Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Продажа дома под материнский капитал в 2019 году: правила оформления и составление договора купли-продажи

Законодательство

Во всех случаях материнский капитал получают путем обращения в территориальный орган Пенсионного фонда. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., по общему правилу за предоставлением денег можно обратиться через 3 года после наступления соответствующего права. Оно возникает у следующих лиц:

  • Родителей или опекунов по достижении 3-летнего возраста ребенком. После появления которого предоставлено данное право;
  • Усыновителей через 3 года со дня вступления в силу решения об усыновлении ребенка, после появления в семье которого предоставляются средства

Досрочно средства могут быть направлены только для погашения ипотечного кредита или на внесение первоначального взноса. Чтобы купить дом, необходимо подождать 3 года. Что можно сделать, если у семьи есть материнский капитал и небольшие сбережения, которых не хватает на приобретение дома? Если сумма небольшая, можно обратиться в банк для получения кредита наличными на недостающую сумму.

В данном случае дом не оформляется в залог банка, а деньги продавцу перечисляет Пенсионный фонд и покупатель. Если же нужна большая сумма, придется оформлять ипотечный кредит. Но в таком случае до полного погашения займа дом находится в залоге.

Таким образом, если покупатель планирует покупку дома за счет материнского капитала, продавцу следует запросить свидетельство о предоставлении материнского капитала. Это позволяет убедиться, что семья уже может претендовать на перечисление средств за покупку дома.

Особенности сделки

Через банк

Продавец дома имеет полное право совершать сделки по продаже своей недвижимости под материнский капитал.

Если говорить о продаже через банк, то здесь алгоритм продажи следующий:

  1. Покупатель обращаются в банк и составляет договор купли-продажи дома с обязательным указанием в нем – “под материнский капитал”.
  2. После этого покупатель предоставляет продавцу первоначальный взнос – обсуждается размер в индивидуальном порядке.
  3. После этого покупатель обращается в банк, который готов предоставить ипотеку под материнский капитал на покупку жилья (тот банк, где было взято договор).
  4. Составляется договор об ипотечном кредитовании.
  5. Продавцу перечисляются средства на его указанный банковский счет.

Если говорить о продаже через Пенсионный фонд, то здесь алгоритм заключается в следующем:

  1. Продавец и покупатель обращают к нотариусу и составляют договор купли-продажи.
  2. Покупатель производит первоначальный взнос продавцу за дом.
  3. После этого покупатель обращается с договором купли-продажи в Пенсионный Фонд и пишет соответствующее заявление.
  4. Сотрудники Пенсионного фонда рассматривают обращение.
  5. В случае положительного ответа продавец получает на свой банковский счет оставшуюся сумму средств.

Материнский капитал – это способ государственной поддержки, когда жилье полностью или частично оплачивается за счет предоставляемых средств. При этом должны соблюдаться определенные условия продажи дома под материнский капитал:

  1. Допускается покупка только того дома, который находится в пределах Российской Федерации.
  2. Дом должен не только подходить для круглогодичного проживания, но и соответствовать статусу жилого помещения.   
  3. Допускается только полная продажа дома под проживание отдельной семьи.
  4. Требуется полное соответствие санитарно-техническим требованиям, таким как наличие канализации и водопровода, электроосвещения и отопления.
  5. Допускается назначение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства или под блокированную жилищную застройку.

Если дом находится в населенном пункте без централизованных коммуникаций, возможно отсутствие канализации и водопровода. Это правило действует, если дом располагается в деревне. Но если район газифицирован, необходимо подведенное газоснабжение. Если район обустроенный, наличие всех инженерных систем обязательно.

На сегодняшний день законом не запрещено покупать под материнский капитал жилой дом на дачном участке. Но необходимо доказать, что жилая постройка соответствует всем требованиям и может использоваться для круглогодичного проживания с детьми.

Предлагаем ознакомиться:  Может ли отец погасить ипотеку материнским капиталом

Законодательство при продаже дома под маткапитал

Сотрудники Пенсионного фонда не всегда идут навстречу родителям. Так, если деньги вкладываются в реконструкцию или строительство дома, деньги могут не выделить. Это связано с тем, что данные работы могут затянуться, а денег не хватит. Но сотрудники Пенсионного Фонда практически никогда не возражают, если речь идет о приобретении жилого дома с проведенными коммуникациями. Средства можно использовать одним из следующих способов:

  • на единовременную покупку дома с добавлением собственных средств, если их недостаточно;
  • на оплату первоначального взноса, если жилье приобретается за счет ипотечных средств;
  • на погашение долга и процентов по текущей ипотеке.

Необходимые документы

Для того чтобы Пенсионный Фонд дал свое согласие на приобретение жилого дома под материнский капитал, продавец и покупатель должны предоставить такую документацию:

  • заявление определенной формы о требовании предоставить возможность перевести средства в счет оплаты дома (образец берется в самом ПФ) – заполняется покупателем;
  • СНИЛС;
  • сертификат, который подтверждает наличие материнского капитала;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • договор купли-продажи;
  • обязательство владельца сертификата об оформлении долевой собственности на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей.

В свою очередь продавец должен предоставить:

  • банковские реквизиты для перевода денежных средств;
  • справку о сумме оставшейся задолженности (можно оформить у нотариуса);
  • документ, который подтверждает личность продавца.

В ситуации с предоставлением документов в банк немного сложней. Если быть более точным, то здесь перечень документов для обеих сторон идентичный как для Пенсионного Фонда, но есть небольшое дополнение.

Таким образом, покупателю, дополнительно нужно будет представить:

  • справку о составе семьи;
  • залоговое имущество;
  • справку о средней заработной плате;
  • справку о наличии официального трудоустройства.

По требованию сотрудников банка, этот перечень документов может быть расширен в индивидуальном порядке, в зависимости от должности на рабочем месте, родственных связей с продавцом или от уровня средней заработной платы.

Если семье положен материнский капитал и жилой дом соответствует всем требованиям для проживания, можно приступать к оформлению документов. Требуются следующие документы от продавца:

  1. гражданский паспорт собственника;
  2. свидетельство о рождении и паспорта родителей, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. технический паспорт на дом;
  5. согласие супруга на продажу, если дом был построен во время брака;
  6. нотариальная доверенность, если от имени продавца действует доверенное лицо.

От покупателя требуются личные документы тех, на кого будет оформляться собственность на дом. Для подтверждения покупки можно запросить копию свидетельства о материнском капитале. Но надежнее запросить предоставление выписки с лицевого счета о наличии средств. Срок ее подготовки составляет 5 дней. Между покупателем и продавцом заключается договор.

Чтобы Пенсионный фонд выделил положенные средства, нужно написать заявление и предоставить пакет документов. Он включают следующее:

  • Свидетельство о пенсионном страховании;
  • Копии свидетельств о рождении детей и паспортов родителей;
  • Копию договора купли-продажи;
  • Сертификат на материнский капитал;
  • Обязательство об оформлении дома на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Когда договор будет подписан, документы направляются на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно как через ближайшее отделение Росреестра, так и через МФЦ. Потребуются следующие документы:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. договор купли-продажи;
  3. передаточный акт на жилое помещение;
  4. квитанция об оплате госпошлины;
  5. документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;
  6. заявление установленного образца.

Варианты оформления сделки

Через банк

Если говорить о преимуществах, то их лучше объединить в одно целое, а именно:

  • возможность совершения выгодной сделки для продавца;
  • возможность владельцам мат. капитала приобрести недвижимость, если у них нет достаточной суммы наличкой.

О недостатках:

  • не каждый продавец согласится пойти на встречу и ждать зачисления своих средств;
  • не надежность. Любой из способов несет за собой риски отказа со стороны банка либо ПФ в перечислении средств материнского капитала продавцу.

Будем откровенны, на такие способы продажи недвижимости могут пойти только родственники либо же хорошие знакомые, которые уверенны в добропорядочности покупателей и что деньги будут получены в полном объеме.

Хотелось бы отметить, что в случае покупки через Пенсионный Фонд необходимо уведомить продавца о том, что оставшуюся сумму долга ему придется ожидать порядка 2 месяцев – именно столько необходимо сотрудникам ПФ для принятия своего решения и перевода средств на указанные банковские реквизиты.

Предлагаем ознакомиться:  Материнский капитал какие документы нужны для получения?

Если речь идет о покупке через банк, то деньги продавец получает сразу в тот момент, как будет подписан договор об ипотечном кредитовании между покупателем и банковским учреждением.

В среднем, при оформлении сделки через банк, период ожидания средств составляет порядка 2 недель.

На первоначальном этапе покупателю важно убедиться, что продавец готов принять в качестве оплаты материнский капитал. Это связано с тем, что не все идут на такой шаг из-за увеличения срока оплаты и возможных рисков.

Далее следует осмотреть дом. Важно, чтобы он отвечал всем требованиям, которые предъявляются к жилому дому. Это должно быть жилье, подходящее для круглогодичного проживания. Должны быть необходимые коммуникации, включая водоснабжение, газоснабжение, отопление и электричество.

Если стороны согласны, запрашиваются документы для проверки чистоты сделки. Покупатель может запросить следующее:

  • Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
  • Выписку из домовой книги;
  • Справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Продавцу важно подтвердить наличие средств у покупателя. Он запрашивает свидетельство о материнском капитале и выписку со счета матери об остатке средств. Если денег недостаточно, покупатель оформляет ипотеку или использует собственные средства.

Продажа дома под материнский капитал в 2019 году: правила оформления и составление договора купли-продажи

Затем можно приступать к оформлению договора купли-продажи. В нем важно указать предмет договора, в качестве которого выступает дом и земельный участок. Важно подробно указать их характеристики и место расположения. Особого внимания заслуживает раздел порядка оплаты, права и обязанности сторон. Подробно указывается срок оплаты и стоимость договора. Указывается период, в течение которого после оплаты и регистрации договора дом будет освобожден для нового собственника.

Если собственник один, договор можно оформить в простой письменной форме. Но если несколько совладельцев, требуется нотариальное оформление.

После подготовки документов совершается следующая последовательность действий:

  1. Продавец открывает счет для перечисления денежных средств;
  2. Подписанный договор вместе с другими обязательными документами направляется на регистрацию в Росреестр.
  3. Затем документы направляются в Пенсионный Фонд, чтобы перечислить средства в счет оплаты продавцу. Обязательно указываются полные банковские реквизиты открытого счета.
  4. Средства поступают на счет продавца.

Риски, которым подвержен продавец жилья

Если покупатель собирается приобрести жилую недвижимость за счет материнского капитала, рисков может и не быть при следующих условиях:

  • материнский капитал включает в себя денежные средства в полном объеме. Это связано с тем, что средства из материнского капитала могут быть расходованы в частичном объеме и банально их может не хватить для расчета. По этой причине, желательно чтобы продавец и сам покупатель обратились совместно в Пенсионный Фонд по факту уточнения информации о сумме средств на материнском капитале. Можно пойти и другим путем – запросить свежую выписку с самого лицевого счета у покупателя о наличии денежных средств на этом капитале. Эта справка предоставляется в течение 5 календарных дней.
  • покупаемая жилая недвижимость полностью соответствует требованиям Пенсионного Фонда: дом расположен на территории какого-либо населенного пункта, и полностью пригоден для жизни в нем с первого дня;
  • покупатели в лице родителей оформили обязательство (при этом нотариально его заверили) о выделении равных долей для своих детей, если они не будут оговорены в соглашении купли-продажи;
  • если покупателями будет подано соответствующее заявление в Пенсионный Фонд о переводе денежных средств (чем быстрей будет подано заявление, тем быстрей продавец получить свои денежные средства за дом);
  • в соглашении о купли-продажи будет правильно указаны банковские реквизиты продавца, по которым необходимо будет произвести перевод за приобретение жилого дома.
Предлагаем ознакомиться:  Основная часть заработной платы по трудовому кодексу

Как показывает практика во многих случаях наибольшие неудобства продавцам доставляют именно те покупатели, которые являются безответственными. Покупатели, которым удалось подписать договор купли-продажи, в дальнейшем не спешат обращаться в банк либо в ПФ за скорейшим переводом средств.

По этой причине лучшим вариантом станет прописать в данном договоре пункт, который предусматривает штрафные санкции либо же штрафную пеню в том случае, если деньги не будут переведены в течение первых нескольких месяцев с момента подписания договора.

Если учитывать все эти нюансы, риски можно существенно минимизировать либо же вовсе избежать.

При продаже дома риски продавца минимальны и практически сводятся к нулю. Со стороны покупателя возможно следующее:

  • он может назвать большую сумму материнского капитала, чем ему положено в действительности;
  • он не выделит доли на детей.

Этих проблем можно избежать еще на этапе подготовки документов. В первую очередь необходимо запросить не просто свидетельство о предоставлении материнского капитала, а выписку с лицевого счета матери в Пенсионном Фонде. Это необходимо, так как по закону данные средства можно использовать несколько раз на различные цели.

Если на счете достаточно средств, можно приступать к составлению договора. Важно, чтобы сумма по договору и реальный платеж совпадали. Если этого не будет, сделку можно отменить в связи с недостаточной оплатой до ее регистрации в Росреестре.

По закону, покупатель должен выделить доли на детей в течение полугода после регистрации собственности на дом. Не все новые собственники это делают, что может вызвать требование Пенсионного фонда вернуть деньги. Чтобы себя обезопасить, внесите в договор пункт, по которому вся ответственность по возмещению средств ложится на покупателя. Дополнительно можно взять расписку о том, что он обязуется выделить доли на детей.

Таким образом, продажа дома с использованием материнского капитала практически ничем не отличается от стандартной процедуры, но имеет свою специфику. Необходимо тщательно проверить наличие средств у покупателя и грамотно составить договор. В этом случае не возникнет дополнительных рисков.

Составление договора

Через банк

В том случае, если покупка-продажа дома будет осуществляться через банковское учреждение, рекомендуется:

  • обратиться в банк и взять договор о купли/продаже дома под материнский капитал;
  • оформить его у нотариуса.

В обязательном порядке в договоре должны содержаться:

  • условия продажи дома;
  • инициалы покупателя и продавца;
  • сумма сделки;
  • на что пойдет именно материнский капитал;
  • реквизиты продавца для перевода денежных средств;
  • какая доля дома приобретается (в полном объеме или нет);
  • дата подписания;
  • подписи обои сторон;
  • нотариальная печать.

Через ПФ

Порядок расчета

Покупатель и продавец вправе самостоятельно выбрать порядок расчета за приобретаемый дом.

Но при этом все-таки есть некоторые особенности. В частности речь идет о таких нюансах:

  • если покупка будет осуществляться непосредственно через ПФ, то материальный капитал будет использован в качестве оплаты оставшейся суммы долга;
  • если дом покупается через банк, изначально также оплачивается первоначальный взнос продавцу, а остаток переводиться ипотечным кредитом, который оформит покупатель.

Как видно порядок оплаты по договору может быть разнообразный и здесь все напрямую зависит от того, как договорятся между собой покупатель и продавец.

Как показывает практика, на сегодня пользуется популярность оформление договора купли-продажи жилого дома именно через банк, поскольку в этом случае продавец может быстро получить свои денежные средства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector