Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Когда и как можно продавать квартиру после вступления в наследство, риски покупателя и продавца

Что делать при возникновении проблем после покупки

Очевидные угрозы

Права на пользование, а также на частичное распоряжение объектом недвижимости у наследников возникают со дня смерти собственника имущества. То есть с момента открытия наследственного дела получатель квартиры имеет возможность:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Проживать в помещении.
  • Оплачивать счета за коммунальные услуги и др.

Однако для продажи, дарения или составления завещания на квартиру будущему владельцу необходимо официально зарегистрировать право собственности в уполномоченных службах:

  • Росреестр;
  • Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Нотариус не ранее, чем через шесть месяцев с момента открытия наследства, выдает заинтересованному лицу свидетельство о праве на наследство. Данный документ является основным подтверждением прав наследника на оставленное завещателем ему имущество.

Претендент на получение наследства должен направить в нотариальную контору заявление о принятии того имущества, которое завещано ему.

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

  • получить свидетельство о наследстве;
  • поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
  • провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
  • получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Порядок продажи квартиры

Владельцу унаследованной квартиры необходимо соблюсти определенный порядок продажи, предусмотренный действующим законодательством:

  • Вступить в наследственные права, направив нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев.
  • Получить свидетельство от уполномоченного нотариального представителя.
  • Собрать документы и подать заявление на регистрацию права собственности в уполномоченном органе.
  • После официальной регистрации прав новый владелец может осуществить продажу унаследованной квартиры.
  • Для отчуждения жилого помещения требуется найти покупателя, заключить с ним договор. Конечным этапом является подача документов и заявления покупателем в регистрирующий орган с заранее оплаченной госпошлиной.

Особенности продажи унаследованной квартиры заключаются в том, что она возможна только после регистрации права собственности на объект недвижимости. Свидетельство, выданное нотариусом — это недостаточное основание для отчуждения жилья, то есть на его основе совершение сделки незаконно.

Документы

Для того чтобы продать объект недвижимости, полученный в качестве наследства, владельцу потребуется собрать следующий пакет документов:

  • Сведения, удостоверяющие личность (паспорт гражданина РФ).
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая права обладателя.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Копия лицевого счета.
  • Информация, содержащаяся в домовой книге.
  • Договор купли-продажи.
  • Заявление установленной формы.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Кадастровые данные.
  • В настоящий период времени государственными органами не выдается кадастровый паспорт на квартиру, необходимые сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

Главная

Дополнительно может быть запрошена следующая документация:

  • Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Согласие супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом.
  • Доверенность на представителя, если в интересах лица выступает посредник.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, в случае, когда в квартире зарегистрированы недееспособные или несовершеннолетние граждане.

Размер пошлины за регистрации перехода права собственности составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (

п. 22 ст. 333.33

НК РФ).

Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от продавца к покупателю недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ).

Для правильности составления документа участникам сделки необходимо соблюсти определенные требования:

  • Обязательна письменная форма (ст. 550 ГК РФ).
  • Указание паспортных данных сторон, а также кто из лиц является покупателем, а кто продавцом.
  • Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
  • Наличие обременений или ограничений (арест, залог).
  • Реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
  • Указание даты и места оформления соглашения.
  • Стоимость квартиры (цену), сроки, форма и порядок расчетов.
  • Период, в течение которого жилье необходимо передать, оформив соответствующий Акт.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи участников сделки.
Предлагаем ознакомиться:  Если собственник квартиры несовершеннолетний кто платит налог

В качестве дополнительных положений в договоре купле-продаже квартиры по наследству могут содержаться следующие условия:

  • Штрафные санкции, применяемые при неисполнении обязательств.
  • Действия в случае наступления чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, теракт, военные конфликты).
  • Ответственность участников договора.
  • Процедура разрешения проблемных аспектов.
  • Распределение расходов, которые могут возникнуть при оформлении сделки (например, оплата государственной пошлины).
  • Порядок расторжения документа.

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи или обратиться за оказанием данной услуги в юридические организации, риэлторские фирмы, нотариальные конторы.

Законные способы не платить/снизить налог

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

  1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
  2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
  3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

  • либо вычет;
  • либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

  • Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
  • И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
  • Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
  • Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Как продать долю в квартире по наследству

Для продажи доли в квартире, перешедшей по наследству, необходимо предварительно зарегистрировать право собственности на нее. После официального заверения владелец имеет возможность по личному усмотрению распоряжаться имуществом, в том числе продать или подарить его.

В действующем законодательстве содержатся определенные условия продажи имущества, находящегося в долевой собственности:

  • Обязательно нотариальное удостоверение сделки, в отличие от реализации объекта недвижимости единоличным собственником, где в участии нотариуса нет необходимости (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
  • Среди документов, которые понадобятся для регистрации, должно присутствовать соглашение о выделе доли, заключенное между владельцами. Такой раздел может быть произведен и на основании решения суда.
  • Обязательно извещение других пользователей о продаже части квартиры. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку (ст. 250 ГК РФ).

Пример

Гражданин К. решил продать часть квартиры, которую он получил по наследству от дяди. Владельцами жилья, помимо Гражданина К., были два совершеннолетних лица. Продавец письменно известил сособственников о совершении сделки, указав цену и иные условия реализации объекта. В ответ на уведомление поступил отказ от приобретения жилого помещения, что позволило Гражданину К. беспрепятственно продать, принадлежащую ему часть имущества.

После сбора необходимого перечня документов, оплаты государственной пошлины и соблюдения ряда требований, сведения направляются для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Стоимость услуг нотариуса за удостоверение договора по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру составляет — 0,5 % от цены объекта, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Как аннулировать доверенность на продажу квартиры поиднать человека неспособным

Нередки ситуации, когда один из наследников доли не желает продавать квартиру. Отчуждение объекта недвижимости без согласия собственника является практически невозможным, за исключением:

  • обоюдного и добровольного достижения сторонами соглашения, например, о выкупе части имущества;
  • обращения в суд для принудительной продажи доли одним из наследников. Такого рода решения могут быть вынесены при наличии существенных причин.

Пример

Двухкомнатная квартира перешла по наследству от матери к двум сыновья: Гражданин Г. и Гражданин Р. Один из новых владельцев (Гражданин Г.) проживал ранее в данном помещении, которое является для него и его семьи (жена и двое детей) единственным жильем.

Гражданин Р. работает в другом городе и имеет там личную недвижимость, по месту нахождения унаследованного объекта не появляется, на контакт не выходит, коммунальные платежи не оплачивает.

Суд, рассмотрев материалы дела, определил следующее: Гражданин Г. имеет право в принудительном порядке по рыночной цене выкупить долю, которая принадлежит его брату.

Владелец распоряжается имуществом по личному усмотрению, в законе не содержится оснований, обязывающих продавать часть квартиры, в связи с отчуждением доли в объекте другими собственниками.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.

Поэтому такая категории недвижимости непредпочтительная. Когда же намерения тверды, следует тщательно подготовиться к ответственному шагу.

После вступления в наследство когда можно продать дом без налога

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

  • обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
  • возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
  • компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Риски продавца можно минимизировать.

Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

  • Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
  • Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.

После вступления в наследство когда можно продать дом без налога

Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.

Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие — если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.

Об авторе

Консультант

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Налог на продажу недвижимости, полученной по наследству

Гражданин, который желает продать унаследованную квартиру, после отчуждения таковой, будет обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ):

  • Размер государственного сбора составляет 13% от стоимости объекта недвижимости.
  • Продавец должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, направить документ и иные прилагаемые к нему сведения (паспорт гражданина РФ, договор купли-продажи, Акт передачи-приема, квитанция о произведенных расчетах между сторонами сделки) в уполномоченный орган.
  • Полный комплект документации в налоговое учреждение лицо обязано предоставить до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

Пример

Расчет НДФЛ

: Если стоимость жилья составляет 2,5 миллиона рублей, то сумма взноса, подлежащего уплате, определяется, как:

Предлагаем ознакомиться:  Право на государственную поддержку законы о многодетных семьях и их основные положения

(2 500 000 × 13) / 100 = 325 000 руб.

Налоговый сбор, который обязателен для внесения после продажи квартиры, не стоит путать с налогом на наследство, который взимался ранее, а в настоящий период времени отменен.

Обязанность по оплате налога после отчуждения наследуемой квартиры возлагается на продавца. Лицо, получившее доход по сделке, направляет оформленную декларацию и пакет документов в налоговую службу.

От необходимости внесения сбора гражданин может быть освобожден по определенным основаниям:

  • Срок владения квартирой составляет более трех лет.
  • Если жилье куплено после 1 января 2016 г., то право собственности должно превышать период в пять лет.
  • Когда цена, указанная в договоре купли-продажи, менее одного миллиона рублей.

Исчисление срока владения объектом недвижимости начинается с даты государственной регистрации прав собственника.

Для того чтобы не уплачивать сбор, налогоплательщик должен владеть имуществом установленный законом период или относиться к определенной категории граждан, а именно (ст. 407 НК РФ):

  • Инвалиды первой или второй групп.
  • Лица, которые награждены орденом Славы трех степеней, Герои Советского Союза и Российской Федерации.
  • Участники гражданской войны, Великой Отечественной войны и иных боевых действий по защите СССР.
  • Инвалиды, признанные таковыми с детства.
  • Члены семьи военнослужащего, которые потеряли кормильца.
  • Граждане, входящие в состав вольнонаемного состава Военно-Морского Флота, Советской Армии, органов государственной безопасности и внутренних дел.
  • Лица, которых законодатель наделил правом на получение социальной поддержки.
  • Участники подразделений особого риска при испытаниях термоядерного и ядерного оружия, ликвидации соответствующего рода аварий.
  • Военнослужащие, имеющие стаж работы 20 лет и более, уволенные по причинам: достижение предельного возраста, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия.
  • Пенсионеры, а также лица 60 и 65 лет, которым ежемесячно выплачивается пожизненное содержание.
  • Граждане, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и иных странах мира, где велись боевые действия, которые были призваны на сборы или уволены со службы.
  • Супруги, родители государственных или военных служащих, погибших, при исполнении служебных обязанностей и др.

Освобождение от уплаты сбора предоставляется в размере суммы взноса в отношении одного объекта налогообложения любого вида (квартира, комната, жилой дом).

Заинтересованные лица должны направить заявление о предоставлении льготы и документы, свидетельствующие о данном праве в налоговый орган.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры — это процесс, который требует от сторон по сделке соблюдения предусмотренных действующим законодательством требований, предъявляемых к порядку заключения договора, оформлению и регистрации права собственности. По нормам законодательства право распоряжения объектом недвижимости возможно только после официальной регистрации права собственности.

Для продажи квартиры или ее доли необходимо собрать определенные документы, грамотно и в рамках закона оформить соглашение. Подготовку акта можно осуществить самостоятельно или обратившись к услугам специалистов: юристу, нотариусу, риелтору (агенту по недвижимости).

После продажи унаследованного имущества продавец обязан оплатить налог. Освобождение от внесения сбора предусмотрено для тех, кто относится к определенной категории граждан или владеет недвижимостью в течение установленного в законе срока.

Вопрос

Может ли нотариус выдать свидетельство о праве на наследство досрочно?

По наследству от бабушки я получила двухкомнатную квартиру. В связи с острой финансовой необходимостью, мне бы хотелось как можно быстрее продать данный объект недвижимости. Подскажите, может ли нотариус выдать свидетельство о правах на наследственное имущество ранее установленного в законе периода, если я предоставлю справки и документы, которые будут подтверждать мою потребность в скорейшем отчуждении квартиры?

Ответ

Согласно действующим нормам права, срок для того, чтобы все заинтересованные лица смогли заявить о притязаниях на собственность умершего, составляет шесть месяцев. Оформление свидетельства ранее установленного периода невозможно, ввиду того, что, в законе не прописаны условия досрочной выдачи документа. Нотариус не имеет правового основания до истечения полугода со дня смерти наследодателя по личному усмотрению, даже при наличии весомых причин, предоставить свидетельство.

Договор мены

После вступления в наследство когда можно продать дом без налога

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ).

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector