если помещение пришло в аварийное состояние по вине арендатора, то он обязуется восстановить все своими силами или возместить материальный ущерб арендодателя.

Следует отметить два главных права для арендатора и арендодателя соответственно. Арендатор имеет право на пользование нежилым помещением по назначению, указанному в предварительном и основном договорах аренды. Арендодатель, в свою очередь, имеет право на своевременное получение арендной платы.

Одна из основных особенностей предварительного договора любого рода (включая и арендный) — это задаток. Данная сумма вносится покупателем одновременно с двумя целями. Во-первых, для гарантии выполнения покупателем его обязательств. Во-вторых, задаток впоследствии покроет часть вносимой за аренду суммы.

Порядок выдачи средств обсуждается сторонами. Как правило, для задатка арендуется банковская ячейка, в которой средства сохраняются до подписания основного договора.

Если этого не происходит по вине арендатора — задаток ему не возвращается. Если соглашение не подписывается по вине арендодателя — то арендатор забирает задаток обратно.

Этот раздел относится непосредственно к основному договору аренды нежилого помещения, а точнее — к размеру и порядку осуществления арендной платы.

Как правило, оплата проводится каждый месяц (каждый квартал). Причем перечисление или передача средств должна осуществляться не позднее определенного числа. После этого арендатору начисляется пеня в размере определенного процента от общей суммы арендной платы.

Кроме того, если арендатор провел какие-либо неотделимые улучшения помещения, не согласовав их с арендодателем, то их стоимость ему не возмещается.

Как правило, договор аренды оформляется на конкретный период. Для этого в нем указывается начальная и последняя даты. При отсутствии последней, документ считается бессрочным, и действует вплоть до расторжения.

Когда срок действия соглашения истекает и все условия выполняются, арендатор получает преимущественное право на продление сотрудничества. Для этого он должен отправить арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за месяц до истечения срока аренды.

Расторжение

У предварительного договора, по сравнению со стандартным, существует одно дополнительное условие расторжения — когда основное соглашение в результате не подписывается. В остальном — порядок тот же.

Как продлить?

Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.

Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.

В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.

Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.

Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector