Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Регистрация договора аренды в МФЦ

Для чего нужно регистрировать договор аренды?

По статье 609 ГК РФ арендный договор на квартиру составляется в простой письменной форме. Нотариального заверения нотариуса такого документа не требуется, если только одна из сторон не пожелает этого.

Если аренда квартиры является долгосрочной, то регистрация в органах ЕГРН проводится в обязательном порядке. При краткосрочной сделке в постановке на госучет нет необходимости. Именно поэтому довольно часто заключают договор аренды квартиры на 11 месяцев — и налоги не платят, и регистрация не требуется.

Аренда является установлением ограничения на право владения собственностью. При регистрации договора об установлении арендных отношений данная операция фиксируется в государственных органах: заносится запись в кадастровый паспорт недвижимости.

В случае, если владелец квартиры повторно захочет сдать в аренду жилье, а срок предыдущего договора еще не истек, то при обращении в ЕГРН такая сделка не сможет быть оформлена. Также данная операция позволяет обезопасить потенциального покупателя квартиры, который будет информирован об установленном обременении на недвижимость.

Государственная регистрация исключает риск «двойной» сделки с квартирой.

Только зарегистрированный договор является гарантом арендных отношений. При возникновении конфликтных ситуаций арендодатель может обратиться в суд, подав на жильцов иск в связи с повреждениями в квартире или порчей имущества. Также собственник сможет избежать мошенничества, которое грозит его недвижимости.

Если аренда квартиры является долгосрочной, то регистрация в органах ЕГРН проводится в обязательном порядке. При краткосрочной сделке в постановке на госучет нет необходимости. Именно поэтому довольно часто заключают договор аренды квартиры на 11 месяцев — и налоги не платят, и регистрация не требуется.

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

  • Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

  • При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
  • В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
  • При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Куда обратиться?

Арендный договор регистрируется требуется:

  • в территориальном органе ЕГРН;
  • в МФЦ по месту жительства (служба «Одного окна»).

Для обращения нужно собрать все требуемые документы. Подать их на рассмотрение может любой из участников сделки: арендатор или арендодатель, или официально оформленное доверенное лицо любой из сторон. Оформить заявку на регистрацию можно и совместно.

При постановке на государственный учет арендного договора требуется стандартный пакет документов. Различаться они могут в зависимости от того, между какими лицами заключается сделка: физическими или юридическими.

Документы, требуемые для регистрации вне зависимости от того, кто участвует в заключении сделки:

  • 3 экземпляра договора аренды;
  • заявление о постановке на учет в ЕГРН;
  • документ, устанавливающий права владения квартирой – свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт на жилую недвижимость;
  • паспорта заявителей;
  • квитанция о внесении госпошлины.

При оплате госпошлины стоит учитывать нюанс. Если подает заявку только одна сторона арендных отношений, то она полностью оплачивает сумму пошлины. Для частного лица она составляет 2000 рублей, для организации – 22000 рублей.

Если подают заявление оба участника, в этом случае госпошлина делится на два равных платежа. Если и арендодатель, и арендатор являются физическими лицами, то каждый из них должен оформить платежку на 1000 рублей.

При заключении аренды между частным лицом и организацией требуется предоставление двух квитанций, одна из которых будет оформлена на 1000 рублей (частное лицо), вторая – на 11000 рублей (организация).

Для двух юридических лиц должны быть предъявлены платежные поручения на 11000 рублей от каждого.

Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то требуется обязательное согласие на ее сдачу в аренду. Оно должно иметь нотариальное заверение.

Если в аренде принимает участие организация, то для регистрации договора потребуются дополнительно следующие документы:

  1. учредительные бумаги (должны быть нотариально заверены).
  2. Выписка из налоговой о постановке юридического лица на учет.
  3. Доверенность на сотрудника организации на проведение сделки.
  4. Справка о государственной регистрации юридического лица.
  • не все документы были предоставлены;
  • в договор не были включены все требуемые существенные условия: нет полной информации о предмет (квартире) аренды, нет или неточные сведения о сторонах сделки, нет данных о размере арендной платы.

При отказе в постановке на учет договора госпошлина не возвращается.

Возможные способы составления легального договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

  1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
  2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
  3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
  4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

  • ответственность жильца;
  • сохранность имущества;
  • целостность внутренней отделки;
  • дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

Налоговой инстанции сложно предъявлять претензии к правильно составленному документу, поэтому этим можно обезопасить весь период сделки.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры. 

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Последствия отсутствия регистрации

Главным последствием отсутствия регистрации является ответственность перед законом. Арендодатель должен оплачивать налог на доходы, то есть на прибыль, получаемую от аренды. В случае ее неуплаты он должен будет выплатить:

  • всю сумму полагающегося налога;
  • пени за просрочку: 1/300 ставки рефинансирования за каждый просроченный день (статья 75 НК РФ);
  • штрафы за сокрытие доходов: 5% за непредоставление налоговой декларации (статья 119 НК РФ) и 20% за неуплату налога (статья 122 НК РФ);
  • уголовная ответственность: от 100 тыс. рублей до 300 тыс. рублей, принудительные работы до 1 года или лишение свободы до 6 месяцев (статья 198 УК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить все требуемые документы и оплатить госпошлину. Отсутствие регистрации повлечет за собой множество санкций для арендодателя, начиная от начисления пеней и заканчивая уголовной ответственностью.

Регистрация договора аренды квартиры является обязательным требованием закона, если срок соглашения превышает один год. Регистрационные действия совершаются службой Росреестра, а несоблюдение указанного правила влечет отсутствие юридических последствий в правоотношениях с третьими лицами.

Какие документы нужны для оформления договора?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:

  • заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
  • оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
  • подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
  • обоим сторонам нужно представить паспорт;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
  • экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
  • кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
  • правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.
Предлагаем ознакомиться:  Налог на доходы физических лиц

Образец заявления о государственной регистрация договора аренды жилого помещения.

О необходимости составления акта приема-передачи к договору аренды квартиры и о правилах составления описи имущества перед заключением соглашения читайте на нашем сайте.

Ответственность за регистрацию соглашения об аренде возлагается как на собственника квартиры, так и на жильца. Зарегистрировать сделку может каждый из них. Обычно этим вопросом занимается владелец жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если ответственная сторона не может самостоятельно заниматься данным вопросом, то имеет право действовать через своего представителя на основании нотариальной доверенности.

Перечень бумаг для прохождения регистрации достаточно обширный. Какие документы потребуется подать в органы:

  1. Паспорт собственника (если он является юридическим лицом, то нужно предоставить учредительные документы).
  2. Письменное согласие супруга или супруги на сдачу объекта в аренду (если помещение является совместно нажитым имуществом).
  3. Согласие органов опеки на сдачу жилья в аренду, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо или гражданин с ограниченными возможностями.
  4. Договор аренды (3 экземпляра).
  5. Заявление.
  6. Документ, на основании которого арендатор получил в собственность квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и пр.).
  7. Выписка из ЕГРП о праве владения недвижимостью.
  8. Документы на жилое помещение: технический и кадастровый паспорт (эти бумаги выдаются в БТИ).
  9. Документы арендатора (если он физическое лицо, то потребуется только паспорт, если юридическое – паспорт, учредительные документы, устав, выписка из ЕГРЮЛ, справка о регистрации в ФНС).
  10. Квитанция об оплате госпошлины

Путаница по поводу регистрации договоров связана с различиями в их названиях. Если в качестве нанимателя жилого помещения (комнаты, квартиры, дома) выступает гражданин — физическое лицо, то такой договор называется договором найма, если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, то договор с ним уже будет договором аренды.

Договор аренды объекта недвижимости заключается только в том случае, если одна из сторон является юридическим лицом.

Регистрация договора аренды в МФЦ

Отношения между физическими лицами в подобных случаях регулируются договором найма.

Различие между ними заключается прежде всего в отсутствии требования государственной регистрации договора найма вне зависимости от срока действия.

Поэтому, как правило, договор найма квартиры заключается на срок около 11 месяцев.

В повседневном обиходе понятия договора аренды и найма практически слились и употребляются как равнозначные.

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

ключи

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

Записаться на прием заранее можно:

  1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
  2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.
Для физических лиц Для юридических лиц
1. Заявление о регистрации договора – формируется специалистом МФЦ.
2. Оригинал доверенности представителя (если от имени гражданина действует доверенное лицо). 2. Оригинал доверенности представителя юр. лица либо документы, подтверждающие полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности (решение учредителя, протокол общего собрания и пр. – оригиналы с заверенными копиями либо нотариальные копии).

Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.

3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей).
4. Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами – по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле).
5. Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному). 5. Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии).

Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать:

  • выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы,
  • либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение органа опеки на дачу согласия родителями своим детям от 14 до 18 лет сдать объект в аренду. 6. ИНН (оригинал и заверенная юр. лицом копия либо копия, заверенная у нотариуса).
7. Нотариальное согласие мужа (жены) на сдачу совместного имущества в аренду. 7. Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал либо нотариальная копия).
8. Документ, подтверждающий, что сдаваемое в аренду имущество не является совместной собственностью, приобретенной в браке (брачный договор, решение суда о разделе либо определении долей, соглашение о разделе общего имущества). 8. Документ о присвоении ОГРН со справкой о присвоении кодов статистики.
9. Решение об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (в случае, если сделка является таковой в соответствии с законом либо учредительными документами).
10. Документ об уплате госпошлины (оригинал).

Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.

11. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога (если объект недвижимости обременен ипотекой).

Зачем нужна регистрация для арендодателя

Собственник предоставляет жилое помещение арендатору с целью получения выгоды, т.е. денежных средств. Как правило, арендные платежи перечисляются арендатором ежемесячно, если иная периодичность не установлена обоюдным соглашением сторон. Помимо этого, при передаче объекта во временное пользование стороны определяют текущее состояние квартиры и всех коммуникаций в акте.

Именно споры об арендных платежах и состоянии переданного имущества являются наиболее распространенными претензиями в рамках указанного договора. Без оформления всех обязательств сторон в едином документе урегулирование данных споров будет крайне проблематичным, а отсутствие факта госрегистрации не позволит собственнику ссылаться на договор как на доказательства.

Сформулируем перечень преимуществ, которые получит арендодатель, если выполнит все требования закона и зарегистрирует договор в службе Росреестра:

  • возможность взыскать долг по арендным платежам в судебном порядке;
  • предъявить претензии в случае порчи или повреждения имущества, а также взыскать сумму ущерба в судебном порядке;
  • выселить арендатора из жилого помещения и досрочно расторгнуть договор в принудительном порядке, если временный жилец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Также оформление документов в соответствии с требованиями закона позволит предъявить обоснованные претензии по оплате коммунальных услуг. Если жилое помещение арендует несколько граждан, размер оплаты за услуги ЖКХ может представлять существенную сумму.

Помимо этого, наличие официального договора может являться дополнительным источником дохода, если собственнику необходимо подтвердить его при обращении за оформлением кредита в банковских учреждениях.

Минусы процедуры регистрации состоят только в обязанности нести дополнительные расходы на регистрационные действия и оплату НДФЛ. При этом сумму расходов за регистрацию договора можно перераспределить между сторонами или определить в условиях соглашения, что госпошлину в службу Росреестра уплачивает арендатор.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве ( 7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге ( 7-812-309-87-91).

Зачем нужна регистрация арендатору

Для арендатора квартиры наличие зарегистрированного договора не менее важно, ведь этот документ будет являться законным основанием для проживания на протяжении всего срока действия соглашения. Имея отметку о госрегистрации на договоре, арендатор получает право:

  • требовать фактического предоставления в пользование ему и членам семьи жилого помещения, в том числе общего имущества квартиры;
  • на законном основании вселить в жилье несовершеннолетних детей, даже если они не были указаны в содержании договора;
  • возражать против досрочного расторжения договора при условии надлежащего исполнения условий соглашения.
Предлагаем ознакомиться:  Обьяснительная о неверно установленой выплате

Даже если в процессе арендных отношений происходит смена собственника недвижимости, у арендатора сохраняется право пользования на весь срок договора. При этом для нового собственника все правоотношения аренды будут сохранять юридическую силу на весь срок действия договора.

При оформлении и регистрации договора стороны подписывают акт приема-передачи с определением фактического состояния имущества. Это позволит избежать необоснованных претензий при завершении договора и передаче квартиры обратно собственнику.

Также в условиях договора можно предусмотреть судьбу улучшений, которые будут сделаны арендатором на протяжении срока действия. По общему правилу, если такое положение не было включено в договор, все улучшения поступают в собственность арендодателя.

Для арендатора сложно определить хотя бы один минус, который будет вызван регистрацией арендного соглашения в службе Росреестра. Необходимо учитывать, что собственник может включить потенциальные расходы на оплату налога в состав арендных платежей. В этом случае арендатору придется ежемесячно передавать собственнику повышенную арендную плату.

Процедура регистрационных действий достаточно проста – обе стороны должны представить договор в службу Росреестра и заполнить совместное заявление. По факту регистрации будет выдана выписка из ЕГРН, в которую будут включены сведения о временном возникновении права на арендуемое жилое помещение.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилого помещения.

При такой аренде заключается договор.

При его заключении всегда возникает вопрос, а нужно ли регистрировать договор аренды квартиры? И, если да, то где?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно!

Узнайте о том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, из нашей статьи.

Необходимость

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация — это необходимо? Далеко не каждый договор нужно регистрировать. В Росреестре нужно регистрировать договора на длительную аренду. Согласно п. 2 ст. 651 ГКРФ, регистрировать нужно только те договора, которые заключены на срок более года. договор аренды квартиры между физическими лицами вы можете здесь.

Кроме того, в налоговой службе нужно регистрировать договора аренды, если прибыль для арендатора составляет больше 10 МРОТ.

Какими законами регламентируется регистрация договора аренды квартиры? Регистрация в Росреестре регламентируется п. 2 ст. 651 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Уплата налогов индивидуальным предпринимателем

Регистрация договора аренды в МФЦ

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
  • Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

  1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
  2. В любом отделении банка или почты.
  3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
  4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
  5. В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

Ч.1 ст.198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.

В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Вне зависимости от того, является арендодатель индивидуальным предпринимателем или нет, доход полученный за сдачу квартиры в аренду облагается налогом.

Физическое лицо обязано до 30 апреля следующего года представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, где отражены его доходы.

передача документов в обмен на ключи

Размер налога на доходы физического лица для резидента РФ, то есть того, кто проживает на территории страны не менее 183 дней в году, составляет 13 % от дохода, для нерезидента – 30 %. Уплатить его нужно не позднее 15 июля.

При заключении договора аренды юридическое лицо, которое выступает в роли арендатора, выполняет функцию налогового агента арендодателя и обязано удержать с него и перечислить в бюджет РФ сумму налога.

Физические лица, выплачивающие налоги на доходы, имеют право на налоговый вычет в том случае, если понесли расходы, связанные с оплатой обучения, лечения или покупкой жилья.

Для этого необходимо предъявить в налоговые службы подтверждающие документы, и налогооблагаемая база, а следовательно, и сам налог будут уменьшены.

В отличие от физического лица, у ИП есть несколько вариантов уплаты налогов:

  • упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6 % от всего дохода;
  • УСН со ставкой 15 % от доходов за вычетом расходов;
  • единый налог на вмененный доход (ЕНВД), размер которого устанавливается налоговым органом отдельно для каждого субъекта РФ;
  • приобретение патента, стоимость которого рассчитывается индивидуально для каждого региона РФ и составляет 6 % от размера среднего дохода.

При выборе любой из систем налогообложения необходимо производить уплату обязательных страховых взносов в Пенсионный фонд России (ПФР) и в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Размер взносов в ПФР зависит от дохода ИП. При доходе менее 300 000 руб. в год в ПФР уплачивается фиксированная сумма, которая в настоящее время составляет 18 610 руб.

Взносы в ФФОМС одинаковы при любом доходе и равны в этом году 3 650 руб.

Размер выплат во все фонды зависит от установленного Правительством РФ минимального размера оплаты труда (МРОТ) и изменяется вместе с ней.

Уплата фиксированной части всех платежей должна произойти не позднее 31 декабря отчетного года, а переменной – не позднее 1 апреля следующего за отчетным года.

Нарушение этих сроков влечет за собой начисление пени.

В настоящее время возможно уменьшение размера налогов на сумму уплаченных взносов.

Для этого при заполнении налоговой декларации нужно вычесть их размер из годовой суммы налогов и приложить квитанции, подтверждающие уплату взносов.

При патентной системе налогообложения налоговая декларация не подается, а не менее чем за 10 дней до начала деятельности приобретается патент.

Существенным минусом этой системы является необходимость уплаты и налогов, и страховых взносов в полном размере.

Сроки, порядок и размер налогов регулируются Налоговым кодексом РФ.

За нарушения в этой сфере предусмотрена ответственность как для предпринимателей, так и для физических лиц.

Исходя из статьи 119 НК РФ несоблюдение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом в размере 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Данный штраф не может быть больше 30 % от указанной суммы и меньше 1 000 рублей.

За неуплату налога вовремя также предусмотрен штраф.

Его размер определен в 122 статье НК РФ и составляет от 20 до 40 % от неуплаченных налогов.

Кроме того, уплата штрафа не освобождает от уплаты налога.

В случае неуплаты налога в крупном размере может наступить и уголовная ответственность.

Статья 198 УК РФ предусматривает разные виды наказания за данное правонарушение (от штрафа до лишения свободы).

квартира

Итак, для того чтобы получать прибыль от сдачи квартиры в соответствии с законодательством РФ, необходимо помнить следующие тезисы:

  • И договор аренды, и договор найма может быть составлен в простой письменной форме.
  • Договоры аренды,которые заключены на срок меньше года, и договоры найма, заключенные на любой срок, не требуют обязательной регистрации.
  • Сдавать квартиру имеет право только ее собственник или лицо, им уполномоченное.
  • Сдавать квартиру может не только индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо.
  • Арендодатель может выбирать выгодную ему систему налогообложения.
  • Законами Российской Федерации предусмотрена ответственность за неуплату налогов, поэтому их необходимо уплачивать своевременно и в полном объеме.

Особенности в зависимости от срока

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Кто регистрирует договор?

Согласно п. ст. 26 Закона № 122-ФЗ, заявление может подать одна из сторон договора аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры второй раз? Условия, при которых вернуть подоходный налог можно повторно

То есть, заявление может подавать как арендатор, так и тот, кто арендует жилье.

О том, как составить доверенность на право аренды жилой площади от собственника, вы можете узнать из нашей статьи.

Как быстро нужно зарегистрировать договор при его заключении?

Зарегистрировать договор желательно в кратчайшие сроки. Это должно быть сделано в ближайшее возможное время, то есть во время работы нужной организации. Поэтому лучше заранее собрать все необходимые документы.

ключи

Статья 26 Закона № 122-ФЗ. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества

  1. Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

    С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

  2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
  3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Помните, что могут возникнуть проблемы с получением справок из БТИ, эта процедура не всегда проходит быстро и гладко.

Поэтому следует озаботиться подготовкой документов до заключения договора.

Если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки, может вступить в силу ст. 165 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
  2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
  4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Если договор заключен на срок менее 1 года, он считается краткосрочным. В таком случае, нет необходимости регистрировать такой договор. П2 ст 651 ГК РФ предусматривает такую регистрацию только для договоров, которые заключены на срок от 1 года.

Многие собственники, которые хотят избежать такой регистрации, заключают договор чуть меньше, чем на год, а потом его продлевают.

Если вы хотите поступить именно так, учтите, что срок действия договора в таком случае должен составлять не боле 364 дней в обычном году и 365 дней в високосном году.

То есть, если вы заключили договор 3 июня, то кончаться он должен не позднее, чем 2 июня следующего года. В таком случае, регистрировать его будет не нужно.

соглашение

О возможности продления договора аренды квартиры, а также о способах его расторжения читайте в наших статьях.

Законом не установлены точные сроки, в которые нужно поставить факт сделки на учет в органах. Тем не менее медлить с прохождением регистрации не стоит, так как впоследствии у собственника и жильца могут возникнуть проблемы. Любая из сторон соглашения имеет права не исполнять свои обязательства, признав сделку недействительной.

Обращение в органы, сбор бумаг, оплата государственной пошлины – все это делают процедуру регистрации сложной и финансово затратной. Не удивительно, что многие собственники предпочитают не регистрировать соглашения об аренде. А чтобы не нарушать закон, они намеренно заключают документ на срок менее 1 года. В этом случае обращаться в Росреестр не требуется (ст. 609 ГК РФ).

При составлении договора аренды важно указать срок его действия. Если этого не сделать, то сделка будет считаться заключенной на 5 лет, и, следовательно, подлежать обязательной государственной регистрации.

Чтобы не проходить эту трудоемкую процедуру, можно подписать соглашение на срок 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Прохождение регистрации – длительный процесс, требующий сбора большого количества бумаг. Поэтому часто он имеет смысл только в том случае, если предметом договора является дорогостоящая недвижимость. В остальных случаях собственник и арендатор могут заключить соглашение на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации.

Особенности арендного законодательства

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

сделка

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Итоги

Как мы видим, для того, чтобы зарегистрировать договор, нужно собрать большое количество документов.

Имеет смысл составлять договор длительной аренды и регистрировать его в том случае, если объект договора – очень дорогое жилье или собственник уезжает на длительный срок и есть необходимость в том, чтобы получить дополнительные гарантии.

Если такие гарантии собственнику не нужны, то можно заключать договор сроком менее, чем на год и не регистрировать его.

Но учтите, что подавать декларацию о доходах в налоговую службу собственник должен у любом случае, не зависимо от того, на какой срок заключен договор аренды.

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

Доходы от сдачи в аренду помещений достаточно сложно просчитать, поэтому данная сторона является достаточно проблематичной для государства.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

  • годовая ставка для физического лица составляет 13%;
  • при наличии патента – 6%;
  • договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Лица, имеющие право сдавать квартиру в аренду или внаем

Как арендодателем, так и наймодателем может выступать или собственник квартиры, или лицо, уполномоченное совершать данные действия от его имени.

Эти полномочия оформляются доверенностью, заверенной у нотариуса.

В ней должны быть указаны такие права доверенного лица, как право подписывать договор аренды или найма, взимать плату, вносить изменения в договор и тому подобное.

Право собственности на данный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Кроме того, предоставлять жилое помещение во временное пользование за плату может и арендатор или наниматель, если такое право прописано в договоре с собственником.

ключи

В этом случае заключается договор субаренды или поднайма.

При подписании такого документа следует помнить, что его срок не может превышать срок действия основного договора.

Но в некоторых случаях оформление ИП позволяет минимизировать налоговое бремя.

Соглашение об аренде жилого помещения подлежит регистрации в органах только в том случае, если было заключено на 1 год и более. Другими словами, регистрировать нужно только долгосрочные договора. Если собственник сдает квартиру посуточно или на короткий срок (менее 1 года), то процедуру проходить не нужно.

Регистрация сделки в большей мере выгодна жильцу, так как после прохождения процедуры он имеет хоть временное, но законное право проживать в квартире в течение всего срока действия соглашения. Собственника, напротив, постановка договора на учет в органах, существенно ограничивает в правах.

Если во время действия соглашения он решит продать жилплощадь, то выселить квартиранта не сможет даже после совершения сделки купли-продажи. Таким образом, регистрация упорядочивает права и обязанности сторон и свидетельствует о факте обременения квартиры. Законодательством не установлены меры наказания за отсутствие учета сделки в органах. Поэтому стороны соглашения делают это по своему усмотрению.

Законодательная база

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды заключается в письменной форме и подлежит регистрации.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

После подписания соглашения недвижимость становится обремененной правами третьих лиц. Сам факт обременения квартиры вносится уполномоченным органом при регистрации в реестр. Процедура закрепляет правовой статус арендатора и арендодателя.

Где проходить процедуру?

Для начала необходимо заявление и только потом подать его в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Вы можете так же воспользоваться одним из следующих способов:

  1. Лично в отделении регистрирующего органа. В Росреестр потребуется прийти уже с оплаченной квитанцией и подготовленными бумагами (копиями и оригиналами).
  2. Через МФЦ. Сотрудник примет документы и направит их на рассмотрение в уполномоченный орган. Оплатить пошлину можно на месте.
  3. По почте, послав заказное письмо в Росреестр. Данный способ может занять много времени, так как почтовые отправления часто теряются, а сотрудники госучреждений не всегда оперативно их регистрируют.

    В письмо потребуется вложить копии всех документов, заверенные у нотариуса.

  4. Через сайт Росреестра, пройдя регистрацию в личном кабинете.

ВАЖНО: Срок занесения в реестр сведений об обременении объекта – не более 7 рабочих дней. Если бумаги подавались в МФЦ, то срок может увеличиться до 9 дней.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector