Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Кто подписывает договор аренды

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Условия договора аренды

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам. Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации.

Этот момент может стать важным на практике. Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту  только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался{q} Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды. Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кто подписывает договор аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается  любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности

арендованным имуществом;

  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью. При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу. Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Исполнение и расторжение договора

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

Предлагаем ознакомиться:  Прибавят ли пенсию всвязи повышением мрот

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Кто подписывает договор аренды

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором.

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

  • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
  • пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кто подписывает договор аренды

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды. Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование.

После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды. Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Порядок заключения договора аренды  не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Кто подписывает договор аренды

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Кто подписывает договор аренды

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=hWNZmKT_iXM

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения. 

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

 Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Скрылся с места ДТП как избежать наказания

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

https://www.youtube.com/watch{q}v=uRWfx2ZIdzg

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Специфика договора

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Договор аренды торговой площади содержит несколько ключевых разделов, которые являются обязательными (об этом мы подробно расскажем ниже).

При отсутствии или неверном оформлении данных разделов договор может быть признан незаключенным.

И чтобы не допустить ошибок, защитить себя от всевозможных осложнений в последующем, надо внимательно изучить подготовленный документ и заранее согласовать спорные моменты.

В правовых отношениях по аренде любого помещения участвуют две стороны:

  1. Арендодатель – лицо, передающее торговое помещение в возмездное или безвозмездное использование другой стороне.
  2. Арендатор – лицо, принимающее для использования переданное помещением соответственно с условиями заключенного соглашения и вносящее арендную плату в установленные сроки.

Документ составляется в письменном виде и, после согласования всех деталей, подписывается обеими сторонами. При определенных условиях договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра.

Документ составляется в 3-х экземплярах – для передачи каждой стороне сделки (по одному экземпляру) и в органы Росреестра (при регистрации соглашения).

Далее подробно остановимся на разделах договора аренды торгового помещения.

Положения договора

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Законодательство России не выделяет аренду торговых помещений и его существенные положения, которые регулируют порядок, период действия договора, ключевые условия и остальные нюансы, при оформлении соглашения.

И это означает, что при правовых отношениях участников сделки действуют общие положения, которые предусмотрены для оформления арендных отношений.

При подобных обстоятельствах в документах по аренде торгового помещения необходимо прописать соответствующие разделы.

Арендодателем вправе быть физические или юридические лица, обладающие соответствующим имуществом и имеющих законное право собственности на него. Кроме того, в этом качестве могут выступать лица, которые Законодательством РФ либо законным владельцем объекта наделены правами распоряжаться означенным имуществом, в частности, сдавать его в аренду.

В качестве арендатора могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели и организации, имеющее соответствующую лицензию на право ведения указанного вида деятельности.

Когда стороной сделки становятся физические лица в договоре следует прописать данные из паспорта:

  • место прописки (регистрации);
  • дату рождения и иную личную информацию.

Организациями обязательно указывается:

  • организационно-правовая форма;
  • полное название (как внесено в Устав) организации;
  • налоговые и банковские реквизиты.

Предмет договора

В документах обязательно указывается информация, которая позволяет точно обозначить арендуемый объект. К этим признакам относятся:

  • точный адрес расположения помещения;
  • полезная (торговая) и техническая площадь помещения;
  • номер объекта (если таковой существует) и другие определяющие параметры.

Указание в соглашении технической площади помещения важно потому, что для осуществления деятельности арендатору, например, в магазине необходимы подсобные помещения (хранение продукции, обеспечение нужд сотрудников и т.д.), но плата за их пользование значительно меньше, чем за аренду основных площадей.

Другой важный момент данного пункта заключается в том, что владельцы крупных торговых центров часто разделяют помещения только перегородками (это позволяет легко поменять конфигурацию помещения по запросам арендатора. В такой ситуации помещениям, обычно, не присваиваются номера, тогда требуется с особой тщательностью оговорить, в каком конкретно месте располагается арендуемая площадь.

Если в документе невозможно точно определить арендуемое помещение, считается, что соглашение было оформлено с нарушениями, а это влечет за собой его недействительность.

Однако, все особенности расположения помещения легко учесть, приложив к договору заверенную копию технического плана этажа. Здесь можно выделить (штриховкой либо другим способом) площадь, которая предполагается к аренде.

Помимо указания стоимости аренды, которая может рассчитываться различными способами (за все помещение в целом, из расчета за 1м² или иным способом, согласованным участниками сделки), в документах важно прописать все прочие платежи, возлагаемые на стороны соглашения, в частности, коммунальные платежи (электричество, отопление, интернет/телефония и пр.

https://www.youtube.com/watch{q}v=7td4aSt_CEw

Другой немаловажный фактор, который требует согласования сторон, регламент и регулярность изменения арендных платежей. Законодательство устанавливает, что изменение арендной оплаты владельцем помещения возможно не более одного раза в год.

Сроки действия арендного договора сторонами определяются по согласованию. При этом законом допускается, что положение о сроках действия соглашения может отсутствовать. В таком случае считается, что сделка заключена на неопределенный период времени.

Мы уже говорили ранее, что договор, заключаемый сроком больше, чем на 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Чтобы избежать «лишних» формальностей многие предприниматели заключают сделку сроком меньше года, а затем регулярно пролонгируют соглашение. Но в подобной ситуации стороны должны учитывать возможные риски, например, конфликтные и спорные ситуации.

Согласно действующему законодательству, любая из сторон вправе до завершения срока аннулировать сделку.

А потому в документе целесообразно прописать срок, когда стороны обязаны оповестить друг друга о предполагаемом расторжении соглашения.

Если данный срок не прописан в документе, тогда предупреждение в письменном виде должно быть направлено другому участнику сделки за 90 дней до фактического аннулирования договора.

Действие сопровождается составлением соответствующего акта, подписываемого обеими сторонами сделки. Арендодатель должен передать помещение в состоянии, прописанном в арендном соглашении. Важным считается передача необходимых принадлежностей и документации, сопровождающих предмет аренды.

С другой стороны, на арендатора возлагаются обязательства содержать помещение в исправном состоянии, и эксплуатировать площади по их прямому предназначению.

Недостатки объекта

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

На сторону, передающую помещение в аренду, не перелагается ответственность за существующие недостатки объекта исключительно тогда, когда они были прописаны в арендном договоре. В иных обстоятельствах, даже если сам арендодатель не знал об имеющихся недостатках, их ликвидация будет осуществляться полностью за его счет.

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

Как правило, прогуливаясь по улице, все чаще можно встретить помещения, с табличками «Аренда». Что касается составления договора, то учтите, что это обычный процесс, но он включает в себя некоторые детали, которые должны строго соблюдаться между сторонами сделки.

В сети можно внимательно изучить готовые бланки подобных договоров, тем самым это позволит оформить документ правильным образом.

Но для реализации своих целей, потребуется соблюсти все необходимые условия, включая в договор важную информацию:

  • Наименование сторон. Важно понимать, что это один из серьезнейших пунктов подобных документов, здесь потребуется детально расписать контактные данные, касающиеся участников сделки;
  • Предмет договора играет не менее важную роль, о чем должно быть известно сторонам сделки. То нежилое помещение, которое собственно и будет сдаваться по договору, всегда должно характеризоваться подробнее. Часто на практике это не делается, что и приводит к различным сложностям.
Предлагаем ознакомиться:  Изменение условия трудового договора без изменения трудовой функции

Следует обязательно указать такую информацию, как: площадь, кадастровый номер, если конечно он имеется, причины, по которым собственно и сдается помещение в аренду и т.д.

Учтите, что все эти факторы играют важную роль, особенно в те моменты, когда возникают спорные ситуации;

  • Что касается порядка передачи нежилого имущества, то естественно здесь важно учесть некоторые детали. Например, как заявляют опытные специалисты, самым оптимальным вариантом принято считать – передачу по акту, но можно обойтись и без него;
  • Важно определиться со всеми обязанностями, которые ложатся на плечи сторон. В обязательном порядке потребуется указать арендную плату, сообщить о том, кто станет осуществлять оплату коммунальных услуг, заниматься ремонтом;
  • Естественно нужно внимательно учесть и права участников сделки, например, имеет ли право арендатор сдавать помещение полностью, частично;
  • Срок действия и порядок продления договора – не менее важные пункты;
  • Сюда необходимо отнести и порядок разрешения спорных ситуаций;
  • Конечно, нельзя не указать в договоре реквизиты участников сделки.

Такие собственники все чаще задумываются о сдаче нежилого объекта в аренду. Что скрывается за этим понятием, и какие нюансы имеет документальное оформление сделки по аренде нежилого помещения, расскажем в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Любое физическое лицо или коммерсант вправе являться собственником нежилого помещения – об этом говорится в ст. 130 и п.1 ст. 213 ГК РФ. Владелец объекта имеет полное право действовать в его отношении так, как посчитает нужным, если это не противоречит законодательству (ст. 209 ГК РФ). Сдача нежилого помещения во временное пользование – законное и правомерное действие, доступное как физическому, так и юридическому лицу (ст. 608 ГК РФ).

Гражданин вправе распоряжаться нежилым объектом на свое усмотрение, в том числе сдавать его, если является полноправным и законным собственником. При этом ему не обязательно открывать ИП, исключением служит лишь тот случай, когда гражданин планирует ведение предпринимательской деятельности по сдаче объектов во временное владение.

Выбирая помещение, арендатор осматривает его с точки зрения соответствия его целям. Объект должен отвечать определенным требованиям по площади, месту нахождения и внутреннему обустройству. Изначально целевое назначение помещения прописывается в сопровождающих документах – этот пункт служит для выявления возможностей его использования и ограничений.

Нежилое имущество может предназначаться для:

  • проведения торговли;
  • осуществления офисной деятельности;
  • обустройства предприятия общепита – ресторана, кафе, закусочной, бара;
  • открытия спортзала, танцевального зала, фитнес-центра;
  • использования в качестве склада;
  • свободного применения – универсальные единицы, которые могут быть использованы предпринимателями в любых сферах, кроме узкоспециализированных.

ВНИМАНИЕ: Внесение целевого назначения помещения в бумаги позволяет сразу ограничить сферу использования в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности.

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Для физического лица. Сдача нежилых помещений в аренду обычными гражданами создает поток споров и противоречий.

Закон не содержит запрета на сдачу собственности физических лиц, но с другой стороны – нежилой объект чаще всего относится к источнику получения прибыли, поэтому сдача его превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает здание это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия ИП, преследуется по закону.

Физическому лицу для правильной сдачи объекта в аренду нужно выполнить следующие действия:

  1. Определиться, будет ли предоставление помещения в наем нести характер предпринимательской деятельности. Если да, предварительно открыть ИП.
  2. Найти арендатора для своего помещения – на просторах интернета существует множество сайтов, где можно это сделать.
  3. Договориться с клиентом о встрече, обговорить нюансы будущего сотрудничества.
  4. Установить цену для своего объекта в зависимости от площади, расположения и назначения.
  5. Взять у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
  6. Оформить договор с клиентом, предоставить ему для ознакомления и подписи.
  7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, собрать документы и зарегистрировать договор в Росреестре.

Для юридического лица. Коммерческие деятели вправе владеть нежилыми объектами, о чем сказано в п.-2 ст.209 и п.1 ст.213 ГК РФ. Они могут распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе отдавать в пользование. Арендодателем может выступать посредник – например, агентство недвижимости.

Алгоритм сдачи помещения юридическим лицом схож с алгоритмом для физических лиц – разница лишь в том, что юрлицу уже не придется регистрировать свою деятельность в качестве ИП. Но предпринимателю придется ежемесячно платить налог на прибыль, сумма которого зависит от выбранного типа налогообложения.

Стороны – физическое и юридическое лица. При оформлении договора следует учитывать следующие нюансы:

  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь{q}

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, обязательные пункты, важные моменты оформления сделки

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

https://www.youtube.com/watch{q}v=XD-hpTlLxfQ

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector