При продаже объектов недвижимости переуступка права аренды

Понятие ППА

Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.

Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Новый арендатор наделяется правами:

  • передача недвижимости в субаренду;
  • перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
  • передача прав по долгам в залог;
  • предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Права и ограничения

При составлении договора ППА на нежилую недвижимость новый арендатор получает все права владения и использования данным имуществом.

Эти права называются арендными и выступают в качестве отдельного объекта, поэтому с ним можно совершать разнообразные сделки.

При этом новый арендатор не может распоряжаться этими правами, поскольку не является владельцем недвижимости. Поэтому у него имеются некоторые ограничения в отношении различных сделок.

Как составить договор аренды между ИП и физлицом? Читайте по ссылке.

Важно! При ППА в любом случае владельцем нежилого помещения остается арендодатель, поэтому и распоряжаться им может только он.

При продаже объектов недвижимости переуступка права аренды

Для совершения переуступки непременно требуется предварительно разрешение на этот процесс от непосредственного владельца недвижимости, который и является арендодателем.

Такое согласие оформляется письменно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав. Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам. Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е. продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2019 году?Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок.

Внимание

Наш сервис предоставления услуг позволяет клиентам в кратчайшие сроки подобрать нужный вариант и оформить аренду. Продажа ППА от города Москвы, предлагаемая нашей компанией, выгодна и удобна по целому ряду причин:

  • Доступная стоимость аренды.

Продажа ППА от ДИГМ не предусматривает участия в длительных и сложных торгах. Клиент нашей компании подписывает стандартный договор купли-продажи ППА в Москве и получает в свое распоряжение нужное ему помещение.

  • Обширный выбор вариантов.
  • Важно

    Переуступка права аренды, в том числе и за деньги, позволяет получить недвижимость в аренду на тех же условиях, на каких был заключен договор с предыдущим арендатором. В том случае, когда договор аренды был заключен на длительный срок и на особо выгодных условиях, когда он был зарегистрирован по всем правилам в органах Росреестра, контрагент, даже перекупив право аренды, не остается внакладе.

    Предлагаем ознакомиться:  Как проверить авто если нет вин кода

    Переуступка права аренды также используется в тех случаях, когда аренда была изначально оформлено на одно из предприятий, входящих в холдинг, а затем его арендатором становится другое предприятие этого же холдинга. Следует учитывать, что продажа права аренды вовсе не аналогична субаренде.

    Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

    При составлении договора ППА можно получить определенную выгоду, так как в некоторых ситуациях только такое решение позволяет найти решение сложной проблемы.

    К положительным особенностям процесса относится:

    • новый арендатор получает в использование и владение определенный объект, который необходим ему для работы или иных целей;
    • для него предлагаются те же условия аренды, что и для предыдущего, причем уплачиваются им те же платежи;

    Порядок бухгалтерского учета при аренде, смотрите здесь.

    • компания, которые получает арендные права, может рассчитывать на льготные условия аренды, предлагаемые прошлой организации за счет долгосрочного сотрудничества;
    • новая организация получает в распоряжение уже раскрученное место, которое пользуется спросом у покупателей;
    • предыдущий арендатор так же имеет определенное преимущество, так как он получает отступные;
    • арендатор, в качестве которого может быть физлицо, коммерческая компания или государство, не должен искать новых клиентов, поэтому ему продолжает уплачивать новая организация заранее оговоренные платежи.

    Если нежилое помещение принадлежит государству, то для нахождения нового арендатора могут использоваться варианты:

    • проведение аукционов, в которых участвуют все предприятия, желающие осуществлять работу в конкретном помещении;
    • составление договора ППА имеющимся арендатором, причем даже сам владелец может заплатить ему за это комиссионные выплаты.

    Наиболее предпочтительным считается именно второй вариант, но даже при учете всех требований и условий существует вероятность столкнуться с определенными сложностями.

    Например, новой компании может потребоваться проведение капитального ремонта в недвижимости, чтобы она полностью соответствовала виду ее деятельности, а это обычно сделать либо сложно, либо вовсе невозможно, а также придется договариваться об этом с владельцем помещения.

    Все права и обязанности арендатора, указанные в договоре аренды, переходят к новому арендатору.

    Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

    Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу, т.е. вносятся изменения в договор аренды в пользу нового арендатора. Сделку переуступки права аренды лучше проводить в трехстороннем порядке.

    По сути, ППА является перенаймом, при котором меняется арендатор. Новый съемщик сохраняет за собой все права и обязанности прежнего, а предыдущий арендатор, соответственно, их лишается. Он не может быть выгодополучателем – новый арендатор платит собственнику недвижимости. Переуступка прав аренды помещения от города возможна, только если договор позволяет осуществлять подобные сделки.

    Аренда недвижимости по схеме переуступки права аренды представляет собой передачу прав аренды действующим арендатором новому арендатору. Более всего такая схема встречается среди объектов торговой недвижимости или уже готового бизнеса. Например, в успешно функционирующих торговых центрах арендаторы, планирующие съехать, часто подыскивают себе замену именно по переуступке права аренды.

    В статье 575 ГК РФ прямо сказано, что арендные права дарить запрещается. Договор заключается в той же форме, что и первый. Сделка регистрируется в ДГИ.Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу. Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет.

    Если арендодатель не против нового арендатора и это подтверждается договором, то следующим шагом следует внимательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть разнообразные ограничения: запрещена перепланировка, перепрофилирование, ограничения по ремонту и т.д. Условия договора аренды можно изменить, но в случае субаренды собственник помещения имеет право отказаться от внесения каких-либо изменений в договор.

    Предлагаем ознакомиться:  Обязательные наследники и обязательная доля в наследстве

    Документы для переуступки

    Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

    • место и дата оформления соглашения;
    • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
    • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
    • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
    • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
    • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

    Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

    Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

    Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

    Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

    Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

    • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
    • договор переуступки арендных прав на землю;
    • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
    • передаточный акт;
    • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
    • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
    • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
    • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
    • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
    • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

    Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

    Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

    1. Копия паспорта;
    2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
    3. Первоначальный договор;
    4. Согласие собственника, владеющего объектом;
    5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
    6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
    7. Акт приема-передачи объекта;
    8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
    9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
    10. Доверенность представителя;
    11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
    12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
    13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

    Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

    На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

    [box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

    Как только соглашение будет составлено и грамотно оформлено, между сторонами дополнительно формируется акт приема-передачи документов, которые выдаются прошлым арендатором новой компании.

    В эти документы входит первоначальный договор, а также платежная документация, подтверждающая уплату средств владельцу помещения.

    Предлагаем ознакомиться:  Самый сложный вопрос номера! Арендуя у работника автомобиль, переданный ему в пользование кем-то другим, обязательно возьмите с него доверенность

    Дополнительно сюда входит св-во о регистрации соглашения в Росреестре и идентификационные бумаги на саму недвижимость и землю, на которую он возведен.

    Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

    Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

    • Копии паспорта и доверенности;
    • Изначальный договор;
    • Согласие владельца объекта;
    • Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
    • Договор ППА;
    • Акт приема-передачи объекта недвижимости;

    Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

    • При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
    • При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
    • Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
    • Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
    • Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора.

    Заключение

    Таким образом, переуступка арендных прав в отношении нежилой недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, считается интересным процессом, который предполагает смену арендатора.

    Процедура переуступки права аренды земельного участка

    Эта процедура обладает определенными выгодами для каждого участника сделки.

    Она совершается с правильным составлением договора и с его регистрацией.

    Бесплатная консультация

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
    Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

    Бесплатная консультация

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
    Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

    | Оставить отзыв

    Что такое продажа прав аренды (недвижимость)

    ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

    • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
    • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
    • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
    • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

    Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

    Продажа здания с одновременной переуступкой аренды

    Поиск рабочих помещений на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных проблем для предпринимателей, которые не являются владельцами подходящей для коммерческого использования недвижимости. Особенно остро этот вопрос стоит в столице, где аренда помещений у частных собственников требует немалых финансовых затрат, а покупка коммерческой недвижимости для большинства предпринимателей и вовсе является непосильной ношей.

    В этой ситуации оптимальным решением проблемы может стать покупка права аренды нежилого помещения. Продажа прав аренды от ДИГМ Муниципальная и городская недвижимость в Москве распределяется ДИГМ – столичным Департаментом городского имущества путем отлаженной системы торгов. Это достаточно сложный процесс, поэтому большинство предпринимателей предпочитают покупку прав аренды здания (переуступку прав), процедура которой не занимает много времени.

    После этого когда появилась надобность запросили сведения из ЕГРП по земельному участку (договор аренды участка у нас был долгосрочный), так вот там данные об арендаторе были старые. Соответственно потом пришлось отдельно решать вопрос о внесении изменений в ФРС по земельному участку. Думаю указанное косяк ФРС, который они должны были устранить самостоятельно, как правило это делается в рамках служебной проверки. Ведь очевидно, что вносить изменения в реестр прав они должны были при регистррации сделки.

    Здесь такая особенность: сделка по которой предметом является нежилое здание ведь регистрации не подлежит, а регистрируется только переход права, но ввиду того, что появляется уступка аренды (перенаем) сделка подлежит регистрации. поэтому надо было смотреть когда подавали на регистрацию, что при этом заявляли. Надо было и то, и другое, самим ФРСникам то по барабану.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector