Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Обмен квартир в Москве: как правильно обменять квартиру с выгодой для себя{q}

Понятие

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком{q}

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

https://www.youtube.com/watch{q}v=DT5gIvcrMcI

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.

Обмен квартир в Москве: как правильно обменять квартиру с выгодой для себя{q}

О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.

Законодательный регламент

Рассматриваемый тип договора впервые был закреплен в РФ указом президента в 1993 году. Нормы, его регулирующие, изложены в 31-й ст. ГК РФ.

Согласно ст. 567-й ГК РФ, на эти правоотношения распространяются правила ст. 30-й ГК Российской Федерации, которые статье 31-й и сути действия мены не противоречат. Если сути этих действий расходятся, применяют нормы ЗК. Регистрация сделки производится на основе статей. 131-й, 164-й ГК РФ.

Обзор практики судов РФ можно найти в Письме №69 Президиума ВАС РФ от 24.09.2002г.

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир{q}

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Законодательный регламент

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли подписывать договор факсимильной подписью

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Обмен квартир в Москве: как правильно обменять квартиру с выгодой для себя{q}

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

https://www.youtube.com/watch{q}v=AvxWV6VBPN8

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

Требования к форме и содержанию

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Документ заключается в письменной форме. Его нотариальное заверение производится по требованию одной или обеих сторон.

Участниками являются только собственники недвижимости.

  1. В шапке указывают Ф.И.О.; адреса регистрации; номера, даты и органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов.
  2. Числа пишутся цифрами и прописью.
  3. В конце текста Ф.И.О. участников указываются полностью и ставятся подписи.
  4. Если собственников объектов несколько, необходимы паспортные данные и подписи каждого. Если в их числе есть юр. лица, вместо паспортных данных пишутся их реквизиты, подпись ставит руководитель или доверенное лицо (прилагается доверенность).

К документу прилагаются:

  • план участка земли с домом;
  • поэтажный план здания, в котором находится жилплощадь;
  • передаточные акты, подписанные участниками.

При желании стороны могут заключить предварительный договор.

С чего начать{q}

https://www.youtube.com/watch{q}v=f5UuiRo2T28

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об

обмене доли жилплощади

). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

  • наименование (например, квартира или комната),
  • количество комнат,
  • адрес квартиры,
  • общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

  1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
  2. Взаимные обязанности сторон.
  3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
  4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
  5. Дату совершения мены.
  6. Подписи сторон сделки.
  7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ

о встречном исполнении обязательств

(

ст. 328

ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

  • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
  • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

Обмен квартир в Москве: как правильно обменять квартиру с выгодой для себя{q}

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предлагаем ознакомиться:  ВЭД: документы валютного контроля для банка

К существенным условиям относят:

  1. Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
  2. Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.

Без существенных условий договор не считается заключенным.

Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.

По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.

Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):

  1. Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
  2. Сервитутах.
  3. Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.

Куда обратиться{q}

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Стороны договора мены квартиры в 2018 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Каждая сторона обязана:

  1. Передать объекты:
  2. — свободными от прав иных лиц;
    — со всем оборудованием, документами;
    — в указанном в договоре количестве;
    — именно те, что указаны в соглашении;
    — согласованного качества и комплектации;
    — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

  3. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
  4. Принять переданные объекты.
  5. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.

Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.

Какие документы необходимы{q}

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Регистрация

Нужно ли и где регистрировать{q} Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:

  1. Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
  2. Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
  3. Регистрации права собственности каждого участника.

Документы, необходимые для регистрации:

    Обмен квартир в Москве: как правильно обменять квартиру с выгодой для себя{q}
  • заявления сторон;
  • паспорта, учредительные документы юр. лиц;
  • доверенность (при необходимости);
  • квитанция уплаты пошлины;
  • кадастровая карта участка;
  • 3 экземпляра документа;
  • нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
  • правоустанавливающие документы на объекты;
  • технические кадастровые паспорта;
  • если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.

Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предлагаем ознакомиться:  Договор выкупа земельных участков образец

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Сроки и стоимость оформления

https://www.youtube.com/watch{q}v=gr89-0cPNJk

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Особенности и нюансы

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Недостатком такого типа соглашения является трудоёмкость и длительность поиска удовлетворяющего обе стороны варианта. Их приходится искать на интуитивном качественном уровне; ценовые показатели в этой сфере условны. При поиске варианта мены значительно сокращается возможность выбора.

По закону в жизни человека лишь одна сделка по покупке жилья влечет налоговый вычет базы НДФЛ в размере ее суммы. Если намечается главная, может быть, единственная такая покупка в жизни, глупо не воспользоваться льготой. Но действует она лишь в отношении купли продажи.

Если это актуально хотя бы для одной из сторон, заключать договор она откажется. Поэтому нередко даже в случаях, когда реально граждане меняются недвижимостью, оформляют правооьношения встречными договорами купли-продажи.

Индивидуальный, нерыночный подход к оценке приобретаемого путем мены объекта приводит к трудностям его продажи в дальнейшем, например, наследниками покупателя.

Двойная регистрация документа влечет двойные расходы на оплату услуг регистратора и дополнительную трату времени.

Всегда есть риск, что контрагент на одном из этапов остановится и не доведет его до конца, что повлечет необходимость судиться или расторгать соглашение, неся убытки и терпя неудобства.

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Когда признается недействительным{q}

Основной риск заключения договора мены взамен встречной купли-продажи: три года после сделки одна из сторон вправе передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь ее отмены с возмещением своих расходов.

https://www.youtube.com/watch{q}v=8yt5pZlnUL4

Существует богатый перечень поводов, по которым реально добиться в суде расторжения документа и восстановления первоначального положения.

Особо велика вероятность такого исхода, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных граждан, участники правоотношений формально подошли к составлению текста соглашения, передаточных актов, не приобщили какие-то документы.

Образец договора мены квартиры в 2018 году

Мотивов у истца может быть несколько. Один из них – его реально обманули, скрыв негативные качества объекта. Но могут быть другие варианты.

Например, сделанная при сделке доплата не была указана в соглашении, чтобы не платить налога. При расторжении соглашения требовать возврата этой суммы контрагент не вправе.

Более того, явная неравноценность сделки, из-за которой потребовалась доплата, повышает вероятность признания ее судом ничтожной. Контрагент расторгает соглашение по суду, а полученную без оформления доплату присваивает.

Покупатель сразу приступил к реконструкции дома, масштабному строительству на участке. Противная сторона подает иск о расторжении мены с целью присвоить результаты стройки.

Наняв опытного адвоката, она добьется успеха. Вложенные в перестройку средства ответчика будут присвоены контрагентом. Плюс ему придется доплатить за издержки переезда, моральный ущерб.

Какие варианты обмена допускает закон

Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.

У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.

https://www.youtube.com/watch{q}v=-3LYLgRYz1c

Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.

Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector