Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Обзорпрактики рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений

Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2004 — первом полугодии 2005 г.г. гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений.

В связи с этим из районных (городских) судов Калининградской области были выборочно истребованы гражданские дела названной категории за указанный период времени.

Всего для проведения обобщения поступило 50 дел, которые условно можно разделить на три основные категории:

— по искам органов местного самоуправления, а также физических лиц, являющихся сособственниками дома, либо земельного участка, чьи права и законные интересы нарушены, о сносе самовольных построек;

— по искам граждан о признании права собственности на самовольно возведенные постройки;

— иски об утверждении самовольной перепланировки (переустройства) жилых помещений.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Калининградской области широко распространены факты самовольного строительства гаражей, индивидуальных жилых домов, различного рода пристроек. В нарушение установленных законом правил, без получения необходимых разрешений и согласований для строительства, а также без выделения в установленном законом порядке земельных участков граждане самовольно возводят, а затем пытаются через суд узаконить свои права на такие постройки.

Следует отметить, что при определении территориальной подсудности этих дел суды правильно руководствуются требованиями ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности исков о правах на здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения и правомерно принимают к производству исковые заявления по месту нахождения спорных объектов.

Что касается родовой подсудности, то в основном такая подсудность также определяется правильно. Однако в некоторых случаях все же имеет место неправильное толкование и применение судами норм процессуального права, когда исковые заявления о сносе самовольной постройки ошибочно возвращаются гражданам за неподсудностью.

Так, определением Черняховского городского суда от 16 июня 2005 г. было возвращено исковое заявление М.К.И. к Д.О.Г., Д.Л.Г. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, предназначенным для обслуживания жилого дома и сносе возведенных на нем самовольных построек в связи с неподсудностью дела районному суду и разъяснено право обращения с иском к мировому судье второго судебного участка Черняховского района Калининградской области.

Вместе с тем суд не учел, что в силу ст.ст. 23-24 ГПК РФ споры о сносе самовольной постройки подлежат рассмотрению только районным судом в качестве суда первой инстанции.

Указанное определение суда было обжаловано в порядке надзора главой муниципального образования «Черняховский район» и 26 декабря 2005 г. отменено Президиумом Калининградского областного суда (N 44-г-222/2005 г.).

Необходимо также отметить, что иски о сносе самовольной постройки, а также о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии являются неимущественными спорами. Споры о признании права собственности на самовольную постройку безусловно являются имущественными и при их подаче должна быть уплачена государственная пошлина, исчисленная из стоимости строения по данным инвентаризационной оценки ФГУП «Ростехинвентаризации»#, от этого же обстоятельства зависит и родовая подсудность таких дел.

Вместе с тем, качество рассмотрения дел вышеназванных категорий вызывает ряд замечаний. В отдельных случаях дела рассматриваются поверхностно, без выяснения всех юридически значимых обстоятельств и истребования необходимых доказательств. Не всегда выясняется позиция ответчика по существу спора. Кроме того, протоколы судебного заседания ведутся неполно, в связи с чем не представляется возможным понять позицию ответчика — органа местного самоуправления, в собственности которого находится земельный участок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание судов на наиболее распространенные ошибки, допускаемые при разрешении этих гражданских дел.

Споры о сносе самовольных построек

Всего на обобщение поступило 13 гражданских дел о сносе самовольных построек, семь из которых были рассмотрены судами с вынесением решения об удовлетворении (частичном удовлетворении) заявленных требований, в удовлетворении одного искового заявления было отказано, а производство по пяти делам прекращено (в связи с утверждением мирового соглашения, отказом от иска, оставлением искового заявления без рассмотрения). Судебное решение только по одному делу было обжаловано в кассационном порядке, в суде надзорной инстанции ни одно из поступивших дел не проверялось.

Обобщение свидетельствует о том, что в целом такие иски рассматриваются судами правильно.

Истцами по делам о сносе самовольных построек выступают в основном органы местного самоуправления, но имеют место и обращения в суд граждан-сособственников имущества, либо не являющихся собственниками имущества, которым принадлежат другие вещные права на него, а также лиц, чьи права и законные интересы нарушены возведением постройки.

Поэтому еще на стадии принятия искового заявления к производству судам следует более тщательно подходить к соблюдению истцом требований ст.ст. 131-132 ГПК РФ по форме, содержанию и документам, прилагаемым к исковому заявлению, чтобы определить, является ли истец надлежащим.

В частности, в исковом заявлении обязательно должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца (какие права затрагиваются), а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Так, Советским городским судом Калининградской области было принято к производству исковое заявление Б.В.Б. к Ч.В.А., ГО корпоративная стоянка «Прогресс» о запрете строительства и сносе гаража, поданное на личном приеме судьи, в котором истец указал, что с 1981 года располагает гаражом N 743 в ГО «Прогресс», несколько лет назад на небольшом расстоянии от его гаража ответчик возвел гараж, который частично стал препятствовать постановке его автомобиля в гараж, а в настоящее время, без законных на то оснований самовольно увеличил ширину ранее возведенного строения, в связи с чем из-за ограниченности маневра истец практически лишен возможности въезда в свой гараж. Просил запретить Ч.В.А. строительство гаража и обязать его снести как самовольно возведенный.

При этом к исковому заявлению была приложена только копия предписания отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Советска на имя председателя ГПК «Прогресс». Какие-либо документы, подтверждающие, что Б.В.Б. является владельцем гаража N 743, тем более, что им были заявлены требования о сносе не только части гаража, препятствующей ему в проезде, а всего гаража, представлены не были. Вместе с тем, исковое заявление без движения не оставлялось и было принято к производству.

Решением суда заявленные требования удовлетворены частично, Ч.В.Н. запрещено строительство (реконструкция) гаража и возложена обязанность снести фундаментные блоки как самовольно возведенные при строительстве (реконструкции) в целях расширения гаража. При этом, установив, что гараж, самовольно возведенный Ч.В.Н. в 1993 году и расширенный в 2004 году без необходимых разрешений является самовольной постройкой, суд правильно руководствовался требованиями ст. 222 ГК РФ и возложил на ответчика обязанность только лишь по сносу фундаментных блоков, возведенных в 2004 году. Отказывая истцу в удовлетворении остальной части иска о сносе всего гаража, суд обоснованно исходил из того, что права Б.В.Б. строительством этого гаража нарушены не были, гараж построен на земельном участке, ранее отведенном в установленном законом порядке ГПК «Прогресс», которое исковых требований о признании права собственности на этот гараж, либо о его сносе не предъявляло (дело N 2-450/2004 г.).

Следует обратить внимание судов на то, что в силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Поэтому, принимая решение по делу о сносе самовольной постройки, когда какой-либо объект права был расширен или увеличен без необходимых разрешений, суд должен возложить на ответчика обязанность восстановить его в прежнее состояние.

Между тем, если обратиться к кассационной практике, иногда судами все же допускаются ошибки при разрешении данной категории дел, связанные с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права.

Так, по указанным основаниям суд кассационной инстанции отменил решение Ленинградского районного суда г. Калининграда, которым иск В.Л.Б. был удовлетворен частично, на А.И.В. возложена обязанность по сносу гаража, пристроенного к дому по ул. Тельмана в г. Калининграде за его счет. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Удовлетворяя исковые требования В., суд исходил из того, что пристроенный к дому А. гараж является самовольной постройкой, при его строительстве допущены нарушения норм СНиП, делающие опасной для здания и жильцов дома его эксплуатацию, а устранение недостатков по предложенному экспертом варианту невозможно, поскольку в подобном случае гараж нельзя будет эксплуатировать по прямому назначению.

Вместе с тем, такие выводы были сделаны судом без выяснения в предусмотренном ГПК РФ порядке всех обстоятельств дела.

Не соглашаясь с выводами эксперта, указавшего в заключении судебно-строительной экспертизы, что устранение допущенных при возведении пристройки нарушений возможно, суд произвел собственные расчеты и пришел к выводу, что при понижении уровня кровли гаража его эксплуатация будет невозможна, что является неправильным, поскольку суд не обладает специальными познаниями в области строительства.

В нарушение ст.ст. 87, 187 ГПК РФ суд не допросил эксперта для разъяснения данного вопроса, не обсудил возможность назначения дополнительной судебно-строительной экспертизы.

При этом судебная коллегия указала, что суду следует выяснить, нарушает ли существующая пристройка права истицы, а если ее сохранение после устранения недостатков возможно, будет ли нарушать пристройка в измененном виде интересы В. Также суд не дал оценки доводам истицы о том, что А. не выделен земельный участок под строительство гаража. Необходимо выяснить позицию мэрии г. Калининграда по данному вопросу, установив, согласны ли органы местного самоуправления выделить А. землю под гараж и при каких условиях, возможен ли отвод с учетом требований ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (N 33-6199/2005 г.).

Следует отметить, что достаточно часто имеет место и прекращение судами производства по таким делам в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения. В основном это дела по искам собственников смежных земельных участков и находящихся на них индивидуальных жилых домов, когда самовольно возведенные ответчиками на своих участках гаражи и другие хозяйственные постройки были построены без согласия соседей, либо с отклонением от согласованных параметров, и тем самым затеняют их земельные участки.

Так, П.Г.А. обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с исковым заявлением к С.Л.В. о сносе гаража, построенного незаконно, без ее разрешения, расположенного между домом ответчицы и забором, разделяющим земельные участки, являющиеся частной собственностью, указав, что с южной стороны участка этот гараж затеняет ее огород.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к мировому соглашению, согласно которому ответчица признает, что на земельный участок истицы падает тень, затеняя его в размере 6 х 2 м, а истица согласна на компенсацию в виде проведения ограждения по границе между их участками, с Востока на Запад по всей длине, которое будет выполнено металлической сеткой за счет ответчицы, но силами П. и С., высота сетчатого ограждения не менее 1,5 м. При этом истица отказывается от исковых требований о сносе гаража. Ответчик обязуется приобрести металлическую сетку до 01 июля 2005 г.

Определением суда от 31 мая 2005 г. вышеизложенное мировое соглашение утверждено, а производство по делу прекращено (дело N 2-187/2005).

Такой способ урегулирования конфликта по существу проблему не разрешает, но, тем не менее, стороны находят его наиболее приемлемым, поэтому в данном случае мировое соглашение закону не противоречит. Кроме того, представитель органа местного самоуправления — администрации СГО, участвующего в деле в качестве 3-его лица, самостоятельных требований о сносе самовольной постройки не предъявлял и против условий заключенного сторонами мирового соглашения не возражал.

Вместе с тем, имеют место и случаи, когда сторонами заключаются, а судом утверждаются мировые соглашения, которые вряд ли можно признать правильными.

Утверждая мировое соглашение, суд должен проверить, не противоречит ли оно закону и не нарушает ли прав и законных интересы# других лиц. В случае, если эти обстоятельства имеют место, то в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение.

Так, например, администрация Светлогорского городского округа обратилась в суд с иском к Ш.А.С. о сносе самовольной постройки, указав, что постановлением главы СГО ответчику был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок, площадью 0,06 га для эксплуатации жилого дома, ранее приобретенного им по договору купли-продажи. Другим постановлением главы СГО в аренду на 5 лет Ш. предоставлен земельный участок площадью 0,0404 га для использования под огород. Ответчик без согласия собственника земельного участка (арендодателя) и получения разрешения на строительство, а также других необходимых согласований, на участке, предоставленном ему для использования под огород, возвел новое строение, визуально соответствующее индивидуальному жилому дому, деревянное, в полтора этажа.

Ш. в свою очередь обратился в суд со встречным исковым заявлением к администрации СГО, в котором просил обязать ответчика изменить целевое назначение данного земельного участка и внести соответствующие изменения в договор аренды, а также обязать выдать разрешение на строительство объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и необходимый пакет документов для регистрации в учреждении юстиции права собственности на неоконченный строительством объект недвижимости.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что возведенное строение является баней.

Определением Светлогорского городского суда Калининградской области от 07 апреля 2005 г. производство по делу прекращено в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения, согласно которому администрация СГО обязуется обеспечить акт выбора вместе с ответчиком земельного участка размером 0,0404 га под строительство нежилого объекта (бани) и внести соответствующие изменения в постановление главы СГО о предоставлении этого участка, указав срок аренды — 49 лет, подписать с ним договор аренды в новой редакции, в установленном законом порядке выдать разрешение на строительство этого объекта и технические условия и после выполнения ответчиком взятых на себя обязательств по данному мировому соглашению назначить комиссию по приемке объекта в эксплуатацию, выдав необходимые документы для государственной регистрации права собственности.

Ш. обязуется обеспечить акт выбора вместе с истцом указанного земельного участка под строительство нежилого объекта (бани), подписать договор аренды, провести техническое освидетельствование и получить техническое заключение специализированной организации по возведенному на этом земельном участке объекту, выполнить эскизный проект, согласовав его в установленном законом порядке и провести экологическую экспертизу данного проекта, получить разрешение на строительство объекта и другие необходимые разрешения, технические условия, погасить задолженность по арендной плате и после окончания строительства сдать объект в эксплуатацию.

Стороны отказываются от своих исковых требований друг к другу по предмету данного спора (дело N 2-35/2005).

Таким образом, из содержания данного определения следует, что администрация СГО согласна предоставить Ш. дополнительно земельный участок под возведенную хозяйственную постройку, а последний — произвести все последующие действия по его оформлению, в связи с чем фактически каких-либо препятствий для урегулирования спора во внесудебном порядке не имеется.

С таким определением суда вряд ли можно согласиться. Вместе с тем, данное судебное постановление вступило в законную силу и в кассационном либо надзорном порядке не оспаривалось.

Разрешая же по существу такие иски судам следует иметь ввиду, что требования об изменении целевого назначения земельного участка бесспорно не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению и если полагает нецелесообразным изменить целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка, суд не может его понудить к таким действиям.

Признание права собственности на самовольные постройки

При проведении обобщения установлено, что иски о признании права собственности на самовольные постройки остаются наиболее распространенными и практически во всех случаях судами удовлетворяются. Так, на обобщение поступило 24 гражданских дела названной категории, по 21 из которых судами принято решение о признании права собственности на самовольную постройку. Эти решения в кассационном либо надзорном порядке не оспаривались. Только по двум делам судом было отказано в удовлетворении заявленных требований, в кассационном порядке эти решения признаны правильными и в Президиум Калининградского областного суда не обжаловались. Производство по одному делу прекращено в связи с отказом сторон от своих исковых требований (основного и встречного).

Такое положение дел связано с тем, что, как правило, мэрия г. Калининграда, в муниципальной собственности которой находится земельный участок, исковые требования о признании права собственности признает или не возражает против их удовлетворения.

Однако из гражданских дел не всегда ясно, имеет ли место вообще спор о праве и по каким причинам истцы обращаются в суд. В большинстве случаев позиция органа местного самоуправления по делу вообще не выясняется, что характерно для районных судов г. Калининграда. Дела рассматриваются в отсутствие представителя мэрии, при отсутствии отзыва на заявленные требования, в ряде случаев без выяснения причин неявки представителя, что нельзя признать правильным.

Так, Центральный районный суд г. Калининграда признал за З.Е.В. право собственности на самовольно возведенный гараж, состоящий из двух боксов, расположенный на придомовой территории дома по ул. Чайковского в г. Калининграде. Удовлетворяя исковые требования, суд принял признание иска ответчиком — мэрией г. Калининграда, переданное по телефону представителем, действующим на основании имеющейся в материалах дела доверенности, что является грубым нарушением норм процессуального права (дело 2-900/2004). В кассационном либо надзорном порядке данное решение суда не обжаловалось.

Вместе с тем, выяснение позиции органа местного самоуправления является обязательным, поскольку в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Поэтому, разрешая подобные дела, судам необходимо в обязательном порядке истребовать у ответчика, признающего либо не возражающего против удовлетворения исковых требований, письменное подтверждение о том, что земельный участок истцу будет предоставлен.

Следует отметить, что имеют место и такие дела, по которым представитель Мэрии г. Калининграда присутствовал в судебном заседании и не возражал против удовлетворения исковых требований, однако ни из протокола судебного заседания, ни из решения суда не ясно, будет ли в случае признания права собственности на самовольную постройку истцу выделен земельный участок, если да, то на каких правах. Суды данный вопрос в большинстве случаев не выясняют.

Октябрьским районным судом г. Калининграда за В.А.А. было признано право собственности на самовольную постройку — жилой дом, который был построен еще в 1967 году его отцом без каких-либо разрешений. При этом в мотивировочной части решения суд сослался на пояснения представителя ответчика — мэрии г. Калининграда, который не возражал против заявленных требований и указал, что вопрос о предоставлении истцу земельного участка под возведенный жилой дом согласован с управлением архитектуры мэрии г. Калининграда.

Однако в протоколе судебного заседания вышеизложенное не нашло своего подтверждения, представитель ответчика не возражал против заявленных требований, но указанных пояснений не давал. Какие-либо документы, подтверждающие намерения ответчика предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный дом, в материалах дела отсутствуют. Именно истец суду пояснил, что вопрос согласован с управлением архитектуры (дело N 2-526/2005).

Кроме того, принимая признание иска ответчиком — мэрией г. Калининграда, судам необходимо более внимательно подходить к исследованию вопроса о том, не предоставлен ли земельный участок, на котором возведена постройка, в настоящее время другому лицу.

По этим основаниям Президиум Калининградского областного суда по надзорной жалобе Р.А.Л., не принимавшего участие# в деле, отменил решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 01 февраля 2005 г. по иску К.С.Н. к мэрии г. Калининграда о признании права собственности на законченный строительством жилой дом и хозяйственную постройку.

Судом надзорной инстанции было установлено, что спорный земельный участок под хозяйственной постройкой находится в границах сформированного земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, который поставлен на государственный кадастровый учет и постановлением мэра г. Калининграда от 24 декабря 2004 г. N 3635 предоставлен в собственность под индивидуальное строительство Р.А.Л. 30 декабря 2004 г. между Р. и мэрией г. Калининграда был заключен договор безвозмездной передачи земельного участка в собственность, 11 февраля 2005 г. ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Таким образом, на момент вынесения решения о признании за К. права собственности на хозяйственную постройку, земельный участок, на котором расположена эта постройка, был предоставлен Р. под индивидуальное жилищное строительство (N 44-г-180/2005 г.).

Кроме того, следует обратить внимание, что суды не всегда правильно определяют надлежащего ответчика по делу.

Так, в случае, если постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке, ответчиком по иску о признании права собственности должен выступать собственник этого участка. Кроме того, к участию в деле подлежат привлечению и другие лица, чьи права и законные интересы в данном случае затрагиваются.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 24 декабря 2004 г. были удовлетворены исковые требования К.Л.И. к инспекции ГАСН мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенную пристройку. При этом суд не учел, что ГАСН Мэрии г. Калининграда в данном случае не является надлежащим ответчиком по делу.

Судом было установлено, что К.Л.И. является собственником 0,3 доли жилого дома на основании договора мены с Р.Н.Е., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в КМБТИ, в целях организации дополнительных подсобных помещений без получения разрешения на строительство возвел со стороны левого бокового фасада дома пристройку площадью 20,7 кв. м., в связи с чем общая (квартирная) площадь, включая пристройку, составила 59,5 кв. м.

Удовлетворяя исковые требования, суд правильно исходил из того, что возведенная пристройка полностью соответствует противопожарным и градостроительным нормам и правилам, согласно техническому заключению не нанесла ущерба конструкциям здания и не ухудшила конструктивной его жесткости, в связи с чем квартира пригодна для дальнейшей ее эксплуатации. Кроме того, 3-и лица по делу — М. (Р.) Н.Е., Г.Л.Г., проживающая в этом доме, не возражали против удовлетворения его требований.

Вместе с тем, земельный участок, на котором расположена принадлежащая истцу часть дома, принадлежит М. (Р.) Н.Е. на основании свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Договором мены было предусмотрено, что Р. передает К. право бессрочного (постоянного) пользования землей, а последний обязан обратиться в мэрию г. Калининграда для оформления прав на земельный участок, однако им это сделано не было.

При таких обстоятельствах надлежащим ответчиком по делу должна быть мэрия г. Калининграда, а не инспекция ГАСН мэрии. Как следует из материалов дела, в своем отзыве на исковые требования Инспекция ГАСН сообщала суду, что не может являться ответчиком по этому делу, однако судом это заявление оставлено без внимания и принято решение об удовлетворении исковых требований.

Кроме того, признавая право собственности на пристройку, площадью 20 кв. м, суд неправильно применил нормы материального права, поскольку такая пристройка не является самостоятельным объектом права. Таким самостоятельным объектом права в данном случае является жилой дом, доля в праве собственности на жилой дом (дело N 2-1040/2005).

Как показывает обобщение, у судов нередко возникают неясности и затруднения при изложении резолютивной части решения по таким делам, когда в результате самовольной пристройки какого-либо помещения изменяется общая площадь дома, либо размер доли в праве собственности на дом.

Следует иметь ввиду, что, разрешая эти споры, судам необходимо признавать право собственности не на пристройку, а на квартиру, либо дом в реконструированном виде, с указанием изменившихся площадей.

В случае, если дом находится в долевой собственности, необходимо обращать внимание, ставится ли истцом вопрос об изменении долей. Если такой вопрос поставлен, то для участия в деле в качестве соответчиков подлежат привлечению другие сособственники. Если же истец не заявляет об этом, то сособственники должны быть привлечены по делу в качестве третьих лиц.

Так, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, судом кассационной инстанции было отменено решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 26 апреля 2005 г., которым за Л.Н.В., М.А.В., Е.Т.В., Л.Ю.Г. в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ признано право совместной собственности на 44/100 доли жилого дома по ул. Тихоненко в г. Калининграде с учетом произведенной ими реконструкции, в результате которой увеличились размер жилой площади — 27,3 кв. м., квартирной — 65,2 кв. м., общей 65,2 кв. м. В иске П.Л.В., С.С., Д.С. о признании права собственности отказано.

Как установлено, Л.Н.В., М.А.В., Е.Т.К. являются собственниками 44/100 доли указанного дома, произвели без соответствующего разрешения переоборудование чердачного пространства и устройство веранды с целью устройства дополнительной площади, в результате чего их квартира в настоящее время имеет большую площадь. П.Л.В. с детьми является собственниками 56/100 доли того же дома.

Разрешая спор, суд указал, что размер долей сособственников дома не изменяется и остается прежним, с чем не согласилась судебная коллегия.

Установлено, что до проведения реконструкции общая площадь дома составляла 163,6 кв. м., квартирная — 86,6 кв. м., жилая — 60,9 кв. м. После реконструкции общая площадь дома стала составлять 183,2 кв. м., квартирная — 110,1 кв. м., жилая — 61,5 кв. м. Таким образом, за счет увеличения площади веранды на втором этаже дома и оборудования подсобного помещения на чердаке истцы заявили требование о признании за ними права собственности на эту долю жилого дома, однако состоящую из большего размера квартирной площади и общей площади жилого дома.

При этом без достаточной проверки и оценки судом остались доводы П. о том, что следовало уточнить, из чего складываются принадлежащие сторонам по делу доли жилого дома, какие помещения входят в квартирную и общую площадь принадлежащих им на праве собственности долей дома. Кроме того, П. ссылалась на то, что в результате реконструкции увеличилась общая и квартирная площадь дома и если за истцами признается право собственности на долю дома, при этом увеличиваются общая и квартирная площадь, составляющие их долю, это приведет и к увеличению размера их доли, и соответственно к уменьшению размера доли дома, принадлежащей П. и нарушению их прав.

Указанное судебное решение было отменено также и по другим основаниям (N 33-4238/2005 г.).

Что касается дел о признании права собственности на неоконченную строительством самовольную постройку, то судам необходимо обязательно выяснять у истца, чем вызвано его обращение с таким требованием.

Как показывает практика, иски о признании права собственности именно на неоконченный строительством объект связаны, как правило, с выдачей лицу предписаний о сносе постройки, а также наличием возражений против строительства со стороны заинтересованных лиц. Поэтому для участия в деле должны быть привлечены все лица, чьи права и законные интересы затрагиваются возведением самовольной постройки.

Отменяя решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 06 августа 2004 г. о признании за К.А.M. и К.Д.А. права собственности каждого на 25/100 доли в праве собственности на незавершенную строительством постройку (пристройку к дому по ул. Энгельса), за К.Л.Ю. — на 50/100 доли, и направляя дело на новое рассмотрение, Президиум Калининградского областного суда признал заслуживающими внимания доводы заявителей — С.Ю.Г., С.А.Ю., Г.Т.Л. и других лиц, не привлеченных судом для участия в деле, чьи права и законные интересы были нарушены возведением этой постройки.

Заявители указали, что К. ведется самовольное строительство с нарушением градостроительных норм, не соблюдаются правила пожарной безопасности. В настоящее время нарушены правила инсоляции жилого дома по ул. Энгельса, поскольку постройка оказалась выше этого дома, в нем образовались трещины. Также самовольное строение нарушает границы земельного участка С.А.Ю. и вплотную примыкает к нему. Со стороны дома по ул. Адмиральской самовольная постройка вплотную примыкает к имеющимся строениям и создает пожароопасную ситуацию.

Фактически же судом не были исследованы обстоятельства, касающиеся соблюдения градостроительных, технических, санитарных и противопожарных норм и правил при возведении истцами пристройки, не проверены обстоятельства о том, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение постройки.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования, суд без достаточных оснований оставил без выяснения вопрос о причинах обращения истцов в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, тогда как ее возведение не завершено, степень готовности составляет 37%. Из представленных материалов было видно, что на период рассмотрения дела пристройка представляла собой двухэтажное строение с подвалом, в 1/3 части здания устроен только нулевой цикл. В связи с этим не ясно, обращались ли истцы в мэрию г. Калининграда с заявлением о разрешении такого строительства, отказано ли им в этом и что препятствует решить вопрос о возможности осуществления строительства спорной постройки в установленном законом порядке в настоящее время (N 44-г-69/2005 г.).

Следует обратить внимание судов, что, признавая право собственности на неоконченный строительством объект, в резолютивной части решения необходимо указывать степень его готовности, чтобы в дальнейшем избежать других судебных споров.

Кроме того, разрешая дела о признании права собственности, должно учитываться, что в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное в том числе без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В случае же, если такие разрешения имеются, например, на реконструкцию чердачного пространства, постройка не является самовольной и право собственности на нее, при отсутствии спора, подлежит оформлению во внесудебном порядке.

Отказывая Р.А.Б. в удовлетворении исковых требований к мэрии г. Калининграда, администрации Центрального района г. Калининграда о признании права собственности на самовольную постройку — жилую квартиру, образовавшуюся в результате реконструкции квартиры N ___ дома по ул. Красной в г. Калининграде за счет освоения чердачного пространства, Центральный районный суд г. Калининграда исходил из того, что реконструкция была произведена на основании соответствующих решений органов местного самоуправления и выданного архитектором Центрального района г. Калининграда разрешения на строительство, поэтому не является самовольной.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда с таким решением согласилась и признала его правильным.

Так, в обоснование своих требований истец указал, что на протяжении 2003-2005 гг., не имея разрешения на строительство, он за свой счет выполнил строительные работы по реконструкции чердачного пространства. Учитывая, что реконструкция выполнена технически грамотно, соответствует требованиям СНиП, норм и правил пожарной безопасности, не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям и собственники других квартир дома с произведенной реконструкцией согласны, просил признать за ним право собственности на эту самовольную постройку.#

Вместе с тем, было установлено, реконструкция чердачного пространства дома по ул. Красной в г. Калининграде осуществлялась истцом на основании договора о совместной деятельности от 25 февраля 2003 г., заключенного между ним и Р.Б.В., которому постановлением мэра г. Калининграда N 1684 от 01 июня 1998 г. было разрешено осуществить реконструкцию квартиры __ дома по ул. Красной в г. Калининграде за счет освоения чердачного пространства данного дома в границах квартир __ и __, архитектором района дано разрешение на строительство, а после выполнения работ постановлением главы администрации Центрального района г. Калининграда N 164 от 11 марта 2001 г. принята в эксплуатацию после реконструкции первая очередь реконструированной квартиры. В результате реконструкции была освоена часть чердачного пространства в границах квартиры 7, в связи с чем постановление мэра г. Калининграда от 01 июня 1998 г. было исполнено частично, в части разрешения реконструкции чердачного пространства над квартирой 6 сохранило свое действие.

Предлагаем ознакомиться:  Судебная защита чести и достоинства граждан

Постановлением главы администрации Центрального района г. Калининграда N 256 от 28 марта 2003 г. на основании заявлений Р. были внесены изменения в постановление главы администрации N 308 от 21 мая 1998 г., которым фактически был заменен только застройщик (на Р.А.Б.) с правом реконструкции указанного чердачного пространства по документам и на условиях предыдущего застройщика.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что суд обоснованно отказал Р.А.Б. в удовлетворении исковых требований. Соответствующие решение органа местного самоуправления и разрешение архитектора на строительство имеются, а спор между сторонами отсутствует. Мэрия г. Калининграда не отказывала истцу в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, сам истец не обращался к ответчикам с заявлением о выдаче ему такого разрешения и не представлял необходимые для получения разрешения документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (N 33-6323/2005 г.).

Следует отметить небрежность, допущенную Правдинским районным судом Калининградской области при рассмотрении гражданского дела по иску Г.П.А. к Комитету по управлению имуществом администрации Правдинского района.

Г.П.А. обратился в суд как физическое лицо и просил признать за ним право собственности на пристройку к главному корпусу и пристройку к котельной, входящих в комплекс зданий и сооружений в г. Правдинске, в котором указал, что 04 октября 2000 года им был приобретен комплекс зданий и сооружений, состоящий из главного корпуса, склада, котельной, проходной. К котельной были пристроены стены и крыша, которые в настоящее время он соединил, в результате чего образовалось обособленное помещение. К главному корпусу был пристроен навес, в результате укрепления стен этого навеса также получилось обособленное помещение. Просил признать за ним право собственности на эти пристройки.

Данное исковое заявление было принято к производству и не оставлялось без движения, несмотря на то, что из приложенной к иску копии договора купли-продажи комплекса зданий и сооружений, являющихся муниципальной собственностью, видно, что договор заключен между муниципальным образованием «Правдинский район» в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации Правдинского района и ООО «Лава-Сервис» в лице директора Г.П.А.

Суд же не выяснил на стадии принятия заявления вопрос о том, в качестве кого обращается Г.П.А. с исковым заявлением — если как физическое лицо, то какое право он имеет на это имущество, если как представитель ООО «Лава-Сервис», то какие у него полномочия, и вообще, подведомственно ли дело суду общей юрисдикции.

Вместе с тем, этот вопрос так и не был разрешен в ходе рассмотрения дела, из материалов дела не ясно, какое отношение к данному комплексу зданий и сооружений имеет Г.П.А. как физическое лицо. Как видно из копии технического паспорта, имущество ООО «Лава-Сервис» по акту приема передачи было передано в уставный капитал ООО «Лава-Мебель».

Решением суда было постановлено внести изменения в п. 2 указанного договора купли-продажи комплекса зданий и сооружений, изложив его в другой редакции, с указанием увеличившейся площади котельной и проходной, тогда как такие требования истцом не заявлялись, за ООО «Лава-Сервис» было признано право собственности на комплекс зданий и сооружений с этими площадями. При этом суд руководствовался нормами ст.ст. 130-131, 432-433, 549-557 ГК РФ, тогда как фактически речь идет о самовольном строительстве и должны применяться нормы ст. 222 ГК РФ (дело N 2-140/2004 г.).

Такое разрешение спора является неправильным, но, тем не менее, решение суда вступило в законную силу и в кассационном либо надзорном порядке не обжаловалось.

Еще одним примером существенного нарушения норм материального права может служить дело, рассмотренное Ленинградским районным судом г. Калининграда 15 июня 2005 г., по искам П.М.В., К.Л.Н. к мэрии г. Калининграда о признании права собственности.

Так, П. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является нанимателем квартиры дома по ул. Р. Люксенбург# в г. Калининграде. Без получения разрешения она произвела реконструкцию данной квартиры, кроме того, на придомовом участке возвела баню и совместно с Е.В.И. хозяйственную постройку. В дальнейшем собственница 27/100 долей в праве на указанный дом К., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась с самостоятельными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в связи с обращением в суд П. размер принадлежащей ей (К.) доли в праве на жилой дом изменяется. Кроме того, ею произведена частичная реконструкция занимаемого жилого помещения, что повлекло увеличение его общей площади.

Суд заявленные истцами требования удовлетворил и признал за П. и К. право собственности соответственно на 32/100 и 34/100 доли в праве собственности на данный жилой дом, а за П. также — на нежилые строения (литер «Г2») и 1/2 долю в праве собственности на нежилое строение литер «ГЗ».

Разрешая данный спор, суд руководствовался ч. 3 ст. 222 ГК РФ и не учел, что самовольными постройками, право собственности на которые может быть признано за П., являются только баня и хозяйственная постройка, спорный же жилой дом к таким объектам не относится.

Как видно из материалов дела, П. не является собственником жилого помещения, а занимает квартиру по договору найма, данная квартира истицей или членами ее семьи не приватизирована. Собственником 27/100 долей жилого дома по ул. Р. Люксенбург в г. Калининграде является К., 73/100 доли дома находятся в муниципальной собственности г. Калининграда.#

Самовольная же реконструкция занимаемого жилого помещения независимо от объема личных денежных средств нанимателя, вложенных в нее, не влечет переход права собственности на спорное имущество, поскольку в силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Кроме того, имущество, находящееся в государственной, муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.#

Более того, суд не привлек к участию в деле других лиц, имеющих право на спорное помещение, не выяснялось их мнение по существу заявленных требований, тогда как в силу действующего законодательства реконструкция допустима только с согласия всех совершеннолетних лиц, проживающих в таком помещении, более того, при отсутствии других препятствий эти лица наравне с П. вправе приобрести занимаемое жилое помещение в собственность путем приватизации.

Следует также отметить, что доли истиц П. и К. в праве собственности на дом, а также на хозяйственную постройку, были определены судом с учетом интересов Е.В.И., участвовавшего в деле в качестве третьего лица, тогда как последний к указанному жилому дому никакого отношения не имеет и на момент вынесения решения не являлся ни нанимателем, ни собственником жилых помещений в доме. Право собственности на 34/100 доли в праве на названный жилой дом, а также иные объекты недвижимости признано за Е. этим же судом, в тот же день (дело N 2-10919/2005 г.).

При рассмотрении вышеуказанного дела судом были допущены и другие нарушения норм материального права. В частности, в нарушение ч. 3 ст. 222 ГК РФ не выяснялся вопрос о предоставлении П. земельного участка под самовольно возведенные строения — баню и хозяйственную постройку, без всякой проверки были оставлены обстоятельства, касающиеся соблюдения санитарных, противопожарных, а также градостроительных норм и правил при возведении построек. В отношении жилого помещения, занимаемого К., вообще отсутствуют какие-либо технические заключения, не учтено также, что ее требования подлежали разрешению в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (дело N 2-10926/2005 г.).

Что касается исков собственников земельных участков, либо лиц, владеющих участком на другом законном основании, о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную другим лицом на принадлежащем ему земельном участке, то эти споры встречаются крайне редко. В ходе обобщения было выявлено только одно такое дело, находившееся в производстве Полесского районного суда Калининградской области — по иску Полесской районной администрации к Г.А.П. о признании права собственности на самовольно возведенные гаражи и встречному иску Г. о признании за ним права собственности на эти постройки.

Решением суда от 25 мая 1999 г. иск администрации был удовлетворен, при этом с истца в пользу ответчика были взысканы расходы на постройку гаражей.

Однако Определением Президиума Калининградского областного суда от 15 декабря 2003 г. данное решение было отменено, с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку ранее, решением от 18 апреля 1998 г., вступившим в законную силу и обращенным к исполнению, суд обязал ответчика снести эти гаражи. Принимая к рассмотрению иск того же истца о признании муниципальной собственности на эту же самовольную постройку, суд не выяснил у истца причину изменения им своего отношения к тому же предмету спора и к вынесенному решению и иск удовлетворил. Таким образом, имелись два вступивших в законную силу решения суда между теми же сторонами и в отношении одного и того же предмета, противоречащие одно другому, тогда как данные о прекращении производства по делу о сносе гаража в деле отсутствовали. Кроме того, судом были допущены и другие нарушения, касающиеся вынесения решения без проверки сведений о выделении кому-либо земельного участка, отсутствия мотивировки по взысканию расходов на постройку — всей восстановительной стоимости, либо стоимости только материалов.

При новом рассмотрении дела истец и ответчик отказались от своих требований, поэтому определением суда от 20 января 2005 г. производство по данному делу было прекращено (дело N 2-5/2005 г.).

Сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии

В связи с введением в действие с 01 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, в котором четко определены понятия перепланировки и переустройства жилого помещения, основания их проведения, а также последствия самовольного осуществления, в судебной практике появилась новая категория споров — о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Всего на обобщение было представлено 13 дел вышеуказанной категории, исковые требования по которым судами удовлетворены. Законность принятых решений ни в кассационном, ни надзорном порядке не проверялась.

Изучение гражданских дел свидетельствует о том, что факты обращения граждан в суд для утверждения самовольной перепланировки или переустройства имеют место достаточно часто. В основном такая перепланировка была произведена до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Следует иметь ввиду#, что подсудность этих исковых заявлений является исключительной и определяется местом нахождения перепланированного (переустроенного) жилого помещения, поскольку по смыслу ст. 30 ГПК РФ иски о любых правах на жилые помещения предъявляются по месту нахождения этих объектов.

Практика рассмотрения данных споров складывается таким образом, что ответчиками по делам, как правило, одновременно выступают и мэрия г. Калининграда, и районная администрация, в отдельных случаях только мэрия либо районная (городская) администрация (если дело рассматривалось городским судом Калининградской области). Имеет место и участие в деле мэрии г. Калининграда в качестве 3-его лица.

Изложенное свидетельствует о том, что в районных судах г. Калининграда отсутствует единая практика относительно того, какой орган должен выступать в качестве надлежащего ответчика.

Вместе с тем, судам следует иметь ввиду#, что в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является орган местного самоуправления (в г. Калининграде этим органом является мэрия). Поэтому надлежащим ответчиком по делу является орган местного самоуправления.

Администрация соответствующего района может выступать в качестве ответчика только в случае, если полномочия по осуществлению этих функций после введения в действие ЖК РФ были переданы ей органом местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дел, в одних случаях представители мэрии города Калининграда полагают, что орган местного самоуправления не является надлежащим ответчиком по делу и просят в иске отказать в связи с отсутствием спора о праве, поскольку истец в досудебном порядке не обращался в мэрию за согласованием. В других случаях, когда ответчиками заявлены и администрация, и мэрия города, представители администрации нередко иск не признают, указывая, что перепланировка или переустройство являются самовольными и жилое помещение подлежит приведению в прежнее состояние, а представители мэрии, напротив, не возражают против удовлетворения исковых требований, так как сохранение помещения в этом состоянии не нарушает прав других лиц и имеются все необходимые заключения.

В связи с этим следует отметить, что судам еще на стадии принятия таких исковых заявлений следует выяснять вопрос о том, имеет ли место спор о праве, в частности, обращался ли гражданин в орган, осуществляющий согласование, и было ли ему отказано в сохранении помещения в перепланированном или переустроенном виде.

Как показывает обобщение, по большинству дел такие отказы имеются, со ссылкой на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, однако выданы они в ряде случаев не мэрией, а районной администрацией.

Разрешая спор с участием в качестве ответчика районной администрации, Центральный районный суд г. Калининграда сослался на постановление мэра г. Калининграда N 3811 от 05 декабря 2001 г., которым утвержден Порядок оформления разрешений на переоборудование, перепланировку и реконструкцию помещений в жилых домах города Калининграда, указав, что администрация является органом, в чьей компетенции находится выдача разрешений на перепланировку и реконструкцию квартир (решение суда от 05 мая 2005 г., дело N 2-1444/2005 г.).

Между тем, необходимо учитывать, что вышеназванное постановление и порядок в настоящее время хоть и не утратили силу, однако могут применяться только в части, не противоречащей ЖК РФ. В частности, данный порядок предусматривает, что рассмотрение вопросов, связанных с переоборудованием, перепланировкой помещений в жилых домах, возлагается на межведомственные комиссии при администрациях районов по месту расположения жилого дома. Решение межведомственной комиссии о разрешении переоборудования, перепланировки утверждается постановлением главы администрации района.

Однако указанные положения противоречат ЖК РФ, согласно которому эти вопросы разрешает орган местного самоуправления. Кроме того, перечень документов, предоставляемых для рассмотрения вопросов о перепланировке, переустройстве, срок их рассмотрения также являются различными.

Также следует иметь ввиду#, что при рассмотрении этих споров для участия в деле в качестве 3-х лиц должны быть привлечены все члены семьи нанимателя, занимающие переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма, либо в случае, если помещение находится в долевой собственности лиц — другие сособственники, проживающие там члены их семьи. Позиция этих лиц, по смыслу п. 5 ч. 2 ст. 26, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, относительно сохранения помещения в таком состоянии также подлежит выяснению.

Как показывает кассационная практика, решения суда о сохранении помещений о# перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.

Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А.В.Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, — без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.

Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена А.М.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду А.М.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает. Копия решения суда А. была направлена, указанное решение ею не обжалуется. Дочь истца совершеннолетия не достигла (N 33-6682/2005 г.).

По аналогичным основаниям было оставлено без изменения и решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 03 ноября 2005 г. по иску З.Ф.М. (N 33-6681/2005 г.).

Имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир, либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.

Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метров. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метров, а также площадь кухни — с 4,3 до 4,4 кв. метров, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метров. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.

Решением суда от 08 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.

В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 08 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома — ОАО «Гидрострой» относительно произведенных перепланировки и переустройства.

Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО «Гидрострой», который является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры являются И.B.C. и Л.Д. Согласие И.B.C. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО «Гидрострой» не обжалуется.

Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО «Гидрострой» также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома. (N 33-6678/2005 г.).

Признавая законным решение Балтийского районного суда от 07 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч.ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц, произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.

Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (N 33-6677/2005 г.).

Разрешая данные дела, наряду с вышеизложенным судам необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Поэтому для принятия такого решения в материалах дела должны быть представлены соответствующие заключения: техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к зданиям и помещениям, и Правилам пожарной безопасности. В зависимости от обстоятельств дела, подлежат представлению заключения и других служб (например, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.).

Нельзя признать правильной практику, сложившуюся в Балтийском городском суде Калининградской области, когда в материалах дел такие заключения отсутствуют. Вместе с тем, на ксерокопиях схем перепланировки квартир имеются штампы «согласовано» соответствующих служб, например главного врача Межрайонного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Светловском и Балтийском городских округах, руководителя Балтийского и Светловского отделения «Ростехинвентаризации», начальника ОМЗ МУСЗ БГО, главного инженера МУП ЖКХ, главного специалиста отдела ГПН СГО и БГО. Такой подход к рассмотрению дел является формальным (дела N 2-206/2005 г., N 2-209/2005 г., 2-216/2005 г,).

Следует обратить внимание судов и на то, что в резолютивной части решения по данной категории дел, когда в результате перепланировки и (или) переустройства изменились площади квартиры, необходимо в обязательном порядке указывать новые параметры квартиры, по состоянию на определенную дату. В случае, если площади не изменились, следует указывать о сохранении квартиры в перепланированном состоянии в соответствии с выданным техническим заключением.

Из представленных на обобщение дел видно, что в основном все суды в резолютивной части решения указывают эти характеристики, позволяющие при исполнении решения установить произведенные изменения площадей квартиры. Иногда суды сохраняют помещение в перепланированном или переустроенном виде по состоянию на определенную дату.

Только по трем поступившим делам в резолютивной части отсутствуют какие-либо характеристики помещений (дело Ленинградского районного суда г. Калининграда N 2-9515/2005 г., дело Балтийского городского суда Калининградской области N 2-206/2005 г., дело Балтийского районного суда г. Калининграда N 2-477/2005 г.).

Следует отметить решение Светловского городского суда Калининградской области от 05 апреля 2005 г., а также форму написания его резолютивной части, по иску С.Н.И. к администрации муниципального образования «Светловский городской округ», которым суд разрешил нестандартную ситуацию.

Так, в 1984 году С. был выделен земельный участок, на котором он построил и сдал в эксплуатацию индивидуальный жилой дом по ул. Новой в пос. Взморье Калининградской области, в котором стал проживать и пользоваться домом как собственник, но право собственности не оформлял. Впоследствии, в 1994 году, самостоятельно перестроил дом, в результате чего увеличилась его общая площадь. В связи с этим истец просил суд сохранить дом в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту и плану квартиры по состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменить правоотношения сторон, установив за ним факт владения на праве собственности одноэтажным, шлакобетонным жилым домом с новыми площадями.

По результатам рассмотрения дела суд принял решение о сохранении жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии по фактическому состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменил правоотношения сторон, признав за С. право собственности на этот дом с указанием изменившихся площадей. При этом суд сослался на ст. 29 ЖК РФ и ст. 12 ГК РФ — о защите гражданских прав путем прекращения или изменения правоотношений.

Вместе с тем, в данном случае наиболее правильным было бы принятие первоначально решения о сохранении жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии. Затем следовало признать право собственности за С. на данный дом на основании ст. 218 ГК РФ, поскольку самовольно# постройкой его назвать нельзя. Дом был построен на отведенном для этих целей земельном участке и сдан в эксплуатацию, ему присвоен номер, истец по этому адресу зарегистрирован.

Также необходимо отметить, что данное решение было принято при отсутствии соответствующих экспертных заключений, а именно без выяснения обстоятельств о том, не создает ли дом в переустроенном и перепланированном состоянии угрозу жизни или здоровью граждан (дело N 2-126/2005 г.).

По результатам данного обобщения судебная коллегия по гражданским делам считает необходимым направить настоящий обзор в районные (городские) суды, мировым судьям Калининградской области, практику рассмотрения дел указанных категорий изучить на семинарских занятиях с судьями.

Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2007 г. гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений.

На обобщение поступило 358 дел, в том числе дела: о признании права собственности на самовольное строение; о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод, что в Калининградской области такие споры продолжают быть актуальными. Несмотря на введенную Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о «Дачной амнистии») упрощенную процедуру легализации строений, возведенных без соблюдения установленного регламента, тем не менее, как показывает практика, таких споров в судах рассматривается не меньше. Это не только вызвано доверием к суду, но в большей части объясняется тем, что решение суда для спорящих сторон по существу является гарантией, обеспечивающей устойчивость прав собственников объектов, возведенных с несоблюдением предусмотренной процедуры, а также окончательное разрешение спорных правоотношений. В этой связи обобщение судебной практики проводилось с целью выявления общих для всех судов проблем, с которыми суды сталкиваются при разрешении таких споров.

Так, как показывает кассационная и надзорная практика рассмотрения такой категории споров, несмотря на однозначность правовых норм, установленных ст. 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают иметь место.

Вместе с тем, следует отметить, что процессуальные вопросы, относящиеся к определению подсудности такой категории споров, суды решают правильно. Поскольку все эти споры, так или иначе, связаны с правами на недвижимость, суды совершенно верно определяют подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.

Что же касается родовой подсудности, то при определении ее судам следует иметь в виду, что споры о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями ст. 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Между тем, споры о признании права собственности на самовольное строение представляют собой споры имущественного характера, подлежащего оценке. В связи с чем определение подсудности таких споров будет зависеть от цены иска, и если стоимость спорного объекта не будет превышать 500 МРОТ, то такой спор подлежит отнесению к компетенции мирового судьи.

Споры о признании права собственности на самовольные строения

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует упомянуть изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г. До этого момента п. 3 ст. 222 ГК РФ содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После принятия соответствующего Закона об изменении ст. 222 ГК РФ на практике встал вопрос о действии его во времени. Проверка представленных на обобщение дел показывает, что эти вопросы суды решают правильно, при этом суды правомерно руководствуются положениями ст. 4 ГК РФ. Из содержания данной нормы можно сделать вывод, что, если основания для отнесения постройки к числу самовольных возникли до 1 сентября 2006 г. (т.е. до этого началось строительство с соответствующими нарушениями), применяется старая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку отношения, связанные с самовольным строительством (это и возможный снос, и возможная легализация), возникли до введения его в действие.

Так, при разрешении требований Т.Н.Р. к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, Балтийский районный суд правильно пришел к выводу, что к возникшим спорным правоотношениям должна применяться прежняя редакция ст. 222 ГК РФ, позволяющая признать право собственности на самовольную постройку при условии, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен самовольному застройщику под возведенную постройку, поскольку при рассмотрении дела судом было установлено, что строительство было начато истцом в 2004 г., кроме того, и с иском в суд Т. обратился до 1 сентября 2006 г.

Хотя порядок предоставления земельных участков под уже возведенное самовольное строение законодательно не урегулирован, право на самовольную постройку, при отсутствии у истца прав на соответствующий земельный участок, могло быть признано судом при наличии четко выраженной позиции публичного собственника по вопросу: намерен ли он или нет предоставлять земельный участок под самовольную постройку, что прямо следовало из прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ. Суд удовлетворил исковые требования Т., признал за ним право собственности на самовольно возведенный им жилой дом, решение ответчиком не обжаловано. Тем не менее, в материалах дела, помимо сделанного процессуальным представителем Мэрии заявления о том, что он «не возражает против удовлетворения исковых требований», каких-либо документов, позволяющих определить: согласна ли мэрия предоставить истцу земельный участок, представлено не было. Представитель мэрии, участвовавший в судебном процессе на основании процессуальной доверенности, не относится к категории должностных лиц, наделенных полномочиями на распоряжение земельными участками, такое его заявление о «не возражении против удовлетворения требований» вряд ли можно признать согласием публичного собственника предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный им дом.

В такой ситуации, документом, подтверждающим согласие публичного собственника земли на предоставление самовольному застройщику земельного участка, мог являться либо проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки либо письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Предлагаем ознакомиться:  Судебная экспертиза при оценке аренды

Например, такое письмо и.о. Мэра г. Калининграда, подтверждающее согласие и готовность мэрии предоставить истцу земельный участок под самовольное строение, было представлено в материалах гражданского дела Московского районного суда по иску Ш.Н.Г. к Мэрии и К.Ю.М. о признании права собственности на жилой дом; при этом в письме сообщалось, что формирование земельного участка уже производится. Такое же согласие, оформленное в виде письма, главы МО «Багратионовский городской округ» представлено было Багратионовскому районному суду при рассмотрении исковых требований Л.Н.А. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом. И в первом, и во втором случае указанные письма глав муниципальных образований правомерно расценены судом как согласие собственников на предоставление земельных участков под возведенные постройки, что дало судам основания для удовлетворения заявленных истцами требований.

Вместе с тем, наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Октябрьский районный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований П.И.Д. к Мэрии о признании права собственности на самовольное строение — жилой дом, поскольку, несмотря на признание мэрией исковых требований П., было установлено, что жилой дом возведен истцом на территории санитарно-защитной зоны Вагоностроительного завода, относящегося к предприятию 1-2 классов опасности. Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку санитарными правилами (п. 5.1 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов), утвержденными постановлением Главного санитарного врача РФ N 74 от 25.09.2007 г. (аналогичные правила действовали и ранее в 2001 и 2003 г.г.) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на права аренды, тем не менее, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г.).

Вместе с тем, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, при этом положения названной нормы позволяют субъектам РФ расширять указанный перечень. Согласно приведенной норме разрешение на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительства объектов, не являющимися объектами капитального строительства; строительства на земельном участке сооружений и строений вспомогательного пользования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и. д. В этой связи весьма сомнительным является вывод суда (дело Ленинградского районного суда по иску Г.В.М. к А.А.О. и др. о признании незаконным строительства парковки) об отсутствии признаков самовольной постройки у автомобильной парковки с твердым покрытием и навесом для хранения автотранспорта по тем мотивам, что данный объект не относится к объектам капитального строительства и получение разрешения на его строительство не требовалось. Так, целью капитального строительства является создание объекта недвижимости. Относится ли строящаяся парковка к недвижимому имуществу с точки зрения ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ее технических характеристик, назначения и обстоятельств создания, суд не определил, хотя установление этих юридически значимых обстоятельств имело существенное значение для правильной квалификации спорного объекта.

Ошибочным является и вывод Светловского городского суда по делу по иску К.Н.В. к администрации МО СГО о признании планируемых работ, не требующих получение разрешения на строительство. Суть спора заключалась в следующем: К.Н.В. намеревалась произвести перепланировку и переустройство жилого помещения в целях перевода его в нежилое для использования под магазин. Удовлетворяя указанные исковые требования, суд исходил из того, что заявленная перепланировка должна производиться в границах принадлежащего истице помещения и проводимые работы не приведут к снижению несущей способности здания. Между тем, как видно из эскизного проекта, представленного в материалах дела, помимо сноса существующих перегородок в жилом помещении и устройства новых, в процессе переоборудования квартиры запланировано строительство крыльца, а также закладка одного оконного проема. Безотносительно обоснованности сделанного судом вывода: приведет или нет снос существующих перегородок к снижению несущей способности здания, только лишь предполагаемое строительство крыльца, закладка оконного проема, покраска фасада, в соответствии со ст. 51 Гр.К РФ и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» обязывало истицу получить разрешение на проведение соответствующих работ, поскольку их проведение затрагивало внешний архитектурный облик здания. Суд же данные обстоятельства оставил без внимания, исковые требования К. удовлетворил, но, учитывая изложенные обстоятельства, вряд ли можно согласиться с правильностью постановленного судом решения.

При нарушении указанной выше процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения. Так, Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемым «Дачная амнистия», введена упрощенная процедура легализации отдельных объектов потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства), возведенных гражданами на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на указанные объекты достаточно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания объекта, коим является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства — технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях — разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 года. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого помещения либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального строительства. Отсутствие таких документов не является препятствием и для легализации самовольной постройки в судебном порядке. Вместе с тем, следует отметить, что перечень подлежащих установлению фактов при признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном (административном) порядке, регламентированном Законом о «дачной амнистии». Так, согласно ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку может быть признано только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Проверка этих обстоятельств не входит в компетенцию регистрирующего органа. Таким образом, если во внесудебном порядке не требуется подтверждения безопасности для 3-их лиц, то в судебном это обязательно, что предполагает обязанность истца по представлению более широкого круга доказательств.

Следует отметить, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки (тех документов, которые требуются для проведения регистрации в административном порядке) правомерно требуют от истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, например: мнение владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, выраженное в соответствующих заявлениях. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, суд может потребовать и дополнительные документы. В частности, это потребуется, если, например, возникнет вопрос, не нарушает ли проводимое строительство внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения. Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд иной раз привлекает к участию в деле специалиста или назначает соответствующую экспертизу. Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что вопросы круга доказательств судами решаются правильно.

Вместе с тем, судьям при поступлении соответствующих исковых заявлений следует иметь в виду, что Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 6/8 от 1.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» рекомендовано в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела предлагать истцу представлять соответствующие доказательства на стадии принятии иска и подготовки дела к судебному разбирательству. Думается, что такие рекомендации продолжают быть актуальными и в настоящее время, учитывая ужесточившиеся требования к процессуальным срокам рассмотрения дел.

В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем, собственником земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.

Как показывает судебная практика Калининградской области с исками о признании права собственности на самовольную постройку, как правило, обращаются лица, осуществившие самовольное строительство соответствующего объекта. В таких случаях, очевидно, суд вправе потребовать от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком и за его счет.

В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий. При этом заинтересованные лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения или собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и средства. При недоказанности этого соглашения они могут претендовать только лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Говоря о самовольной постройке, в первую очередь, необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. При этом вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством ст. 222 ГК РФ.

Безусловно, не допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.

К.И.М., Ч.С.О., Ф.Г.Р., Д.Е.О. обратились в суд с иском к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на доли жилого дома. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что все истцы стали собственниками (путем совершения сделок купли-продажи) долей одноквартирного, одноэтажного жилого дома общей площадью 69,9 кв. м., земельный участок истцам был предоставлен Мэрией в аренду с целевым использованием — под существующий жилой дом. Указанный жилой дом был снесен и на его месте возведено новое строение — четырехсекционный (четырехподъездный) двухэтажный (с мансардой и подвалами) жилой дом общей площадью 694,1 кв. м. Помимо того, что истцами не было представлено доказательств отсутствия нарушения произведенным строительством прав других лиц, суд, разрешая возникший спор, правомерно пришел к выводу, что разрешенное использование земельного участка не изменялось, а установленное — под существующей жилой дом не позволяло истцам производить строительство спорного объекта. Поскольку мэрией отказано в предоставлении земельного участка под возведенный истцами объект, в удовлетворении их требований Балтийский районный суд отказал. Судебная коллегия с решением суда согласилась.

В практике рассмотрения дел встречаются споры по искам заинтересованных лиц о признании права собственности на самовольное строение, предъявленные по основаниям приобретательной давности. Следует отметить, что вопросы приобретательной давности в контексте с самовольным строительством судами решаются правильно. Примером может служить дело Светлогорского городского суда по иску В.Т.И. к администрации МО «Город Пионерский» о признании права собственности на садовый дом в связи с истечением срока приобретательной давности. Отказывая в удовлетворении иска В., суд правильно указал, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Снос самовольных строений

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 222 ГК РФ является снос самовольной постройки и применение ее возможно только в судебном порядке.

Согласно требованиям ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее, такая постройка подлежит сносу осуществившим его лицом за свой счет, за исключением случаев, когда в соответствии с ч. 3 названной статьи самовольная постройка может быть легализована. Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявления такого иска, безусловно, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения. Как показывает обобщение, судами правильно решаются вопросы относительно определения, является ли обратившееся с соответствующим иском лицо надлежащим истцом или нет.

Так, Зеленоградским районным судом правильно принят к производству и разрешен иск арендатора земельного участка — ОАО «Р.» к Б.Н.А. и Е.А.В. о сносе самовольно возведенного строения — магазина на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды сроком на 49 лет. Удовлетворяя требование истца о сносе указанного строения, суд установил, что земельный участок, на котором ответчиками было возведено самовольное строение, является федеральной собственностью, предоставлен ОАО в аренду с разрешенным использованием — под объекты железнодорожного транспорта, что подтверждено было представленным истцом договором аренды. При этом, как следовало из материалов дела, под указанный объект земельный участок не выделялся, само самовольное строение находилось в полосе отвода и охранной зоны железной дороги. Суд правильно признал арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке.

Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суд должен предложить лицу, обращающемуся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются не только постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, как в приведенном выше случае, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы, но и правоподтверждающие документы, к коим относятся свидетельство о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра. Вместе с тем, в отдельных случаях не всегда сразу бывает ясно, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. В этой связи суд вправе будет потребовать от истца представления дополнительных — земелеустроительных документов, материалов топосъемки.

С.Н.В. обратилась в суд с иском о сносе самовольного строения — гаража, возведенного Я.О.И. на земельном участке, предоставленном истице на праве постоянного бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома. Право истицы на земельный участок было подтверждено государственным актом за землю, выданным Исполкомом городского Совета г. Калининграда от 8 августа 1989 г. Между тем, при выдаче истице госакта границы ее земельного участка были определены ориентировочно. Установить факт нахождения на земельном участке истицы спорных строений возможно было только после проведения работ по межеванию земельного участка истицы, и суд, как видно из материалов дела, обоснованно потребовал от С. представления соответствующих документов. После проведения соответствующих работ (топосъемки) однозначно стало ясно, что спорные строения действительно находятся на земельном участке истицы, в связи с чем суд правомерно удовлетворил ее требования.

Как показывает обобщение, требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком. Однако требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления — администрации муниципальных образований — именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ). В этой связи требования органа местного самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и др., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом.

Так, Московским районным судом правильно принято к своему производству и удовлетворено исковое заявление администрации Московского района к собственникам квартир многоквартирного жилого дома по ул. Ч., 1-2 о сносе возведенного ими ограждения земельного участка придомовой территории указанного жилого дома. В соответствии с Правилами благоустройства города Калининграда (в ред. от 15.02.2006 г.) строительство и установка малых архитектурных форм, в число которых входят и ограды, заборы (п. 2.17 Правил) допускается лишь с разрешения и по проектам, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии, ГИБДД, владельцами городских инженерных коммуникаций и другими надзорными органами. Установка забора ответчиками произведена в нарушение установленного Правилами благоустройства порядка, в связи с чем исковые требования администрации района были удовлетворены. Аналогичным образом рассмотрено дело по иску администрации Московского района к ответчикам — жильцам жилого дома по ул. Ч., 2.

При этом, как показывает обобщение, органы местного самоуправления вступают в процесс на стороне истца не только как контролирующие органы, но и как представители собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами.

Администрация Центрального района обратилась в суд к Б.В.Л. о сносе самовольно установленного гаража и освобождении земельного участка от незаконного использования, ссылаясь, что ответчик установил гараж на муниципальных землях, не относящихся к придомовой территории жилого дома N 5-6 по ул. К., в котором ответчик проживает. С требованиями о сносе капитального строения, возведенного на муниципальных землях, обратилась в суд администрация Гурьевского района. При этом администрация выступила в процессе в качестве истца как собственник земли. Установив, что ответчикам и в том, и другом случае земельные участки для какого-либо строительства не предоставлялись, судами были постановлены решения, которыми возведенные ответчиками строения признаны самовольными и снесены.

Помимо органов местной власти, иск о сносе самовольных строений может предъявить прокурор. Как показывает практика рассмотрения таких споров, прокурор, как правило, обращается в суд в защиту публичных интересов.

Так, Зеленоградским районным судом были удовлетворены исковые требования прокурора, предъявленные в интересах муниципального образования «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ИП Г. о признании незаконным, самовольным строительства подпорной стенки на участке авандюны в прибрежной полосе водоохраной# зоны Балтийского моря.

С требованиями в защиту интересов неопределенного круга лиц обращался в суд прокурор Ленинградского района; в своем исковом заявлении публичный интерес к требованию о сносе прокурор мотивировал нахождением спорного самовольного строения на газопроводе низкого давления, проходящего во дворе жилого дома. Признав требования прокурора обоснованными, суд обязал ответчика Г.А.И. снести самовольно возведенный им гараж.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 222 ГК РФ судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица также как собственники и владельцы земельных участков, на которых самовольно возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из требований ст. 304 ГК РФ.

Так, Ленинградским районным судом правильно было принято к своему производству исковое заявление Г., которые обратились в суд с требованиями к С.Л.И. о сносе самовольной постройки — пристройки к соседнему жилому дому, ссылаясь на то, что пристройка возведена таким образом, что видимость из окон истцов ограничена, а также нарушены нормы инсоляции квартиры истцов.

Вместе с тем, если в случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке истцу достаточно подтвердить факт «захвата» ответчиком земельного участка, то в случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).

Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к смежному землепользователю Н.Н.Т. о сносе самовольно возведенного садового домика, ссылаясь, что таким строительством нарушены ее права по пользованию принадлежащим ей садовым участком по его целевому назначению, так как значительная часть участка истицы затеняется спорным строением. Отказывая в удовлетворении таких требований, Ленинградский районный суд указал, что площадь затеняемого участка составляет всего 4% от всей площади земельного участка истицы. Такое незначительное «затенение» не нарушало прав Ш. на использование земельного участка по его назначению — для выращивания сельскохозяйственных культур, кроме того, предлагаемый истицей способ защиты своего права в виде сноса строения явно неравнозначен нарушенному праву. Судебная коллегия, проверяя дело в кассационном порядке, оставила решение суда без изменения.

И по приведенному выше делу по иску Г. к С., Ленинградский районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований Г., поскольку факт нарушений прав возведенной соседями пристройки к дому истцами доказан не был.

Принимая к своему производству исковые заявления, в которых в качестве основания своих требований истцы указывают на нарушения своих прав и законных интересов, наличие со стороны спорного строения угрозы для их жизни и здоровья, судьям следует иметь в виду, что в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец должен указать в своем исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца прилагать к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования, следует обращать внимание на наличие в исковом материале таких документов, коими, в зависимости от указываемых истцами обстоятельств, могут, например, являться: заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При несоблюдении истцом приведенных выше требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ, его исковое заявление может быть оставлено без движения в порядке, предусмотренном ст. 136 ГПК РФ.

Вместе с тем, решая указанные вопросы на стадии принятия искового заявления, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет объективную возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления (например: заключение технической экспертизы, свидетельствующей, что возведенная ответчиком постройка не соответствует строительным нормам и правилам и создает угрозу для 3-их лиц). Возможности истца по представлению доказательств на стадии подачи искового заявления должны быть правильно оценены судом во избежание необоснованного отказа в принятии искового заявления. Такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалиста, в порядке, предусмотренном ст.ст. 79, 188 ГПК РФ.

Помимо вопроса о надлежащем истце, суду при установлении факта самовольного строительства необходимо определить, кто в данном случае должен отвечать перед истцом в качестве ответчика, поскольку именно на ответчика судом возлагается обязанность по сносу самовольного строения. Кроме того, при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 ЗК РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных нарушений и привести земельный участок в пригодное для пользования состояние за свой счет.

Следует признать, что судами еще допускаются ошибки в определении надлежащего ответчика, что влечет за собой принятие неверного, незаконного решения. Так, Зеленоградский районный суд обязал МУП «Водоканал» демонтировать канализационную трубу, проложенную через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Г.И.В. Между тем, из материалов дела следовало, что прокладка канализационной трубы осуществлялась по инициативе Ч.И.Ю. и за его средства, МУП «Водоканал» выполнял прокладку трубы на основании договора подряда, заказчиком по которому выступил Ч. Судебная коллегия, проверяя решение суда в кассационном порядке, признала вывод суда о возложении обязанности по демонтажу канализационной трубы на МУП ошибочным. Нельзя было возлагать обязанность по сносу на подрядчика, поскольку у него отсутствовал какой-либо имущественный интерес в приобретении прав на соответствующий объект. Интерес подрядчика состоял в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу должна была быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого был возведен указанный объект, т.е. на заказчика — Ч.И.Ю, что и было сделано судом 2 инстанции.

В этой связи следует признать правильным разрешение вопроса о надлежащем ответчике Багратионовским районным судом при разрешении спора по иску К.Т.В. к П.Р.А. и И.С.М. о сносе самовольной постройки. Так, истица обратилась в суд с иском о сносе капитального забора, возведенного на ее земельном участке смежным землепользователем П.Р.А. При рассмотрении дела судом было установлено, что фактическим пользователем земельного участком П. является ее родственник — И.С.И., который и возвел капитальный забор, огораживающий земельный участок П., захватив при этом часть земельного участка истицы, в связи с чем на И. и была возложена судом обязанность по сносу указанного строения.

По своему содержанию, а также по последствиям удовлетворения, иск о сносе самовольной постройки представляет собой негаторное требование (ст. 304 ГК РФ). На такие требования, исходя из содержания ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. Как показывает обобщение, вопросы о применении срока исковой давности применительно к рассматриваемым проблемам разрешаются правильно. Так, Балтийский городской суд правильно отказал в применении срока исковой давности к требованиям администрации Балтийского городского округа, предъявленным к Р.В.И. о сносе строений: навеса, туалета, забора, возведенных ответчиком на муниципальных землях, не отведенных для этих целей и согласованных под строительство административного здания.

При разрешении споров о сносе самовольных строений следует иметь в виду, что принятием закона о «Дачной амнистии» введена упрощенная процедура легализации самовольных строений, позволяющая произвести такую легализацию в административном порядке, путем обращения в органы УФРС. Вместе с тем, проведение такой регистрации не требует проверки безопасности для 3-их лиц. В этой связи, внесение в Реестр соответствующей записи не отменяет нарушений, допущенных при строительстве. При такой ситуации сам факт такой регистрации не является препятствие для вынесения судом решения о сносе таких строений, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы истца или создает угрозу для его жизни и здоровья.

Запрет строительства

Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом. Примером такого негаторного требования является спор, разрешенный Октябрьским районным судом между С.Т.В., Б.Н.А. и ООО «А.». Так, истицы обратились в суд с иском к указанному ответчику, а также Мэрии г. Калининграда о признании незаконным проведения строительных работ на территории земельного участка, расположенного по адресу г. Калининград, ул. О., 3. При этом истцы указывали, что являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме N 2 по ул. О. На прилегающем к их дому земельном участке ООО «А.» начало строительство административного здания, которое, как утверждали истцы, ухудшит условия проживания в принадлежащих им квартирах, так как в результате строительства под окнами их жилых помещений появятся оживленное разворотное кольцо, автопарковки, гостевые стоянки.

Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце. Такими доказательствами могли, например, являться заключения о нарушении норм инсоляции жилых помещений истиц таким образом, что затеняемые жилые помещения становятся не соответствующими санитарным нормам, либо о повышении уровня шума выше допустимого уровня от предполагаемого размещения под окнами квартир истиц автопарковок, стоянок, т. е. все то, что могло бы свидетельствовать об ухудшении условий проживания в квартирах до степени признания их непригодными для постоянного проживания. Суду же таких доказательств представлено не было. При этом сам по себе строящийся объект при отсутствии доказательств препятствий с его стороны для пользования вещью (в данном случае квартирой) по назначению не может рассматриваться как помеха, а потому не может являться предметом негаторного требования.

Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов, что обусловлено требованиями ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 и 4 ГПК РФ. Однако, в этой ситуации, субъекту, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела. Так, в приведенном выше примере, истицы в качестве оснований своих требований помимо приводимых доводов о том, что строящийся объект ухудшит условия проживания, указывали и на то, что строительство ведется с нарушением установленного порядка — без получения разрешения на ведение строительных работ. Действительно, ведение строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство может явиться основанием для запрета ведения таких работ. Однако, не всегда это допустимо по искам граждан в защиту прав и законных интересов. Так, например, юридический интерес С. и Б. заключался не в понуждении ответчика легализовать строительные работы, а в нежелании вообще видеть строящийся объект рядом со своим жилым домом. В этой связи, очевидно, что у истцов юридический интерес относительно оснований их исковых требований отсутствовал, в связи с чем их исковые требования не подлежали удовлетворению. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации юридический интерес мог присутствовать, если бы, например, истцами были бы заявлены требования о запрете строительства по тем основаниям, что проводимые строительные работы могут привести к разрушению существующего жилого дома.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат оплаты за садик через «Госуслуги»

Согласно ст. 131 ГПК РФ истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятия либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории субъекта нормативных актов. Как показывают представленные на обобщение гражданские дела, основанием для обращения прокурора с такими исками являются выявленные факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утверждения проектной документации и т.д.

Так, прокурор Московского района г. Калининграда обратился в суд в защиту интересов РФ и неопределенного круга лиц с иском к ЗАО «К.» о запрещении строительства административно-бытового корпуса» указав, что такое строительство осуществляется без разрешения на строительство. Кроме того, строительство ведется в водоохраной# зоне реки Преголя без проведения природоохранных мероприятий — проведения берегоукрепительных мероприятий. Суд указанные исковые требования удовлетворил, указав, что осуществление строительства в нарушение установленного регламента и основных принципов градостроительной деятельности, базирующихся на требованиях технической и экологической безопасности, создает угрозу причинения вреда неопределенному кругу лиц.

Необходимо отметить, что запрет строительства в целях пресечения угрозы причинения вреда представляет один из способов защиты гражданских прав. Вынося такие решения, суды правомерно руководствуются ст. 12 ГК РФ. Однако на пресечение указанных нарушений направлены не только положения ст. 12 ГК РФ, но и ст. 1065 ГК РФ, на которые судьи в своих решениях почему-то не ссылаются. Между тем, ч. 1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда может явиться основанием для запрещения деятельности, создающей такую опасность, что вполне относится и к случаям строительства в отсутствии соответствующего разрешения.

Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект

Следует отметить, что значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании реконструкции незаконной и признании права собственности на реконструированный объект. Статья 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса РФ. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения. На практике же, как правило, возникает вопрос о возможности легализации объекта возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях «присоединения» их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление «самовольно реконструированного объекта» и «самовольной постройки» обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст.ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что такие вопросы, как правило, возникают при разрешении споров, заявленных об узаконивании созданных новых помещений (объектов), созданных в процессе реконструкции: пристройки, надстройки, путем освоения общих помещений жилого дома — чердаков, подвалов, иных вспомогательных помещений. В этой связи правильной будет легализация такой реконструкции путем признания права собственности на измененный объект или объект с иным назначением через применение ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Как, например, поступил Ленинградский районный суд, при разрешении исковых требований М.Д.В. к Мэрии о признании права собственности на реконструированный объект. При рассмотрении дела суд установил, что реконструкция дома была осуществлена путем строительства пристройки к существующему объекту права собственности — жилому дому, в связи с чем правильно пришел к выводу, что вопрос об узаконивании самовольной реконструкции должен разрешаться по правилам ст. 222 ГК РФ.

В такой ситуации следует признать ошибочной избранную судом правовую позицию при разрешении спора между А. и ОМИС Балтийского флота (Зеленоградский районный суд). Так, суд удовлетворил исковые требования А. и сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии по правилам ст. 29 ЖК РФ. Между тем, из материалов дела видно, что «перепланировка жилого помещения» — мансардной квартиры — была произведена истцом за счет надстройки еще одного этажа. Данное обстоятельство, безусловно, свидетельствовало о том, что была произведена реконструкция жилого дома, созданы новые объекты, право на которые могло быть легализовано только путем признания права собственности на них, соответственно, в данной ситуации подлежал применению порядок такой легализации, предусмотренный ст. 222 ГК РФ. Такая же ошибка допущена этим же судом по делу по иску Р.С.П.: суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, хотя из материалов дела ясно следовало, что в результате проведенной реконструкции к квартире истца были «присоединены» общие помещения жилого дома — лестничная площадка. Светловский городской суд, удовлетворяя исковые требования П.О.В., сохраняя жилое помещение в перепланированном состоянии, не учел, что жилое помещение истца изменилось не за счет перепланировки самой квартиры, а за счет реконструкции — пристройки к жилому дому.

При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.

Так, Московский районный суд удовлетворил требования Г.М.В. и возложил на Г.Л.В. обязанность привести в прежнее состояние помещение, расположенное в эркере первого этажа, путем демонтажа входной двери, восстановления части стены, оконного проема с установкой ранее существовавшего окна. Вынося такое решение, суд сослался на акт экспертизы, выполненный ООО «К.», согласно которому выполненные ответчицей работы по реконструкции оказывают отрицательное влияние на несущую способность стены дома. Судом при рассмотрении дела был привлечен специалист — эксперт строительно-технической экспертизы ГУ КЛСЭ МЮРФ, который подтвердил наличие отрицательных последствий после проведения ответчицей указанных работ, которые могут привести к разрушению стены жилого дома.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры возникают в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия — в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.

Так, Ленинградский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований Е.М.Н. о признании права собственности на реконструированную квартиру, установив, что реконструкция квартиры была произведена за счет освоения части чердачного пространства под дополнительную площадь и присоединения этих помещений к квартире истицы без получения согласия собственников других квартир, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой реконструкцией были нарушены.

Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.

Обобщение показывает, что с исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки, переустройства чердачных, подвальных помещений и т.д.) самовольной (незаконной), как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.

Однако отсутствие такого согласия не всегда может быть расценено как безусловное основание для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта. Так, например, Д.Е.Н. обратилась в суд с иском к П.Г.В. о сносе пристройки к жилому дому (дело Центрального районного суда). Свои требования истица мотивировала тем, что на строительство пристройки она, как сособственник дома, согласия не давала; кроме того, как утверждала истица, пристройка возведена с нарушением строительных и санитарных норм и правил. В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что строительство ответчицей было произведено в нарушение установленного порядка, без получения разрешения на строительство. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела П. были представлены суду положительные заключения контролирующих органов о соответствии пристройки техническим требованиям и требованиям безопасности. Что же касается согласия Д. на проведение реконструкции, то действительно такого согласия получено не было. Однако, как было установлено судом, получение такого согласия было невозможно по объективным причинам. К моменту начала строительных работ П. были получены согласия на проведение реконструкции от сособственников дома, отец же Д., также являвшийся таким же сособственником, к этому времени умер, истица же стала собственником доли дома по истечении 2 лет после окончания строительства. Учитывая заслуживающие внимание обстоятельства, препятствующие получению согласия Д. на проведение работ по реконструкции, суд отказал в удовлетворении ее требований о сносе указанной пристройки; судебная коллегия с решением суда согласилась.

Вместе с тем, при другой ситуации, суд признал нарушенными права истицы производством реконструкции без ее согласия, в связи с чем удовлетворил ее требования о приведении помещения в прежнее состояние, существовавшее до реконструкции.

Так, Б.Л.Н. обратилась в суд с иском В.Л.П. о приведении чердачного помещения в первоначальное состояние, ссылаясь, что ответчица самовольно, без ее согласия, заняла нежилое мансардное помещение, относящееся к общему имуществу жилого дома, реконструировав его под дополнительную площадь своей квартиры; кроме того, реконструкция проведена без получения соответствующих разрешений, согласований, проверки технической возможности выполнения таких работ на предмет безопасности для основных конструкций жилого дома. Решением Гурьевского районного суда исковые требований Б.Л.Н. были удовлетворены. Судом второй инстанции решение суда оставлено без изменения.

Ленинградским районным судом были удовлетворены исковые требования З.К.А. о признании незаконной реконструкции, произведенной Е.М.П. за счет предчердачного помещения. Удовлетворяя требования З.К.А., суд сослался на отсутствие согласия с ее стороны на проведение реконструкции общих помещений жилого дома, а также на не получение от администрации района разрешения на проведение таких работ.

Признаками самовольной реконструкции является не только отсутствие согласия сособственника на ее проведение, но и отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и разрешения на строительство (п. ст. 51 Гр.К РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

При этом суд может применить санкцию как в виде сноса, если самовольная реконструкция выразилась в надстройке или пристройке, как, например, это сделал Зеленоградский районный суд, обязав ООО «В.С.Л.» снести самовольную надстройку над зданием магазина-ресторана «М.» (дело по иску прокурора в защиту интересов МО «Зеленоградский район» и неопределенного круга лиц к ООО «В.С.Д.»), так в виде возложения обязанности по восстановлению реконструированного объекта, приведению его в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, как это было сделано Московским районным судом — на ответчиков К. суд своим решением возложил обязанность привести помещения жилого дома в первоначальное состояние путем демонтажа перекрытия и кровли пристройки и демонтажа подключения дровяной печи в вентиляционному каналу кухни квартиры истца (дело по иску Л.М.В. к К. о приведении жилого дома в прежнее состояние). Возложение такой обязанности обусловлено прежде всего требованиями ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Сохранение жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии

Из представленных на обобщение гражданских дел более 50% их них составляют гражданские по спорам о сохранении жилого помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии. Такое большое количество объясняется массовым самовольным переустройством, перепланировкой и реконструкцией отдельных квартир и жилых домов собственниками и нанимателями этих жилых помещений в целях улучшения своих жилищных условий. Как правило, произведенные истцами работы связаны с созданием совмещенных помещений из отдельных комнат и наоборот, создания из двух жилых помещений одного, увеличение площади отдельных помещений за счет демонтажа ненесущих стен и т.п. В отличие от ранее действовавшего Жилищного Кодекса РСФСР новый ЖК РФ определяет понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Исходя из содержания ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, результат которых влечет необходимость внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ). В случае отсутствия такого согласования, а также в случае нарушения проекта, представлявшегося на согласование, перепланировка, переустройство признаются самовольными. Последствием такой самовольности может являться применение санкции, предусмотренной ч.ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ в виде возложения обязанности на лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее жилое помещение привести его в прежнее состояние; и, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по решению суда оно может быть выставлено на торги (если находится в собственности); либо по решению суда может быть расторгнут договор найма (если в отношении жилого помещения действует договор социального найма).

Вместе с тем, несмотря на такую жесткость по отношению к лицам, не затруднившим себя разработкой необходимого проекта, получением необходимых согласований для его реализации, законодатель все-таки предусмотрел возможность легализации такой самовольной перепланировки, переустройства. В большей части это связано с понимаем того, что решение таких вопросов в административном порядке слишком дорого; разработка проекта, получение согласований для заинтересованного лица иной раз значительно дороже, чем стоимость работ по переустройству или перепланировке. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как показывает обобщение, обращающиеся с такими исками лица и не пытались решить такие вопросы в административном порядке, хотя особых возражений проведенная перепланировка, переустройство жилых помещений у органов местного самоуправления, как правило, не вызывает. Об этом свидетельствует анализ представленных на обобщение дел. Так, из 209 дел в 72 случаях органы местного самоуправления не возражали против удовлетворения требований, а по 22 делам признали иски.

Разрешая такие споры, следует иметь в виду, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает возможность сохранения в перепланированном, переустроенном состоянии жилого помещения, т.е. объекта жилищных отношений. Таким образом, в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, может быть легализована перепланировка и/или переустройство в пределах и границах соответствующего жилого помещения. Анализ вопросов, возникающих в случаях реконструкции, освоения площадей, находящихся за пределами объекта жилищных отношений, приведен в разделе «Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект».

Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.

И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.

Так, удовлетворяя требования Т.В.А., предъявленные к администрации Балтийского городского округа, МУ «Служба заказчика БГО», Балтийский городской суд исходил из того, что в деле имеется положительное заключение областного государственного унитарного предприятия «Институт «Калининградгражданпроект», акт обследования квартиры истицы комиссией в составе представителей МУ «Служба заказчика», заключение и.о. директора данного МУ.

Судом установлено, что перепланировка квартиры истицы заключалась в том, что за счет демонтажа ненесущих ограждающих перегородок и деревянных конструкций встроенного шкафа, и установления новой перегородки, образован совмещенный санузел, а также в результате демонтажа деревянных конструкций встроенных шкафов и дверного блока между коридором и жилой комнатой площадью 11 кв. м., и установлением новой ненесущей перегородки с дверным проемом, образованы две комнаты площадью 10 кв. м. и 7,9 кв. м. Учитывая, что согласно названным документам перепланировка квартиры истицы выполнена технически грамотно, с соблюдением всех необходимых требований и технологий, конструктивным и объемно-планировочным параметрам не противоречит, суд удовлетворил заявленные требования.

Вместе с тем, осуществленная истцом перепланировка (переустройство) в целях повышения благоустройства своего жилого помещения и соблюдение технических требований при производстве соответствующих работ не во всех случаях может быть легализована. Основной критерий такой возможности заложен в 4 ст. 29 ЖК РФ и заключается в отсутствии нарушений прав и законных интересов не только проживающих в данном жилом помещении, но других лиц. При такой ситуации, если при рассмотрении дела суд установит, что в результате перепланировки (переустройства) ущемляются права соседей, такая перепланировка не может быть узаконена. Так, например, Балтийский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований И.А.Т. о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии. Как следует из материалов дела, квартира истицы не была оборудована ванной. Для улучшения условий проживания в квартире, истица перенесла перегородку между комнатой и туалетом, и в образовавшемся помещении обустроила совмещенный санузел, в котором установила ванну. Между тем, выполненная истицей перепланировка и переустройство не соответствовали требованиям СанПин и СНиП по причине расположения вновь устроенного истицей санузла над частью комнаты нижерасположенной квартиры, что правомерно расценено судом как обстоятельство, ухудшающее условия проживания лиц, проживающих в соседней (нижерасположенной) квартире.

В этой связи, в зависимости от того, в чем заключается произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, к участию в деле должны привлекаться не только члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения, но также и соседи по квартире, дому. Процессуальное положение этих лиц (ответчики, 3-лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию.

Решение об отказе в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии может явиться в соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ основанием для принятия органом, осуществляющим согласование, решения, обязывающего собственника или нанимателя такого жилого помещения привести его в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование выполнено не будет, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.

Заключительные положения

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры, а в случаях, когда жилое помещение находится в собственности, измененные сведения об объекте подлежат внесению и в Единый государственный реестр прав. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности — доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.

Следует отметить, что в ряде случаев таким требованиям резолютивная часть решения не соответствует. Вряд ли можно согласиться с правильностью изложения Зеленоградским районным судом резолютивной части решения, вынесенного по спору между А. и ОМИС Балтийского флота: «Сохранить жилое помещение квартиры N 1 дома N 1 по ул. Д. в п. Ф. Калининградской области в перепланированном состоянии». Безусловно, такое решение потребует дополнительного разъяснения, поскольку его содержание не позволяет идентифицировать, в чем заключаются изменения объекта, произошедшие после произведенной в нем перепланировки, не говоря уже о том, что называемая судом «перепланировка» представляет собой увеличение площади квартиры за счет надстройки еще одного этажа.

В этой связи судебная коллегия считает необходимым привести примерные тексты изложения резолютивной части решения по категории дел, которые рассматриваются в данном обобщении.

По делам о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии:

«Сохранить квартиру N по ул. __, д. N в г. Калининграде в перепланированном виде. Считать общую площадь квартиры _., в том числе жилую _.; площадь ванной -_, туалета _., коридора _.. Внести данные изменения в техническую документацию квартиры N дома N по ул. _.. г. Калининграда.

По делам о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии:

«Сохранить произведенные переустройства в квартире N _ по ул. __.. дома N в г. Калининграде в виде переноса унитаза, демонтажа в санузле ванны и установки душевой кабины и умывальника; демонтажа отопительной батарее в кухне; переноса водонагревательной колонки их ванной в кухню».

По делам о признании права собственности на самовольное строение:

«Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, представляющий собой двухэтажное строение с мансардой, общей площадью __., жилой __., расположенное на земельном участке мерою__ с кадастровым номером, расположенном по адресу:_.

По делам о признании права собственности на реконструированный объект:

«Признать за Ф.И.О. право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права — квартиру N_ дома N_ по ул. ____.. г. Калининграда (или «признать право собственности на реконструированную квартиру, созданную в процессе освоения чердачного пространства, строительства пристройки и т.д.), включить в состав квартиры созданные в процессе освоения чердачного пространства (строительства пристройки) 2 жилые комнаты, площадью _ и _. (описание этих объектов по техническому паспорту БТИ). Считать квартиру _. дома _. по ул. __.. г. Калининграда 2-уровневой, состоящей из _. комнат, общей площадью__, жилой __. .

Сохранить возведенную Ивановой двухэтажную пристройку к жилому дому N _ по ул. ___, состоящую из ___.. Включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения:_, внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать дом N _.. общей площадью _ жилой _. Изменить размер долей Ивановой, Петровой, Сидоровой в общей долевой собственности на жилой дом N .. по ул. _.. в г.Калининграде. Признать за Ивановой право собственности на 3/5 доли указанного жилого дома, за Петровой 1/5 доли, за Сидоровой 1/5 доли.

Справка о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytdevru

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector