Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Когда нельзя продать квартиру?

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних. Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Продажа жилья с несовершеннолетним в роли собственника возможна в двух случаях:

  • Малолетний собственник достиг 16-летнего возраста и собирается вступить в брак;
  • Несовершеннолетнему исполнилось 16, и он желает заняться трудовой деятельностью по договору либо начать предпринимательскую деятельность.

В подобных обстоятельствах, продажа квартиры возможна на общих условиях. Исключение: несовершеннолетний дееспособен ограниченно или частично (потребуется разрешение от органов опеки).

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Во всех остальных случаях реализация квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний, проходит по установленному рядом законов порядку.

Общее право на жилище прописано в статье 40 Российской Конституции. Ее основные положения гласят, что:

  • Каждый гражданин обладает правом на жилище и не может быть лишен его в ходе произвола;
  • Органы государственного и муниципального значения обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия, позволяющие актуализировать жилищные права.

Жилищные права несовершеннолетних подвергаются удвоенной защите, что позволяет предотвратить ситуации с нелегальной продажей жилплощади, принадлежащей ребенку. Права ребенка на квартиру, в которой он прописан, включают:

  • Право на владение недвижимым имуществом (квартира, частный дом, доля и пр.);
  • Возможность иметь прописку в квартире без вступления в имущественные права;
  • Право на наследование жилища.

Все перечисленные права должны соблюдаться при продаже, если иное не оговаривается в частной ситуации, рассматриваемой органами опеки и попечительства (ООП).

Процесс осуществления сделки и ее порядок будут зависеть от следующих факторов:

  • Тип сделки (покупка, дарение, мена, наследование и пр.);
  • Наличие ограничения прав на имущество (рента, ипотека, аренда, арест, сервитут, опека и попечительство, доверительное управление);
  • Способы оплаты – наличная или безналичная продажа.

Также напрямую на сделку влияет возраст несовершеннолетнего собственника. Данное условие регламентируют статьи 26, 27, 28 ГК РФ. Согласно им, устанавливается ограничение на дееспособность ребенка, а именно:

  • Полная дееспособность – с 18 лет;
  • Ограниченная – 14 – 18 лет;
  • Частичная – с 6 до 14 лет;
  • Недееспособность – до 6 лет.

В возрасте 16 лет у ребенка появляется ряд прав, которые могут выступать как способствующий продаже имущества фактор (см. выше).

Законы, регулирующие жилищные права несовершеннолетних:

  • «Семейный кодекс РФ»;
  • ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
  • ФЗ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу);
  • ФЗ № 181 «О социальной защите инвалидов в РФ»;
  • ФЗ № 159 «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Сделка по продаже квартиры, если взамен несовершеннолетний не получает альтернативу, практически невозможна. Однако в частных случаях попечительские органы не требуют предоставления актов, свидетельствующих о прописке малолетнего собственника на новом объекте.

Возможные ситуации:

  • Несовершеннолетний покидает страну и переезжает на новое место;
  • Ребенок переехал в другой город России. В этом случае покупающий его жилье гражданин обязан перевести выплату за недвижимость на личный банковский счет несовершеннолетнего;
  • Если малолетний собственник имеет в качестве альтернативы жилье в новостройке, которое готово более чем на 50%. В этом случае продажа возможна, но в ООП предоставляется доказательство новой прописки ребенка;
  • Несовершеннолетний болен и нуждается в дорогом лечении: органы опеки и попечительства готовы пойти навстречу, так как наличие болезни является достаточным основанием для продажи. Но требуется подтверждение того, что семья малолетнего готова приобрести другое жилье, хотя и меньшей площади;
  • Продаваемая квартира непригодна для проживания в ней несовершеннолетнего (плохая экологическая обстановка в районе и пр.).

Также есть индивидуальные ситуации. К примеру, несовершеннолетний посещает образовательное учреждение особого типа (спортивный лицей, реабилитационная школа-интернат и пр.) и нуждается в переезде, даже если на другой жилплощади условия хуже, а именно:

  • Площадь нового жилья меньше;
  • Расположение дома не такое удобное, как прежде;
  • Инфраструктура нового района хуже.

Чтобы органы опеки одобрили продажу в этом случае, нужно предоставить ряд актов, включая:

  • Медицинские справки и освидетельствования;
  • Виза и/или билеты для переезда;
  • Акт о статусе иностранного гражданина или вид на жительство;
  • Оригинал договора долевого строительства.

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна.

Сделки с недвижимостью при участии детей

Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

  • Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
  • Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;
  • Кто-либо из родителей против продажи;
  • На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
  • На новом жилом объекте нет прописки;
  • Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
  • Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр. Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Покупка жилого имущества, если его собственником является не достигший 18 лет гражданин, является сложным юридическим процессом.

Этапы продажи квартиры с несовершеннолетним:

  1. Проанализируйте предстоящую сделку своими силами либо с помощью профессионального риэлтора. Это поможет избежать ситуации, при которой не соблюдаются права несовершеннолетнего;
  2. Посетите органы опеки по месту регистрации ребенка и наведите справки о необходимых документах;
  3. Соберите требуемые акты. Помните, что собираются документы не только на жилье, которое продается, но и то, в которое въезжает несовершеннолетний после продажи его жилплощади;
  4. Подготовьте заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи от имени ребенка;
  5. Подайте документы с заявлением и дождитесь одобрения ООП;
  6. После продажи квартиры сделка регистрируется в Росреестре. Новый владелец получает расписку о приеме, а через определенное время – все остальные документы;
  7. Несовершеннолетний выписывается из квартиры вместе со своими представителями.
Предлагаем ознакомиться:  Как быстро можно вступить в наследство после смерти

Правовые аспекты сделки

 Законодательное сопровождение операций по продаже недвижимости, владельцем которой (целиком или только доли) является лицо младше 18 лет крайне несовершенно. Из-за большого количества проблем отчуждение такого имущества – источник неожиданных «сюрпризов».

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

На сегодня все аспекты таких сделок регулируются следующими документами:

  • Конституция;
  • Гражданский и Семейный кодекс;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Жилищный кодекс;
  • Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Также при совершении сделок юристы руководствуются нормативными актами, имеющими муниципальное значение.

Перечисленные документы рассматривают несовершеннолетнего как полноценного гражданина. Отличие от взрослого – часть комплекса свобод и прав, которым обладает ребенок, реализуется при участии родителей, лиц, их заменяющих или представителей органов опеки.

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

  1. Конституцией.
  2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
  3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
  4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
  5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

  1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
  2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
  3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
  4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
  5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

  1. Переезд из России всей семьей.
  2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
  3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

  • серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
  • необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
  • переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

  1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
  2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
  3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
  4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
  5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
  6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
  7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации. Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Права детей на жильё

Также под рисками подразумеваются срывы соглашения на стадии переговоров, если возникают несоответствия с интересами несовершеннолетнего.

Еще одна потенциальная угроза – уголовная ответственность за нарушение прав ребенка, которая распространяется на всех, замешанных в процессе лиц, включая опекунов и органы опеки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  1. Обязательно уточните, есть ли в семье, у которой вы собираетесь приобретать квартиру, ребенок.Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?
  2. При наличии ребенка в семье необходимо обратиться в опекунский орган для того чтобы узнать, не состоит ли она на учете. Если подтвердится, что в семье проблем нет, для законного отчуждения жилья будет достаточно письменного согласия обоих родителей и одобрения органов опеки и попечительства. Если семья неблагополучна, перед совершением сделки необходимо предельно детально разобраться в юридическом статусе ребенка: в противном случае бездумно заключенный договор впоследствии может быть расторгнут.
  3. Выясните, включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры.
  4. Ни в коем случае доверяйте заверениям продавцов, особенно являющихся дальними родственниками ребенка, в том, что вопросы с органами опеки впоследствии будут решены. 
  5. Обратите внимание на подлинность разрешения органов опеки. 
  6. Узнайте в органах опеки, не назначен ли ребенку опекун и не лишены ли родители (или их собираются лишить) родительских прав. В чем состоит опасность? Продавцы могут скрыть факт назначения ребенку опекуна. Тогда предъявленное покупателю разрешение на продажу квартиры, подписанное лицами, лишенными родительских прав, будет недействительно.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Предлагаем ознакомиться:  Документы о праве собственности на квартиру

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Основные понятия

Операции по продажи недвижимого имущества используется множество терминов. К примеру, «несовершеннолетние» и «недееспособность». Понятия эти не тождественны друг другу.

Под дееспособностью следует понимать возможность конкретного человека приобретать, а также реализовывать права, обязанности. Возраст достижения этого состояния в полном объеме согласно статье 60 Конституции РФ – 18 лет.

Лица от 14 до 18 лет законом определяются как несовершеннолетние, их дееспособность ограничена. Они могут быть участниками отторжения имущества при условии наличия согласия родителей, лиц их заменяющих, оформленного в письменном виде. Дети, не достигшие этого возраста, именуются малолетними. Все сделки от их имени совершают исключительно законные представители.

Как получить согласие органов опеки

Выше названный орган существует для защиты малолетних детей. И если, родители таких детей, приняли решение продать жилье, или поменять его на большее, необходимо заручиться согласием органа на совершение операции. Оно называется — постановление на продажу.

Чем такой орган руководствуется, выдавая и не выдавая согласие на проведение сделки?

Если малолетний ребенок имеет свои долю в приватизации квартиры или есть ее полноправным совладельцем, он имеет полное право сохранить за собой жилую площадь или часть, которая в его распоряжении по закону. Опекунский совет дает свое положительное согласие на продажу, только в случае предоставления родителями всех документов, которые подтверждают, что подросток имеет другое место проживания или будет ним обеспечен.

Для взятия такого разрешения требуются соответствующие документы. Их можно собирать самостоятельно или, если родители продают квартиру через риэлторскую компанию, дать согласие на сбор всех необходимых документов риэлтору. Но заявление необходимо писать самому. Во время посещения органа опеки, с родителями проведут беседу, объяснят все нюансы будущего дела, и не ущемить права ребенка.

А вот что делать, если опека не дола разрешение:

  1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
  2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее. 
  3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет. 
  4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

При отчуждении недвижимости обязанность чиновников – защита имущественных прав ребенка. Любая сделка, даже не ведущая к ухудшению жилищных условий, должна быть согласована с органами попечительства. В противном случае невозможно удостоверить сделку у нотариуса, также она может быть оспорена в судебном порядке.

Относительно согласия органов опеки и попечительства (ООП). В третьем абзаце 8 пункта Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» отмечается, что при отчуждении жилого имущества, в котором проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия, обязательным является согласие.

В декабре 2008 года упомянутый абзац решением ВС РФ был признан таким, что противоречит Гражданскому кодексу (п.4 ст. 292) и требование разрешения отменили. Защитники прав детей высказали опасение, что выработанный подход может привести к нарушениям прав несовершеннолетних лиц. Особенно если они проживают в семьях, ведущих антисоциальный образ жизни.

Результатом обсуждения стало постановление Конституционного суда, признавшим антиконституционной упомянутой статьи ГК в той ее части, которая не позволяет защищать права несовершеннолетних, фактически оставшихся без попечения родителей. Это значит, что, несмотря на незаконность требования предоставлять согласие попечительских органов, в случае установления факта нарушения прав лица, не достигшего совершеннолетия и/или фактического отсутствия родительского попечения при совершении сделки отторжения квартиры, договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Без вероятных рисков согласие попечительских органов не требуется, когда несовершеннолетний становится полностью дееспособным до возраста, установленного законодательством.

  • заключение 16-летним гражданином брака (состояние сохраняется даже после его расторжения);
  • наступление явления эмансипации согласно ст. 27 ГК РФ.

Попечительские органы могут отказать в выдаче согласия на совершение сделки по отторжению имущества в таких случаях:

  • одновременно совершаемые операции продажи и приобретения жилья в рассрочку;
  • отдача недвижимости под залог;
  • продажа и дарение, происходящие одновременно.

В юридической практике существует множество случаев, когда совершение операций отторжения требует особенно взвешенного подхода. В том числе и получение согласия органов опеки. Это ситуации, когда ребенок:

  • имеет права собственника;
  • прописан/зарегистрирован.

По месту проживания подается пакет документов:

  • подписанное обоими родителями заявление с просьбой выдать разрешение на проведение операции. Обязательно указываются причины, по которым продается жилье, а также указываются обязательства обеспечить аналогичные/лучшие жилищные условия;
  • при условии достижения ребенком 14-летнего возраста – его письменное согласие;
  • оригинал и копия свидетельства о рождении;
  • выписка из домовой книги (в оригинале);
  • документы, которые подтверждают права собственности;
  • кадастровый план;
  • справка БТИ о стоимость жилья;
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам.

Список обязательных официальных бумаг также включает документы на приобретаемое и отчуждаемое имущество:

  • оригинал и копия свидетельства о собственности;
  • техпаспорт и регистрационное свидетельство (копии);
  • план на каждый этаж;
  • приватизационные документы (если процедура была проведена);
  • справка БТИ с указанной стоимостью;
  • справка о задолженности (ее отсутствии) из ЕИРЦ;
  • единый жилищный документ.

Перечисленный пакет документов на жилье, которое приобретается, не предоставляется, если ребенок передается под опеку государства.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Защитой его прав является возлагаемое на родителей обязательство открыть именной счет в банке и перевести на него сумму, равную стоимости продаваемого имущества, его доли. Делается это до момента подписания договора. В органы опеки в обязательном порядке должны быть предоставлены все банковские бумаги.

Практикой предусматривается подача дополнительных документов по причине невозможности одним из родителей подписать заявление:

  • свидетельство о смерти;
  • нотариально заверенное разрешение;
  • решение суда о признании лица пропавшим без вести.

Рассмотрение документов и принятие окончательного решения занимает 14 дней и более. Окончательный срок определяется полнотой пакета, сложностью случая, а также наличием необходимости запрашивать дополнительные официальные бумаги.

Выданное органом разрешение – подтверждение того, что сделка полностью законна, регистрация перехода права собственности возможна.

Квартира и иное жилье, принадлежащая не одному владельцу (т.н. долевая собственность) – особый случай. Договор об отчуждении должен иметь подписи всех участников сделки. В условиях недееспособности одного из них по причине недостижения 14-летнего возраста документ заверяется законным представителем.

Важное замечание: попечителям, опекунам (а также их ближайшим родственникам) ГК запрещает совершать со своими подопечными акты купли-продажи и обмена. Исключение – передача по наследству или дарение.

Как не ошибиться, покупая квартиру с несовершеннолетним владельцем

Действующим законодательством устанавливается требование обязательного получения разрешения ООП при совершении любой операции с жильем, суть которой – передача права пользования/собственности:

  • обмен;
  • при получении законным представителем, родителями кредита передача в ипотеку;
  • сдача в аренду;
  • продажа;
  • деление на доли в случае приватизации.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Важное замечание: факт улучшения/ухудшения жилищных условий на необходимость получения согласия никак не влияет. Во внимание берутся лишь интересы малолетнего владельца. Специальная комиссия принимает решение, которое полностью исключает вероятность нарушение прав ребенка, лишения его жилья.

Кроме получения согласия сделка купли-продажи при участии несовершеннолетнего владельца не имеет отличий от стандартной схемы.

В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.

Предлагаем ознакомиться:  Имущественный вычет при покупке квартиры как оформить, Калькулятор вычета в 2019

Процедура выписки ребенка:

  • лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
  • заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
  • получение листка убытия.

Регистрация по новому месту проживания детей:

  • до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
  • 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
  • 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.

После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.

Привлечение органов опеки в случае приобретения жилья с прописанным несовершеннолетним требуется в таких случаях:

  • ребенок пребывает под опекой;
  • несовершеннолетний фактически не проживает и не воспитывается близкими родственниками.

Рынок вторичного жилья наиболее востребован у покупателей. Однако совершаемые сделки относятся к категории с высоким риском. Избежать возможных разбирательств в суде при приобретении жилья помогут следующие рекомендации:

  • Установить факт наличия ребенка, его возраст.
  • Определить при участи ООП юридический статус ребенка владельцев приобретаемой квартиры. Если несовершеннолетний проживает в неблагополучной семье, сделка требует обязательного сопровождения опекунской комиссии. Также как в случае назначения опекуна, начавшегося процесса лишения родителей прав на ребенка.
  • Не доверять уверениям собственников или их родственников, что вопросы с ООП будут решены уже после подписания договора купли-продажи.
  • Проверить подлинность разрешения органа попечительства.
  • Выяснить факт приватизации и дату ее проведения.

Пункт о приватизации особенно важен при приобретении недвижимости, относительно которой эта процедура была произведена в период с 1992 по 1994 годы. В это время многие владельцы квартир не включали детей, проживавших в ней на момент приватизации, в число собственников. Это дает право оспорить сделки купли-продажи, проводимые сегодня, поскольку тогда были нарушены права несовершеннолетних.

Начиная с августа 1994 года лица, не достигшие совершеннолетия, имеющие регистрацию в отчуждаемой квартире, имеют право участвовать в приватизации. Отказ от этого – с согласия ООП.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители. После 14 лет гражданин считается частично дееспособным.

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Реализовать недвижимое имущество, если собственником является малолетнее лицо, можно двумя способами:

  • Через посредничество – путем обращения в риэлторское агентство. К минусу выбора можно отнести высокую комиссию за сделку, зависящую от цены жилья (каждая компания имеет свой процент);
  • Самостоятельно – способ малоудобный по причине низкой юридической грамотности большинства граждан. Плюсы – возможность контролировать сделку на всех этапах.

Несовершеннолетний собственник квартиры

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Порядок и правила продажи

Нормальной практикой является запрос со стороны комиссии ООП подтверждения, что у родителей, других законных представителей ребенка наличествует другое жилье. Из этого правила имеется множество исключений:

  • Эмиграция за пределы страны;
  • Переезд в другой населенный пункт – обязательным является открытие на имя несовершеннолетнего совладельца счета и размещение денежного эквивалента доли в отторгаемом имуществе. Еще одно важное и обязательное условие – родителям вменяется в обязанность в трехмесячный срок приобрести новое жилье, выделив в нем долю ребенку. При несоблюдении этого требования первоначальная сделка будет признана недействительной;
  • Приобретение жилья в доме, который строится. В этом случае опекунские органы должны получить письменные объяснения с обязательными документальными подтверждениями о месте проживания ребенка до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

Надо заметить, что в перечисленных ситуациях разрешение комиссии ООП получить намного сложнее.

Зачем знать, как правильно продать квартиру, в которой одним из собственников является малолетний ребенок? Такой вопрос задают очень часто, так же часто возникают и такие ситуации.

Практически каждая семья имеет несовершеннолетних детей. И часто дети являются собственниками, если не квартиры, то доли в ней. Продать такую квартиру можно, но государство, заботясь о детях, установило определенные правила на такой вид сделок. Это сделано для защиты детей, ведь родители бывают разные и не все заботятся, чтобы их детям жилось лучше, часто они преследуют свои меркантильные интересы.

Продажа может осуществиться только в случае получения разрешения из органов опеки. Без разрешающего документа действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным

Начать следует с визита в орган опеки. Там родители должны подать заявление, в котором просят согласия на сделку, если подростку исполнилось полных четырнадцать лет, он подает заявление самостоятельно.

Продажа квартиры с ребенком - собственником

Разрешение, которое выдается органом опеки, предоставляется нотариусу.У нотариуса заключается договор по поводу операции с недвижимостью. Но есть один аспект, родителям нужно подать в соответствующие органы документацию, в которой четко указано, что подросток имеет место проживания и прописки.

Если такие факты не были предоставлены, то органы опеки в судовом порядке расторгают договор о продаже. Согласие на свершение операции нужно ждать месяц.

Варианты возможного совершения операции могут быть таковы:

  1. Право собственности , не зафиксировано в приватизационных документах на квартиру.
  2. Несовершеннолетний, является наследником квартиры, есть подтверждающие это документы (вы можете узнать в этой статье, каков налог при продажа квартиры с наследством).
  3. Ребенок зарегистрирован, но не может быть владельцем.

Уже известно, что на продажу квартиры, в которой один из владельцев подросток следует дождаться согласия органов опеки. И подростка нельзя выписать из этой квартиры в никуда.

Еще до заключения договора о продаже квартиры, следует прописаться в жилье одному из родителей и потом зарегистрировать ребенка.

Жилье должно соответствовать нормам проживания и нормам санитарии. Если вышеописанные правила не соблюдены, в выписке будет отказано.

Возможна ли продажа квартиры с прописанными в ней детьми

Подобная сделка по закону осуществима только при условии, что по данному адресу не зарегистрированы несовершеннолетние граждане, однако при этом дети обязательно должны иметь прописку. Поэтому продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осложняется необходимостью выписать их из продаваемого жилого помещения по другому адресу.

Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:

  1. Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
  2. Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
  3. Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
  4. Оформить заявление-ходатайство;
  5. Подать собранные документы плюс заявление;
  6. Получить решение ООП;
  7. Дождаться решения чиновников.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:

  • Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
  • Разрешение органов опеки не нужно;
  • Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.

Несовершеннолетние участники сделки

Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.

Для оформления сделки нужны следующие документы:

  • Удостоверение личности несовершеннолетнего и его представителей;
  • Подтверждение права собственности на квартиру;
  • Разрешение от ООП;
  • Договор по купле-продаже;
  • Выписка из кадастрового паспорта;
  • Акт о приеме-передаче;
  • Квитанция оплаты за госпошлину;
  • Регистрация прав собственности на того, кто покупает квартиру.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector