Налоговый вычет при покупке квартиры взаимозачет

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры{q}

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога.

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2019 году (или еще раньше), а продали в 2020 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2020 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2019 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2019 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб.

Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. (или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.) = Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

ПримерВы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

— 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;- 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

— 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;- 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;- 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Предлагаем ознакомиться:  Не приходит налог на квартиру — надо ли платить?

Ситуация 3Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

— 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;- 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;- 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

— 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;- 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;- 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

— 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;- 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

— 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;- 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;- 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Налоговый вычет при покупке квартиры взаимозачет

Ситуация 5Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

— 650 000 — доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.———————————

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

ПримерВы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить{q}

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2019-ом), а купили в следующем (например, в 2020-ом). В такой ситуации в 2019 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговой вычет за два года обучения

Взаимозачет или как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Портал «Ваши налоги»2020

Обмен квартиры в наше время обычно осуществляется при помощи договора продажи квартиры, а потом договора покупки. И нужно помнить, что любая продажа – это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного жилья, даже очень скромного, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность взаимозачета квартир при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того чтобы грамотно все оформить, и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Для начала определимся с понятием о том, сколько лет в собственности находится недвижимость и какие при этом есть льготы.

По закону до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более трех лет, налог платить совсем не нужно. А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок теперь увеличился до пяти лет.

Сейчас, мы рассмотрим вариант реализации квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет.

Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, а, значит, иметь возможность воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • во-первых, он должен получать официальный доход, и при этом отчислять НДФЛ по ставке 13%;
  • также он не должен был ранее пользоваться правом на налоговый вычет.

А теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу в его непростой ситуации. И начнем мы с продажи квартиры.

Если жилая площадь принадлежит собственнику менее трех лет, как уже говорилось выше, что с 2016 года этот срок увеличен до пяти лет, и придется ознакомится с налоговым законодательством.

Продавец жилья, получивший доход, должен выплатить налог 13% от суммы, за которую была продана собственность. Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 миллион рублей. Что же это означает на практике{q}

В году, который следует за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом.

После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Скоро мы это все рассмотрим на примерах, а сейчас еще о двух условиях, как именно можно уменьшить налоговую базу.

Первый вариант. Можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Если же квартира была продана дешевле, чем 1 миллион рублей, то вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья. Говоря простым языком, платить налог не нужно.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

И вот примеры. Допустим, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 миллион 950 тысяч рублей. А теперь он продает это жилье за 3 миллиона 300 тысяч рублей. Поскольку у него сохранились документы годовалой давности, то Иван Петрович может сделать выбор, на какую сумму ему можно оформить налоговый вычет.

Предлагаем ознакомиться:  Как отказаться от льгот пенсионерам

Вариант первый. Применить льготу в 1 миллион рублей. В этом случае, Иванцов должен выплатить налог 13%  от разницы между суммой продажи и суммой налоговой льготы. В результате получается 299 тысяч рублей.

Или же он может воспользоваться вторым вариантом – вычетом на сумму расходов. В этом случае налог считается 13% от разницы между суммой продажи квартиры и суммой, которая была ранее потрачена на ее покупку. И в этом случае налог получается 175 тысяч 500 рублей. Второй вариант оказывается предпочтительнее, если квартира приобреталась на сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую она и покупалась. И в этом случае математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова купил свою квартиру за 3 миллиона рублей, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указана та же самая цифра. В этом случае так же есть два варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 миллион рублей или в счет расходов.

Давайте посчитаем. Первый вариант. Получается, что из общей суммы продажи мы вычитаем льготу, и с оставшейся суммы платим налог. 13 процентов от разницы получается 260 тысяч рублей.

Но есть и второй вариант. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости. И в этом случае 13% нам придется посчитать от разницы и в результате получаем 0 рублей.

Как говорится, думайте сами, какой вариант вам наиболее симпатичен.

Мы с вами рассмотрели, что нужно сделать при продаже жилья.

По условиям нашей задачки Иванцов совершает следующую сделку после продажи своей прошлой квартиры. Он покупает новую.

Предположим, теперь стоимость нового жилья составляет 4 миллиона 200 тысяч рублей. В этом случае собственник может претендовать на возврат денег максимум от 2 миллионов рублей. Таким образом, на руки Иван Петрович может получить 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч рублей.

Начиная с 2014 года, вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 миллионов рублей. Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому, прежде чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости о том, сколько раз получать налоговый вычет при покупке квартиры.

Взаимозачет при покупке и продажи квартиры в одном году: что это такое, как рассчитать налог и сумму вычета на новое жилье, каковы основные нюансы{q}

Мы с вами кратко рассмотрели возможные льготы при продаже и покупке квартиры, и наконец-то подошли к понятию налогового взаимозачета.

Что же у нас получается{q} В одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству при продаже квартиры, а в другом – имеет право компенсировать часть затрат при покупке нового жилья.

Суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходят в один календарный год, то обе процедуры можно совместить.

Как же посчитать взаимозачет налога{q}

Напомню, что квартира Ивана Петровича была продана за 3 миллиона 300 тысяч рублей. И, допустим, у него нет документов, которые подтверждают расходы на изначальную покупку этой квартиры.

Со второй же сделки – покупки новой квартиры – возможен возврат 13% с 2 миллионов рублей.

Посчитаем оставшийся после продажи доход, с которого нужно будет выплатить налог. Разница составляет 300 тысяч рублей. С этой суммы останется выплатить 13% государству. В результате налог получится равным 39 тысячам рублей.

А вот и другой вариант. Допустим, у Ивана Петровича остались документы, которые подтверждают расходы на покупку первой квартиры в сумме 1 миллион 950 тысяч рублей.

После первой сделки – продажи – остается налогооблагаемый доход в 1 миллион 350 тысяч рублей. То есть разница между суммой продажи квартиры и суммой ее первоначальной покупки.

Вычет же на вторую сделку, покупку новой квартиры, остается прежним – 2 миллиона рублей. То есть это та сумма, которую можно вернуть при покупке квартиры.

А теперь считаем доход, который у нас получается в результате наших двух сделок. В результате разница оказывается равной минус 650 тысяч рублей. Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен.

Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 тысяч рублей. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% от этой суммы, а именно 84 тысячи 500 рублей.

https://www.youtube.com/watch{q}v=TXQBqNFDKHI

Приятно{q} Согласитесь, что иногда знание закона освобождает от ответственности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector