Расторжение договора аренды в регистрационной палате

Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН

Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях: — арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);

— арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно; — арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга. Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч.

Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч.

Расторжение договора аренды в регистрационной палате

. Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения – это обязательная процедура в Управлении Росреестра в том случае, если договор аренды являлся долгосрочным и был зарегистрирован.

Регистрация расторжения договора аренды также может именоваться как погашение аренды, погашение записи об аренде помещения, регистрация погашения аренды, снятие обременения либо погашение обременения.

Сделка

В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о праве любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за 30 дней (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и покинул помещение.

Ни одна из сторон не обращалась в Росреестр, для того чтобы внести новую запись в ЕГРП и снять арендное обременение с помещения, поскольку в действующем законодательстве такой обязанности нет. Однако несмотря на то, что стороны уверены в том, что отношения между ними прекратились – с юридической точки зрения это может быть не так.

Действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды приобретают правовое значение только в силу факта отражения их в реестре прав. До этого момента они носят лишь фактический характер. Это означает, что до момента внесения записи в ЕГРП о снятии обременения арендодатель может обратиться в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, в который, по мнению арендатора, арендных отношений уже не было.

Перечень документов для расторжения договора аренды в росреестре

Какие документы нужно предоставить в РОСРЕЕСТР для внесения в ЕГРП записи о прекращении аренды?

Предлагаем ознакомиться:  Отсутствие печати на договоре

Рассмотрим на примере ситуацию, когда заявителю было отказано в госрегистрации соглашения о прекращении договора аренды.

  1. уведомление о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок;
  2. соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия;
  3. уведомление о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды;
  4. акт передачи арендованного имущества арендодателю;

При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании:

  1. вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора;
  2. решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
  3. соглашения сторон о расторжении договора;

7 (495) 778-87-99

Оформительские услуги ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРИ ИЗМЕНЕНИИ, ПРЕКРАЩЕНИИ И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 1.

Заявление (см. соответствующий образец).

соответствующие перечни). 5. Документы, подтверждающие правовой статус юридического лица (см.

соответствующий перечень). 6.

Документ, являющийся основанием для изменения, прекращения или расторжения договора аренды: соглашение сторон об изменении или расторжении договора аренды, совершенное в той же форме, что и договор; вступившее в законную силу решение суда об изменении или расторжении договора аренды; акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от арендатора арендодателю (при прекращении, расторжении договора аренды); иные документы, являющиеся основанием для изменения, прекращения или расторжения договора аренды. 7.

Риски

Если арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, но стороны не предприняли никаких действий по исключению записи об аренде из ЕГРП, такое обременение может сохраняться долго. Во всяком случае до тех пор, пока арендодатель не заключит новый договор долгосрочной аренды. Возникает вопрос: продолжает ли в таком случае действовать договор или он расторгнут. Мнения на этот счет разделились.

Мнение первое: договор расторгнут, так как госрегистрации не требуется . Данная точка зрения основана на том, что закон не ставит возможность отказа от исполнения договора в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а императивно закрепляет последствие такого отказа – расторжение договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

К тому же законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды с момента его госрегистрации или положений об обязательной регистрации соглашения о расторжении (одностороннего отказа от исполнения) договора. Поэтому для прекращения договора аренды, даже если он зарегистрирован, достаточно лишь подписания соглашения либо направления (получения другой стороной) уведомления о прекращении действия договора.

Сам факт расторжения зарегистрированного договора не подлежит государственной регистрации (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 04.09.07 по делу № Ф04-5303/2007(36950-А46-9) , Уральского округа от 30.03.09 по делу № А50-11875/2008-Г12 , от 14.07.09 по делу № А50-725/2009-Г13 , от 30.09.09 по делу № А60-3363/2009-С1).

Мнение второе: договор не расторгнут, так как требуется госрегистрация . Сторонники этой позиции считают, что зарегистрированный договор продолжает действовать, так как соглашение об изменении или о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения по общему правилу совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Основания недействительности трудового договора

Так, в одном из дел между компанией (арендатором) и физлицами (арендодателями) был заключен и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения. Согласно одному из его пунктов, арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, уведомив арендодателей за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении этого срока.

Арендатор уведомил арендодателей об отказе от договора, стороны подписали акт приема-передачи помещения. Однако через два месяца по требованию арендодателей суд признал этот пункт договора ничтожным, так как односторонний отказ от исполнения зарегистрированного договора также подлежит госрегистрации (решение Нижневартовского городского суда от 21.12.09 по делу № 2-7858/09 , кассационное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08.04.10 по делу № Н 33/563).

Меры предосторожности

Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, прежде всего опасна для арендатора. Его риски усугубляются продолжительностью периода после фактического прекращения аренды и возврата арендованного имущества до отражения этих фактов в реестре. Ведь арендодатель будет требовать арендную плату именно за этот период. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить этот риск.

Самостоятельное погашение записи в реестре . Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде (п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135). Совместного обращения сторон для этого не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.

10 № 13057/09). При этом действует правило, что при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом (абз. 2 п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135).

В некоторых договорах прямо прописано, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с госрегистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в договор включается такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем своей обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Оформление акта приемки-передачи объекта аренды . Важным моментом при прекращении аренды является подписание акта возврата объекта. В частности, Высший арбитражный суд указал, что вследствие возврата арендатором имущества арендодателю и принятия объекта аренды последним прекратилось право пользования помещением.

И даже отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора при наличии факта приема помещений из арендного пользования правового значения иметь не будет (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.09 по делу № А28-3886/2009-153/9).

Предлагаем ознакомиться:  Наем работника по гражданско правовому договору

По другому делу суд также отказал в иске о взыскании задолженности по долгосрочному договору аренды лесного участка за период с момента его возврата арендодателю и до момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора, так как стороны совершили действия, направленные на возврат арендованных участков (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.11 № Ф03-856/2011).

К тому же подписанный акт может стать дополнительным аргументом в пользу того, что бремя проведения необходимых действий по регистрации расторжения договора лежит на обеих сторонах, а не только на инициаторе расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу статьи 655 Гражданского кодекса (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.03.11 по делу № А75-8354/2010).

Дополнительные аргументы, которые помогут в суде . Если конфликт уже возник, во-первых, можно ссылаться на положения, выработанные Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа. Соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более одного года, подлежит госрегистрации и при ее отсутствии считается незаключенным.

Однако для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц – с момента внесения изменения в ЕГРП (рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», одобренные Президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.11 № 2). Этот вывод по аналогии можно применить и к односторонним отказам от исполнения договора.

Во-вторых, можно апеллировать к тому, что запись в Единый государственный реестр прав носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Ее внесение предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поэтому непогашенная запись в ЕГРП о государственной регистрации долгосрочного договора аренды не свидетельствует о продолжении действия самого договора (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.08.07 по делу № КГ-А40/8637-07 и от 29.01.08 № КГ-А40/14458-07).

Если арендодателей несколько, удобнее направлять уведомление одному из них

Если арендодателей несколько, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора нужно вручать им всем. Пока оно не вручено последнему соарендодателю, срок, по истечении которого договор считается расторгнутым, не начинает исчисляться. Поскольку один из соарендодателей может длительное время отсутствовать, начало данного срока может существенно затянуться. Поэтому в договоре желательно указывать, что вручение соответствующего уведомления конкретному соарендодателю (одному из всех сособственников) является надлежащим уведомлением всех арендодателей. Еще арендатору важно добиться подписания акта возврата объекта аренды всеми арендодателями. Для ускорения процесса можно заранее оформить доверенности на передачу одному из арендодателей права подписи актов приема-передачи объекта аренды.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector