Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Новые правила перепланировки квартир. Разбор.

Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Если в квартире была произведена перепланировка, а документы оформлены не были, следует узаконить проведённые ремонтные работы. Сделать это можно двумя способами:

  1. Обращение в суд. Процедура происходит в несколько этапов:
    • При получении отказа о согласовании истец должен составить заявление об оспаривании принятого решения и подать его в судебный орган, расположенный территориально по месту нахождения инстанции, выдавшей отказ. Если Жилищной инспекцией принято решение о необходимости придания прежнего вида помещению, то владелец квартиры составляет иск о сохранении жилью сегодняшнего состояния. В этом случае заявление направляется в районный суд, где расположена недвижимость.
    • Предоставление документации на рассмотрение в судебную инстанцию. Требуется оплатить госпошлину в размере 300 рублей.
    • Назначение даты рассмотрения дела. Суд перед принятием решения может назначить независимую экспертизу.
    • Заключение суда. Если вопрос решён для истца положительно, то он должен заняться переоформлением документов на квартиру, в которых отражаются внесённые изменения.
  2. Заявка в Жилищную инспекцию. Этот способ аналогичен получению разрешения на планируемые работы. Требуется оформить эскиз или проект, собрать пакет документов и направить их на рассмотрение в Жилищную инспекцию. В течение 45 дней происходит процедура согласования. При получении положительного ответа осуществляется перерегистрация документации на квартиру.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений. Для нежилых объектов недвижимости такого понятия в федеральном законодательстве нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ — этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения

Юридически

Официальное понятие переустройства содержится в статье 25 ЖК РФ и включает в себя установку, замену или перенос следующих видов оборудования:

  • инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электрических сетей и оборудования;
  • иных видов коммуникаций и оборудования, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено — на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу.  Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • заказать изменения в техническую документацию на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства  и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ , получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания также является разновидностью перепланировки нежилых ОКС.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях по градостроительному кодексу не требует получения разрешения на строительства — работы выполняются на основании проектной документации. Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника.

Новые правила перепланировки квартир- согласованная планировка

Нормативного регулирования изменений помещений нежилых зданий в законодательстве РФ нет — перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу, статьям — отсутствует.

Под перепланировкой жилого помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект. Также можно характеризовать переоборудование квартиры в многоквартирном доме.

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации. В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ. Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.

К примеру, собственник помещения решил обустроить дополнительный вход в свое помещение из оконного проема. При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

Новые правила перепланировки квартир в Москве.

Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:

  • установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей (сюда относится и перенос газовой плиты).
  • замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования).
  • устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат;
  • устройство несущих стен.
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
  • прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • демонтаж разгружающих перегородок;
  • изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
  • разборка (полная, частичная) не несущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
  • монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150 кг/м2- для железобетонных перекрытий;
  • монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
  • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков);
Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры

Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры

Как видно из списка в новых правилах перепланировки квартир убраны те работы, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались. Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты; устройство перегородок толщиной более 100 мм. и др.Отдельно прописали пункт о переносе кухни, которого раньше не было.

Предлагаем ознакомиться:  Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно еще не сделанную или самовольную

Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку, выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы.

2. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 20 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать акт о завершенной перепланировкена основании поэтажного плана БТИ и экспликации с отображением уже выполненной перепланировки (в соответствии с п. 2.5.1.1.2.6.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции последнего Постановления № 1104 от 29.12.2017).

Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры

Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры

Последний пункт, как мы уже говорили, может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют оформления перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами.

В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение.

Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 10 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.

Новые правила перепланировки квартир. Разбор.

3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п. 21 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:

  • они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
  • количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
  • 90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются не по проекту.

Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.

Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.

Титул техзаключения от автора проекта дома

Титул техзаключения от автора проекта дома

4. В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома.

Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. На практике для самых простых перепланировок (без затрагивания несущих стен) инспекции разрешают предоставлять техзаключения от любых организаций с соответствующим допуском СРО. Однако в целом, этот пункт серьезно усложнил и удорожал новую процедуру согласования переустройства квартир.

5.1. В соответствии с п. 3.3.3.3.10.1 Приложения 2 приемочная комиссия теперь будет состоять не только из одного инспектора, но и из представителя управляющей компании.

Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.

5.2. В соответствии с п.3.3.3.2.7.2.2 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то Мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки (даже если эти работы не запрещены).

То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты.На практике произведенные в процессе ремонта мероприятия, которые не нарушают никаких законов, могут быть отмечены в виде изменений в согласованную проектную документацию на усмотрение начальника жилищной инспекции.

5.3. Пока не повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение. Для юридических лиц данный размер штрафа уже увеличили до 300 000- 350 000 рублей.

В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько перечень работ по оформлению перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки квартиры оставило много открытых вопросов, а, следовательно, каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.

Надеемся данная статья помогла Вам узнать немного больше и понять правила перепланировки квартиры в Москве.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Перепланировка и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ в помещении, согласование которых происходит в рамках разных процедур. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

  • перенос стен или перекрытий;
  • снос перегородок;
  • изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
  • иные аналогичные виды работ.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ.

С этой статьёй читают

Согласование перепланировки квартиры. Все нюансы.

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на представление интересов физического лица в суде заверенная работодателем

Закон о перепланировке квартир 2019

Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя на 2019 год?

Как узаконить перепланировку?

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать без согласования

Глава 4 ЖК РФ посвящена рассмотрению вопросов о внесении изменений во внутреннюю конфигурацию квартиры, которые следует согласовывать в Жилищной инспекции.

Без согласования в квартире разрешается проводить следующие работы:

  • косметический ремонт;
  • остекление балконов;
  • установка кондиционеров и наружных антенн;
  • смена сантехнического оборудования без изменения его местоположения.

Перечень запрещённых работ указан в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 11). К ним относятся все мероприятия, направленные на ухудшение эксплуатации здания:

  • нарушение целостности несущих стен;
  • перевод в нежилое помещение жилой комнаты;
  • любые изменения в вентиляционных каналах;
  • перенос батареи на балкон;
  • совмещение жилой комнаты с помещением, где располагается газифицированное оборудование;
  • подключение пола с подогревом к системе общего отопления;
  • переустройство чердака или подвала в жилые помещения.

Не относятся к работам по перепланировке те действия, которые не влияют на увеличение или уменьшение площади отдельных помещений квартиры:

  • изменение покрытий стен или потолков (покраска или поклейка обоев);
  • замена полов: линолеума, паркета, ламината;
  • перестановка внутренних дверей;
  • демонтаж ненесущих перегородок;
  • заделывание проёмов в несущих стенах;
  • смена сантехники;
  • замена элементов отопления;
  • перемещение газового оборудования: плиты или колонки;
  • замена газовых плит на электрические.

Полный список работ по внесению конструкционных изменений предоставлен в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 2.2):

  • перенос имеющихся перегородок внутри помещения с целью расширения площади комнаты, кухни или ванной;
  • объединение нескольких квартир в одну, не нарушающее целостности несущих перекрытий;
  • соединение жилой комнаты с балконом;
  • установка перегородок с целью получения из одной комнаты двух.

Общая жилая площадь при проведении перепланировки квартиры не должна уменьшиться.

Это особый момент в перепланировке. Кухня является повышенным источником пожарной опасности, следовательно, к ней особые требования.

Перемещение плиты считается перепланировкой. Согласовывать ее или нет – зависит от типа плиты:

  • газовая – любые изменения, связанные с переустройством газовых коммуникаций, в том числе перемещение плиты, должны согласовываться с ответственными органами (порядок согласования описан в ЖК);
  • электрическая – перемещение электроплиты в пределах кухни согласовывать не требуется.

Перемещение газовой плиты: нужно согласовывать или нет?

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

  • разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
  • изменение площади комнат в пределах квартиры;
  • перенос или обустройство перегородок;
  • иные виды работ.

Перепланировку можно проводить собственными силами или с помощью подрядчика. Главным условием является соблюдение проектной документации и наличие разрешения уполномоченных органов на перепланировку.

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2019 году будет состоять из следующих действий:

  • выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  • оформление договора на изготовление проектной документации;
  • выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  • согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  • проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  • согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  • обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов — в зависимости от выполняемых строительных работ.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Если речь идет о многоквартирном доме — обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.

Перепланировка в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение.Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой — по согласованию с собственником.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить «красные линии» на поэтажных планах МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты — услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г.

Каким бы сложным не был процесс согласования перепланировки и переустройства в таких объектах, все стадии не отличаются от обычного порядка узаконивания. Решающим будет опыт согласователей в работе с объектами государственной и региональной собственности.

Неузаконенная и незаконная самовольная перепланировка

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

  • приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
  • административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст.  7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

  • на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
  • на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
  • на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ: для физлиц — от 2 т.р. до 5 т.р., должностных лиц — от 20 т.р. до 50 т.р., на юр. лиц — от 500 т.р. до 1 млн. р. и/или приостановление деятельности.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом.

Очень многие собственники квартир, помещений и зданий или покупатели часто сталкиваются с таким понятием, как незаконная перепланировка. У многих в сознании это связано с бесконечными слухами, которые курсируют вокруг такого страшного процесса как перепланировка квартиры. Кто-то говорит, что согласование перепланировки это длинный и монотонный процесс, кто-то связывает это с большими финансовыми тратами, кого-то пугают судебными процессами и штрафами. И даже многие серьезные СМИ пользуются ситуацией и еще больше усугубляют понимание этого процесса.

По статье 29 ЖК РФ незаконная перепланировка после проведения экспертизы специалистами БТИ имеет два возможных способа разрешения:

  1. Если нет угрозы разрушения здания и не нарушены права соседей, то владелец квартиры должен оплатить штраф, заняться процедурой оформления уже проведённых ремонтных работ и перерегистрацией технических документов. (Штрафные санкции согласно КоАП статье 7.21 пункт 2 составят от 2 000 до 2 500 рублей.)
  2. Если имеются существенные конструкционные нарушения, то по решению суда гражданин, осуществивший незаконную перепланировку, обязан придать помещению первоначальный вид в указанные судебным органом сроки. При невыполнении этого предписания:
    • приватизированную квартиру выставляют на торги. Вырученную сумму возвращают собственнику, получив из неё средства на восстановительные работы.
    • с нанимателями жилья расторгается договор социального найма. Проведение ремонта в помещении по восстановлению прежнего вида возлагается на собственника жилья — муниципалитет.
Предлагаем ознакомиться:  Какие выплаты положены при сокращении работника

В каких квартирах разрешены «переделки» (в том числе купленные в ипотеку)

Перепланировку можно производить в любом помещении, если предстоящие работы утверждены в БТИ. На это не влияет ни вид собственности квартиры, ни способ её получения владельцем: покупка, дарение или завещание. Если же квартира досталась по наследству без переоформления технических документов, то новый собственник должен заняться процедурой перерегистрации с внесением всех произведённых изменений.

Новые правила перепланировки квартир. Разбор.

Ограничения имеются только для той недвижимости, которая куплена в ипотеку. Пока квартира находится в залоге у банка, то любые ремонтные работы должны согласовываться с ним. Дополнительно потребуется разрешение от страховой компании и проведение переоценки, в которой должно быть указано, что стоимость квартиры не уменьшится в цене после завершения планируемых работ по переустройству. Часто при получении ипотеки пункт о запрете любых работ, приводящих к конструкционным изменениям в помещении, вносится предусмотрительно в договор.

Перед покупкой квартиры нужно провести экспертизу

При приобретении квартиры с перепланировкой следует понять, проводилась она на законном основании или была сделана самовольно. Для этого проводится экспертиза, которую заказывают в БТИ. Если выяснится, что оформление документов на ремонтные работы сделано не было, то лучше отказаться от такого приобретения. Иначе придётся затратить много сил, времени и денег, чтобы узаконить уже имеющиеся переделки квартиры.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой сложно, так как недвижимость в такой ситуации не имеет действующего кадастрового паспорта, что для продавца негативно скажется на цене. Новому собственнику придётся заниматься его оформлением. Потребуются дополнительные расходы и время. Поэтому при покупке такой квартиры он запросит существенную скидку.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
  • проект переустройства или перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости выполненных работ;
  • технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП.

Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях — вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Чем грозит проведение незаконной перепланировки

Процедура перепланировки состоит из нескольких этапов.

  1. Сбор требуемых бумаг. По статье 26 ЖК РФ для получения разрешения на проведение работ потребуются следующие документы:
    • заявление, которое заполняется владельцем жилья, и имеет установленную форму (образец заявления);
    • правоустанавливающие бумаги на владение квартирой: завещание, дарственная, ипотечный договор или документ о купле-продаже;
    • сертификат собственности или договор найма;
    • технический паспорт;
    • поэтажный план;
    • выписка из лицевого счета с перечислением всех прописанных граждан (форма №9);
    • письменное согласие всех проживающих членов семьи, заверенное нотариально.
    Схема перепланировки квартиры: что можно и нельзя

    Процедура оформления занимает около двух месяцев

  2. Составление проекта, если речь идёт о сложных работах, или эскиза для упрощённой схемы предстоящих мероприятий. Эскиз оформляется на перепланировку, которая не затрагивает несущие конструкции. Сформировать его можно самостоятельно. Проект — технически более сложный документ. В него включаются расчёты, доказывающие, что при затрагивании опорных стен, общая нагрузка не нарушается. К его составлению привлекаются профессионалы, имеющие специальную лицензию на этот вид работ. Найти таких можно, обратившись в БТИ. Стоимость проекта зависит от количества вносимых изменений и варьируется от 4 000 до 12 000 рублей. Требуется согласование этого документа в Роспотребнадзоре, Жилищной и Пожарной инспекции.
  3. Передача на рассмотрение всей документации. Владелец квартиры передаёт собранные бумаги в МФЦ, где он получает расписку с указанием даты оформления и перечня принятых документов. Дело рассматривается в Жилищной инспекции около месяца.
  4. Выдача разрешения. Одновременно с разрешением на перепланировку собственник квартиры получает журнал работ, в котором фиксируются все действия, связанные с ремонтом.
  5. Ремонтные работы. Намеченные мероприятия проводятся в строгом соответствии с проектом.
  6. Оформление акта о выполненных работах. После окончания ремонта составляется акт о завершении перепланировки приёмочной комиссией Жилищной инспекции.
  7. Переоформление документов. На основании полученного акта владелец помещения обращается в Росреестр со всеми бумагами на жильё, где заполняется заявление о внесении изменений в технические и кадастровые документы квартиры. Переоформление недвижимости происходит в течение 5–7 дней. Размер госпошлины за получение технического паспорта составит 800 рублей. Кадастровый паспорт обойдётся собственнику квартиры в 200 рублей.

Отказать могут:

  • при неправильном направлении документов;
  • при неполном пакете предоставленных бумаг;
  • при планируемых работах, противоречащих законодательству.

Отказ должен поступить заявителю в письменном виде в течение 3-х дней с момента принятия решения и быть аргументированным. Вся процедура согласования проходит около 2-х месяцев.

Перед планировкой нужно выяснить, какие работы можно проводить

Решение о согласовании перепланировки квартиры

Процесс оформления проходит в три этапа: подготовка эскиза, сбор документов, получение разрешения

В нежилом здании

Неузаконенная и незаконная самовольная перепланировка

В нежилом здании

Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок. После соблюдения все требований проектной документации и приемки выполненных работ, обновленные сведения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого оформляется технический план, который является основанием для проведения кадастрового учета.

Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре. С этой целью должен оформляться технический план квартиры, фиксирующий актуальное состояние объекта.

До введения системы кадастрового учета, характеристики объектов отражались в сведениях технического паспортаБТИ. С 2013 года порядок учета недвижимости изменился – учреждения БТИ утратили большинство своих функций. Соответственно, технический паспорт также утратил свое юридическое значение, вместо него используется техплан.

Необходимость в оформлении техплана обусловлена следующими случаями перепланировок:

  • в квартире, расположенной в многоквартирном здании;
  • в нежилом помещении МКД (например, для перевода квартиры в разряд нежилого помещения);
  • при оформлении договора аренды коммерческих объектов и площадей;
  • перепланировка нежилого здания или помещений в нем.

Порядок согласования строительных работ в каждом из перечисленных случаев будет отличаться, однако обращения к кадастровым инженерам для оформления техплана является обязательным требованием закона.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector