Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Передача прав по договору долевого строительства

Какие документы нужны для переуступки права требования по договору долевого участия

Необходимо иметь при себе следующий пакет документации:

  1. Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию. На безвозмездной основе его не составляют.
  2. Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.
  3. Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.
  4. Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ. Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса. Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы. Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.
  5. Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения. Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.

Взыскание неустойки

При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная. Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка. Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам.

При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования.

Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам. Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом.

Порядок оформления договора переуступки прав требований по ДДУ

Приобретение квартиры, связанной с переуступкой прав, относится к достаточно рискованным сделкам. На практике распространение получили ситуации, когда роль первого инвестора играет подрядчик, либо компания, поставляющая материалы.

Покупателю в этом случае обязательно надо проверить:

  1. Справку от застройщика о том, что взаимные претензии отсутствуют.
  2. Соглашение по зачету стоимости работ.
  3. Документы, подтверждающие завершение проекта.
  4. Соглашение на подряд.
  5. Договор ДДУ.

Часто бывает так, что подряд и поставка материала оформлены между застройщиком и подрядчиком. А уступка по правам заключается непосредственно с застройщиком. Тогда оплату производят на основании трехстороннего соглашения, в адрес поставщика или подрядчика.

Предполагается, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица. Застройщик должен просить произвести оплату в пользу подрядчика. Подрядчик, со своей стороны, предоставляет покупателю платежный документ, справку из банка для подтверждения факта того, что перевод денежных средств состоялся.

Как происходит переуступка права требования

Нужно ли согласие застройщика на сделку{q} Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ). Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика. Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату.

Передача прав по договору долевого строительства

При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии{q} Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника. Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.

Предлагаем ознакомиться:  Виза в Японию для россиян: руководство по оформлению (фото видео)

Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным. 

Риски для дольщиков

Переуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.

При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату. Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже. Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.

В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии. Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства. Иначе переуступить права не получится.

Передача прав по договору долевого строительства

Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков. То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.

Первая опасность – недействительность цессии.

https://www.youtube.com/watch{q}v=Vf5HIG4Fi7o

Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:

  1. С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.
  2. Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.
  3. После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника. Тогда все будет оформляться по правилам.

Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной. В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.

Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.

Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом. Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика. Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги. Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.

После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:

  • Оригинал договора по уступке.
  • Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой.
  • Акт на передачу документов, вне зависимости от доли.
  • Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору.
  • Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.

Бумаги рекомендуется сохранять минимум до момента окончательного переезда в квартиру. Об этом должны помнить и жены.

Разница между двумя видами переуступки

При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости  жилья инвестор является должником застройщика. При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья.

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью.

Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки).

Предлагаем ознакомиться:  Пример заполнения договора найма

Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику. После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав.

2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании. Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг.

3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве.

Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу. Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки.

Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика. Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру.

4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам. Как такое возможно{q} Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать.

Передача прав по договору долевого строительства

5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора.

6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца. Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки.

Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться. Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам. 

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть долг без расписки - как забрать свои деньги у заемщика?

1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру.

Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение. Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.

2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет. Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ).

2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ). Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести.

3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ). Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

О «двойной» переуступке прав

Как и в случае с ДДУ, для переуступки обязательна государственная регистрация. Но иногда сами дольщики могут подписывать соглашение сразу с несколькими покупателями. Это возможно, если приобретение оформлено не по ДДУ, а по другим видам соглашений. Обычно используются схемы с предварительной куплей-продажей, векселями.

Невозможность предъявить иск застройщикам

Застройщику стоит в любом случае сообщать о том, что оформляется переуступка. Не важно, подписан соответствующий пункт или нет. Лучше всего сделать это максимум спустя 10 дней после регистрации договора цессии на территории РФ.

Иначе покупателя может ждать целый список неприятных последствий. Например – невозможность предъявить иск, даже если сроки строительства были нарушены. Или велика вероятность признания цессии недействительной, даже если использовался заем.

Сделки с большой вероятностью признают недействительными, если присутствует хотя бы один из указанных факторов:

  1. Слишком низкая цена.
  2. Менее, чем спустя год после этого действия застройщик заявляет о банкротстве. Тогда и родственники могут попасть в сложную ситуацию.

Налогообложение сделок

Инвестор имеет право на имущественный вычет, если договор переуступки заключается с продавцом. Это значит, что появляется право уменьшения доходов на сумму расходов, произведенных фактически. Главное – чтобы присутствовали соответствующие письменные доказательства. Налог в этом случае платят с разницы, возникающей между стоимостью уступки и первоначального соглашения. В случае с земельными участками правила действуют такие же.

https://www.youtube.com/watch{q}v=aUe87h4OjR0

Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку. Не важно, на протяжении какого срока сохранялись права инвестора на саму уступку. Даже если минимальный срок владения не нарушается, от уплаты налогов все равно не освобождают.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector