Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Совместная и долевая собственность на квартиру – нюансы и отличия || Приобретение права собственности на квартиру

Понятие собственности и виды

Под правом собственности понимается абсолютное право владения, распоряжения и использования конкретным объектом недвижимости. При этом собственность (частная) бывает разных видов:

  1. Индивидуальная собственность (принадлежит имущество одному лицу);
  2. Общая, совместная собственность (2 и более владельца недвижимости).

Большая часть недвижимого имущества сегодня находится именно в общей собственности, где владельцы зачастую связаны кровными узами или личными отношениями.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Основания приобретения

Сделки, в результате которых меняется собственник:

  1. Самой распространённой сделкой является купля-продажа. Продавец (собственник квартиры) и покупатель заключают письменный договор, который и становится основанием для возникновения права собственности на квартиру у покупателя.

    Важно! Договор купли-продажи теперь не нужно регистрировать отдельно, поэтому он вступает в силу с момента его подписания продавцом и покупателем.

  2. Вторым видом сделок с квартирой является дарение. Также заключается письменный договор, который вступает в силу с момента его подписания. Но, в отличие от купли-продажи, эта сделка носит безвозмездный характер. Соответственно, договор дарения будет правоустанавливающим документом.
  3. Договор мены — тоже одна из сделок, в результате которой меняется собственник квартиры. Может быть возмездной (в случае необходимости доплаты при существенной разнице в цене обмениваемых квартир) или безвозмездной (при обмене равноценными квартирами).
  4. Особый вид сделки с жилым помещением — договор ренты. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. По условиям такой сделки собственник квартиры, заручившись обязательством периодической выплаты ему определённой суммы (ренты), передаёт квартиру в собственность плательщику ренты.

    Сама рента становится обременением квартиры, сведения о котором обязательно вносятся в Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним. То есть, при такой сделке право собственности перейдёт на плательщика ренты, но оно будет обременено обязательством на срок, предусмотренный в договоре.

  5. Договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан, иначе — приватизация квартиры.
  6. Также к видам сделок, в результате которых осуществляется переход права собственности на квартиру, можно отнести договор долевого участия в строительстве жилья и договор переуступки права требования — этот договор заключается в тех случаях, когда инвестор (дольщик по договору долевого участия) утрачивает интерес к строительству будущего жилья и уступает своё право, а точнее продаёт его другому лицу, которое и станет в будущем собственником квартиры в строящемся доме.

Важно! Всё это сделки — то есть, добровольные действия сторон по прекращению, передаче и получению прав на квартиру. И письменный договор будет тем самым правоустанавливающим документом, который будет основанием для подачи заявления о переходе права собственности на квартиру. Но существуют и иные основания оформить право собственности на квартиру.

Юридические факты, не относящиеся к сделкам и порождающие право собственности на квартиру.

Предлагаем ознакомиться:  Какие вопросы решает роспотребнадзор

Если сделки являются результатом воли сторон, то такого признака мы можем не обнаружить в случае перехода права собственности на квартиру в случае её наследования.

То есть, такой переход права обусловлен либо волей умершего собственника квартиры (наследодателя), который при жизни составляет завещание на конкретное лицо или нескольких лиц, либо прямым указанием положений гражданского законодательства в части наследственного права — наследование по закону.

При наследовании квартиры по завещанию можно говорить о наличии воли только одной стороны — наследодателя. А вот уже при наследовании по закону ни наследодатель, ни его близкие и не очень родственники выразить волю не могут.

Основания приобретения собственности – этот тот или иной законный способ вступления в права владения, распоряжения использования имуществом. Все основания можно подразделить на 2 группы: первоначальные и производные.К первоначальным основаниям относятся случаи приобретения права собственности, когда оно (право) собственности на имущество возникает (приобретается) самостоятельно впервые или независимо от прав предшествующего владельца на конкретный объект недвижимости.

К производным основаниям относятся случаи приобретения права собственности на недвижимость, основанные на праве владения предшествующего собственника. Здесь право приобретателя напрямую зависит от прав предыдущего собственника.К первоначальным основаниям можно отнести покупку квартиры в новостройке или приобретение дома у застройщика, самостоятельное возведение жилой постройки на земельном участке, отведенным для соответствующих целей.

Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество возможно в отношении недвижимости, собственник которого неизвестен или владельца не имеется вообще. Стать собственником по данному основанию можно, если владелец отказался от имущества.В целом порядок приобретения права собственности по данному основанию зависит как от правового режима имущества, так и от его стоимости.

Например, стать собственником бесхозной недвижимости можно, если фактически владеть и пользоваться ей, а также платить налоги, ухаживать, ремонтировать и совершать иные действия, свидетельствующие об обращении недвижимого имущества в собственность.Для признания права собственности здесь потребуется судебное разбирательство.

Приватизация

Совместная и долевая собственность на квартиру

При приватизации жилье, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, передается в собственность граждан в порядке, установленном в законе.Передача недвижимости носит безвозмездный характер. Воспользоваться приватизацией можно только раз, за исключением несовершеннолетних лиц, которые стали собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации.

Они могут воспользоваться приватизацией после достижения 18лет еще раз.При приватизации недвижимость может передаваться в собственность всех или некоторых граждан, проживающих в приватизируемом помещении, при наличии достигнутого согласия. Помещение, перешедшее в собственность посредством приватизации может быть продано, завещано, унаследовано, подарено.

Долевая собственность подразумевает наличие долей, которые могут быть как равными, так и неодинаковыми. Выражаются доли в процентах или в дробном отношении, но всегда подразумевают под собой наличие не только прав, но и обязательств, например, по уплате налогов и содержания имущества.Продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности не редко проблематична, поскольку необходим консенсус между всеми владельцами.

Весьма похожа на долевую собственность — совместная собственность супругов. Образуется она на те вещи, которые появились у супругов после заключения брака. Изменяет режим общей совместной собственности,подписанный брачный договор или соглашение о разделе имущества. Общая совместная собственность бывает и при образовании Крестьянского Фермерского Хозяйства.

Предлагаем ознакомиться:  ПРЕБЫВАНИЕ В ЗАПАСЕ — Студопедия

Наследование

Наследование или переход прав и обязанностей от умершего человека к его родственникам или иным лицам (при завещании) в порядке универсального правопреемства также считается распространенным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Для того чтобы стать собственником по закону необходимо подать соответствующее заявление нотариусу в течение полугода с момента смерти наследователя (или иного срока, если есть основания для восстановления пропущенного периода).Став владельцем в порядке наследования, гражданин также вправе распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению, но с учетом конкретной ситуации. Например, если наследников несколько (2 и более), то необходимо соблюдение правил установленных в законе при продаже доли.

Общая совместная собственность на квартиру

individualnaya-sobstvennost-na-kvartiru

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Общая совместная собственность на квартиру

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Предлагаем ознакомиться:  Страхование ипотеки от недобровольной потери работы

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности– на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Совместная и долевая собственность на квартиру – нюансы и отличия || Приобретение права собственности на квартируСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Самовольная постройка и приобретательная давность

Особого внимания заслуживают такие основания приобретения права собственности в отношении самовольной постройки и в силу приобретательной давности.Приобретение права собственности на самовольную постройку регламентировано положениями ст. 222 ГК РФ.Самовольная постройка – это жилой дом или иное строение, сооружение, возведенное на участке земли, который не предназначен для этих целей, т.е.

создание постройки нарушает законы.По общим правилам постройка, возведенная без разрешения, подлежит сносу лицом, осуществившим ее возведение и за его счет. Но за небольшим исключением, право собственности на самовольную постройку можно признать за застройщиком через суд, если участок земли под постройкой будет предоставлен этому лицу в установленном порядке (под возведенную постройку).

Право собственности на самовольную постройку также можно через суд признать за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок, под сооружением. В этом случае лицо, собственник земли, обязан возместить тому, кто возвел сооружение материальные траты, (расходы на строительство) определённые судом.

Общая долевая собственность на квартиру

Невозможно признать право собственности на самовольно возведенное сооружение даже через суд, если оно нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или ставит под угрозу жизнь и здоровье граждан.Приобретательная давность, как основание возникновения права собственности, подходит тем лицам, которые не являются собственниками недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им в течение определенного законом времени, в частности, для недвижимости срок владения должен быть 15 лет и более.

Выводы

Искать решение самому или доверить работу юристу{q}

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату.
Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут
Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок.
А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

https://www.youtube.com/watch{q}v=K4wEI5zhHB0

Основания возникновения права собственности разнообразны, имеют свои тонкости и особенности. Однако всегда порождают комплекс прав и обязанностей, связанных не только с распоряжением и пользованием недвижимым имуществом, но и с прямыми обязанностями по содержанию, уплате налогов. Становясь собственником недвижимости, гражданин также получает защиту на уровне государства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector