Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Оценка недвижимости это необходимость или право собственника

Общая информация об оценке и экспертизе

Под оценкой недвижимости понимается комплекс мероприятий, цель которых – определение актуальной рыночной стоимости отдельного объекта на конкретную дату.

В отличие от процедуры кадастровой оценки, такие мероприятия предполагают учет всех индивидуальных особенностей, которыми обладает объект:

  • месторасположение;
  • возраст;
  • состояние;
  • этажность;
  • материал постройки;
  • инфраструктура;
  • архитектурная ценность.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ouomhMRgcrQ

При этом принимаются во внимание рыночные цены, установленные в отношении идентичных объектов.

Задача оценки ясна – получение наиболее объективной и вероятной стоимости, за которую квартира, дом или земля могут быть проданы на рынке, при условии, что стороны сделки действуют разумно.

Параллельно с оценкой действует экспертиза недвижимости – комплексная проверка объекта на предмет его соответствия заявленным характеристикам и юридической чистоты.

Обе эти процедуры взаимосвязаны, так как результаты экспертизы могут повлиять на итоги оценки.

4.3 Расчет годовой трудоёмкости работ на участке

Сварочно-наплавочный участок предназначен для выполнения операций сварки и наплавки при восстановлении деталей

Подле­жащие сварке и наплавке детали поступают на участок со склада деталей, ожидающих ремонта, или со слесарно-механического участка. Работы по сварке и наплавке выполняют на специали­зированных (по виду сварки или наплавки) рабочих местах. На сварочно-наплавочном участке восстанавливают большинство де­талей, в том числе блоки и головки цилиндров, коленчатые и рас­пределительные валы, валы коробок передач, оси и другие дета­ли, за исключением кузовов, кабин и рам, которые восстанавлива­ют сваркой на участках по их ремонту. После сварки и наплавки детали поступают на участки: слесарно-механический, восстанов­ления основных и базовых деталей, ремонта агрегатов.

Где – процент трудоемкости на сварочно-наплавочном участке.

Споры, в которых потребуется оценка

Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:

  1. Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
  2. Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
  3. Обращение взыскания на недвижимое имущество. В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.
  4. Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. В случае реализации крупных инфраструктурных проектов, постройки дорог, газопроводов, стадионов или в случае сноса аварийного дома, государство/субъект/муниципалитет вправе изъять объект. За изъятую недвижимость собственнику положена компенсация, которая рассчитывается по результатам независимой оценки.
  5. Оспаривание кадастровой стоимости. Собственники квартир, домов и земельных участков обязаны платить налог на недвижимость, рассчитанный на основе кадастровой стоимости. Если она завышена, владелец вправе оспорить ее в суде, предъявив собственную оценку либо ходатайствуя о проведении независимой экспертизы. Новые результаты станут основанием для снижения имущественных налогов.
Предлагаем ознакомиться:  Штрафы ГИБДД 2019 проверить по номеру автомобиля

4.3 Расчет годовой трудоёмкости работ

Тг=t∙n∙N∙Кмр,

где t – трудоемкость на единицу продукции, чел.-ч.;

n – число одноименных деталей в изделии, шт. n = 1;

N – годовая программа. N = 7800 автомашин в год;

Кмр – маршрутный коэффициент ремонта. Кмр = 1,05.

t =tэ∙ К1∙ К2∙К∙К 4,

tэ – норма трудоёмкости капитального ремонта автомобиля (агрегата) при эталонных условиях, чел.-ч. tэ =403;

К1– коэффициент коррекции трудоёмкости, учитывающий величину годовой производственной программы;

К2 – коэффициент, учитывающий многомодельность ремонтируемых автомобилей;

К3 – коэффициент, учитывающий структуру производственной программы завода. Принимаем К3 = 1,03

K4 – коэффициент, учитывающий соотношение в программе предприятия полнокомплектных автомобилей

Оценка недвижимости это необходимость или право собственника

t =tэ∙ К1∙ К2∙К3∙К 4= 403∙0,8∙1,15∙1∙1 = 370,76 чел.-ч

Тг= t∙n∙N∙Кмр =370,76∙1∙7800∙1,05 = 3036524,4 чел.-ч.

где: ТФд – действительный годовой фонд времени рабочих, ч. ТФд =5775 ч.

Принимаем число рабочих 17 человека.

Наименование оборудования Тип и модель Кол-во Габариты, мм Общая площадь, м  
длина ширина  
 
1.Установка для вибродуговой наплавки ОКС-7523 3,1  
 
2.Установка электороконтактной наплавки внутрен. и наружн. цилиндрических поверхностей ОКС-5588 5,2  
 
3.Однопостовой сварочный аппарат ТСИ-350 0,23  
 
4.Установка для электроконтактной наплавки отверстий корпусных деталей ОКС-5598 2,1  
 
6.Станок вертикально-сверлильный 2К112 0,24  
 
7.Установка для автоматической наплавки под флюсом ОКС-103115    
 
8.Полуавтомат в среде CO2 А-5479    
 
9.Станок наплавочный для широкослойной наплавки ОКС-11237    
 
10.Стол для электросварочных работ ОКС-7523    
 
11.Шкаф для инструмента ОРГ-1468    
 
12. Стойка для баллонов кислорода и ацетилена      
 
13. Электровыпрямитель ЗАТР-12-600    
 
14.Устройство для подачи проволоки      
 
15.Стол для газосварочных работ ОКС-7547    
 
16. Печь нагревательная БАМЗ ЭПСЭ-40/400
 
   
 
 
 
17. Стеллаж для деталей ОГР-1468  

Цели проведения судебной оценки

Независимо от того, производится ли оценка гаража для суда, квартиры или частного дома, единственная и главная цель таких мероприятий – объективное определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценка недвижимости это необходимость или право собственника

Цели установления рыночной стоимости опять же могут отличаться, так как они тесно связаны с предметом спора и обусловлены определенными исковыми или встречными требованиями.

Оценка дома для суда может быть запрошена в целях:

  • выявления стоимости доли в праве собственности на конкретный объект недвижимости;
  • определение размера компенсации в случае конфискации или преимущественного (договорного) перехода права собственности;
  • установления справедливой цены при выставлении изъятого имущества на торги;
  • расчета цены иска для определения размера судебного сбора в отношении исков имущественного характера, рассчитываемых согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК;
  • снижение налога на недвижимость при завышении кадастровой стоимости, рассчитанной методами массовой оценки, и так далее.

Цели проведения объективной оценки, по большому счету, значения не имеют. Она назначается по определению суда или проводится по заявке заинтересованной стороны. Сама цель не влияет на результаты, хотя и фигурирует в договоре на проведение оценки и задании для оценщика.

Ретро-оценка: дата определения оценочной стоимости

Особенность судебных разбирательств состоит в том, что с момента возникновения юридически значимого события до момента вынесения решения могут пройти годы. В связи с этим факты, возникающие с момента возникновения предмета спора и до его разрешения, не имеют значения.

Проще говоря, если супруги подали заявление о разделе имущества в январе 2017 года, то компенсация будет рассчитываться по цене делимого имущества, действующей именно в январе 2017 года.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для регистрации права собственности на квартиру и нюансы оформления

Прирост или падение стоимости таких активов для разрешения спора не будут учитываться. Потому оценку в рамках судебного разбирательства желательно проводить на момент возникновения спора между сторонами, независимо от даты оценочных действий.

Для ее проведения можно использовать лишь метод сравнения, анализируя стоимостный показатели аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в оговоренный период.

Если речь идет о пятилетней давности, применить этот метод сложно, ведь поиск актуальной информации часто не представляется возможным. Потому, если у оценщика нет собственной базы предложений на рынке недвижимости, оценка может оказаться необъективной.Альтернативный метод – применение индекса текущих цен для расчета цены в прошлом. Но федеральные стандарты оценки не позволяют оценщику использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Оценка недвижимости это необходимость или право собственника

На практике оценщик мог бы вычислить объективную цену, но оформить это документально далеко не всегда возможно. Отчет, фигурирующий в качестве доказательства, подвергнется тщательной проверке, а любые нарушения могут предопределить исход разбирательства.

Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в ЕГРН сведений об очередной переоценке.

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.

Кто проводит оценку

Осуществлять оценку могут лишь субъекты оценочной деятельности. Согласно ст. 4 ФЗ № 135 от 29.07.1998, таковыми являются физлица:

  • обладающие квалификационным аттестатом оценщика;
  • ставшие членами саморегулируемых объединений оценщиков;
  • заключившие договор страхования для оценщиков и тем самым застраховавшие свою ответственность;
  • осуществляющие частную оценочную деятельность или работающие на основании трудового договора.

Такие лица могут проводить оценочную деятельность как по запросу одной из сторон судебного разбирательства, так и в результате привлечения судом. При этом результаты этих мероприятий, независимо от целей и оснований, по которым они проводятся, должны быть идентичными.

Порядок проведения оценки

Этапы проведения оценки не зависят от целей и оцениваемого предмета. Не имеет значения, является ли заказчиком оценки сторона судебного разбирательства или ее проводят в силу судебного определения – отличаться будут лишь основания для проведения оценки. В остальном общий порядок оценочных мероприятий идентичен и состоит из 5 этапов:

  1. Получение от заказчика задания, собеседование, определение целей оценки, установление имущественных прав и даты, на которую проводится оценка.
  2. Заключение договора и составление оценочного плана: согласование источников информации, методик оценки, расчет расходов и обсуждение стоимости услуг оценщика.
  3. Сбор и анализ информации для оценки: анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременениях, изучение технической и эксплуатационной информации, качественных и количественных характеристик, осмотр объекта и изучение его особенностей. По закону допустима оценка недвижимости для суда без выезда на объект.
  4. Анализ полученной информации, применение оценочных методов и расчет итоговой стоимости.
  5. Оформление отчета об оценке: внесение в него данных о примененных методах, использованной информации, источниках ее получения, выводы оценщика.
Предлагаем ознакомиться:  Страхование от несчастных случаев и болезней

Заключение

Резюмируя вышесказанное, обратим внимание на то, что:

  • проведение оценки для суда может осуществляться как по заказу сторон процесса, так и по решению судьи;
  • споры, в рамках которых возникает необходимость в оценке, могут касаться как раздела супружеского имущества и вопросов наследования, так и налоговых разбирательств;
  • проводить оценочные действия может лишь субъект-оценщик, независимо от того, кто заказывает его работу и что выступает предметом спора;
  • оценка всегда должна проводиться на момент возникновения спора, независимо от того, как долго иск будет рассматриваться в суде.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости{q}

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Дом на деньгах

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

https://www.youtube.com/watch{q}v=fMlmk-08tYk

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  • Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  • Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  • Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
  • Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  • Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  • Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  • Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector