Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Критерии выбора

Обычно люди заранее знают, в каком районе города они хотели бы приобрести квартиру.

Будущее место жительства могут определять работа, учебное заведение для ребенка, благоприятная экологическая обстановка района, давняя мечта или бюджет.

https://www.youtube.com/watch{q}v=enxEoJHMx3s

На что стоит обратить внимание при выборе дома своей мечты:

  • парковка и свободные парковочные места (для автомобилистов);
  • остановки маршрутного транспорта;
  • продуктовые и хозяйственные магазины;
  • детский сад и школа;
  • детская и взрослая поликлиники;
  • парк, сквер, детская площадка, стадион;
  • прочая инфраструктура;
  • чистый подъезд;
  • репутация выбранного района.

Когда оформляется ипотека на приобретение жилого помещения, банк может выдвигать свои требования к выбираемому объекту.

Выбор квартиры в новостройке, по требованиям банка, должен отвечать следующим условиям:

  • строительная фирма или застройщик должны существовать на рынке жилищного строительства не менее 5 лет;
  • задержек по сдаче строительных объектов не должно быть минимум в течение одного года;
  • наличие не менее двух объектов массовой или точечной застройки, введенных в эксплуатацию;
  • отсутствие судебных споров;
  • устойчивая репутация на рынке строительства.

Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

Выбор квартиры на вторичном рынке, по требованиям банка, должен отвечать этим условиям:

  • приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
  • квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
  • квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
  • дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

  1. наличными средствами по расписке;
  2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
  3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
  4. по аккредитиву;
  5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
  6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги{q} Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.

Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.

Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многих детей, не достигших 18-летнего возраста, не вписывали в число собственников квартиры. Были и случаи, когда зарегистрированный проживающий (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользоваться квартирой за этим человеком оставалось, даже если у квартиры появлялись новые хозяева.

Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры в новостройке

Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.

С чего начать процесс выбора квартиры в новостройке{q}

Степень готовности

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Полезная информация

Многие новостройки могут ждать подведения коммуникаций не один год.

Также можно вступить в группу или зарегистрироваться на форуме, посвященном строительству выбранного дома. Там можно узнать и обсудить все проблемы дома с другими покупателей.

Полезная информация

Если при осмотре квартиры в новом доме были замечены недочеты, то от застройщика можно потребовать исправить их за его счет.

У застройщика или его доверенного представителя следует запросить все документы, среди которых обязательно должны быть:

  • разрешение на строительство;
  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • учредительная документация;
  • лицензия застройщика;
  • договор страхования (на случай банкротства компании);
  • экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
  • проект дома.

В новостройке можно встретить следующие варианты отделки квартир:

  • без отделки. В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов. Без предварительного ремонта жить в такой квартире не рекомендуется;
  • предчистовая отделка. В нее входит все вышеперечисленное, а также межкомнатные перегородки и двери.
  • «под ключ». Такой вид отделки включает наличие сантехники и ванны; как правило, уже поклеены обои на стенах, есть подоконники и откосы на окнах, а также напольное покрытие (линолеум или ламинат);
  • муниципальная отделка. Включено все, что и при отделке «под ключ», только с использованием материалов низкого качества. Чаще всего такой вид отделки применяется в программах строительства социального жилья.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.
Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке садового участка

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам. Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра. Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки. Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант. Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

Какие документы нужно проверить

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Дополнительные документы для покупки квартиры

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна{q} В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение. Например, квартира находится в залоге у банка. Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка на квартиру

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы.Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору. Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяБумажная выписка о переходе прав на квартиру
ЭлектроннаяЭлектронная выписка о переходе прав на квартиру

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял. Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать.

Предлагаем ознакомиться:  Если Купили Квартиру С Незаконной Перепланировкой Что Делать

Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник. Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права. И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Второй этап: Нужно получить архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Образец ниже. В этой выписке Вы увидите — кто и когда прописывался/выписывался с квартиры, их ФИО, паспортные данные и дата рождения, сами выписались (по личному заявлению) или нет (например, в случае смерти, заключения в тюрьму, по решению суда и т.п.), куда выписались и т.п. В общем, много полезной информации.

Теперь о том как её получить, и с этим полная неразбериха. По сути архивную выписку может получить собственник бесплатно в своем паспортном столе, ведь там хранятся домовые книги его многоквартирного дома. Но эту выписку очень часто отказываются оформлять даже ему. В этой выписке указаны паспортные данные всех прописанных/выписанных людей, поэтому паспортисты ссылаются на ст.

7 Федерального закона «Конфиденциальность персональных данных» — им нельзя раскрывать паспортные данные кому-либо. Что делаем{q} Сначала вместе с продавцом обращаемся к паспортистке и объясняем свою ситуацию. Бывали случаи, когда без проблем оформляли такую выписку и печать поставили. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом, но этого мало.

itak

Если отказываются, попробуем поговорить с начальником. Или договориться с паспортистом за отдельную плату, в такой стране живём. Тогда паспортистка или оформит выписку или даст посмотреть домовую книгу. Тогда обязательно книгу сфотографируйте, чтобы потом спокойно изучить. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом.

Еще собственник может попробовать обратиться в местное МФЦ. Например, в некоторых МФЦ Москвы можно получить бесплатно. А где-то даже не понимают что это за документ. Можно получить выписку через посредников, цены в районе 3-6 тыс.руб. Ваш риелтор может получить её по своим каналам, они частенько у них есть. Тоже за денежку.

Образец

(нажмите на картинку для её увеличения)

Архивная выписка из домовой книги

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами какие документы подписывать.

Третий и важный этап: Сопоставим полученные выписку из ЕГРН о переходе прав и архивную выписку из домовой книги. Сначала чтобы выявить отказавшегося от приватизации. Такой отказник имеет право проживания в квартире даже при смене собственника. Он теряет такое право ТОЛЬКО когда выпишется по собственному желанию.

Поэтому нам нужно искать отказника, которого выписали без его участия и согласия. До 2015 года собственники сами могли выписать осужденного из своей квартиры — им достаточно было принести в паспортный стол приговор суда и всё. И если он тот самый отказник, то после выхода на свободу может обратиться в суд и восстановить своё право проживания. Без разницы, что собственник уже менялся.

Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2000 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3. Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2003 года по приговору суда. Т.е.

он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали. Это можно было сделать до 2015 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.

Пример второй: Всё тоже самое как и в первом примере, но после приватизации ФИО3 выписался по личному заявлению. Значит он сам выписался, и прописаться обратно не сможет без согласия собственников. В суд откажет ему в иске.

Другой вариант: Например, в муниципальной квартире была прописана семья из трёх человек — мама, папа и малолетний сын. Родители её приватизировали, а сынишку не включили в приватизацию. Собственниками стали только мама и папа. Сейчас с этим очень строго, органы опеки не позволят не дать ребенку долю, но раньше было намного проще.

В течении трех лет после своего совершеннолетия (это срок исковой давности) ущемлённый в правах ребенок может подать в суд, чтобы потребовать себе долю или вообще признать приватизацию недействительной. Если ребенок пропустил срок трехлетний исковой давности, он может попытаться его увеличить, если конечно у него имеются уважительные причины.

Как таких выявить{q} Также посмотреть в двух выписках. В расширенной из ЕГРН находим дату приватизации и ФИО собственников при ней. В архивной — кто прописан и не выписывался до приватизации и даты их рождения.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом{q} Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

  • в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
  • на каком основании было получено право собственности на квартиру;
  • кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
  • есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
  • наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
  • есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
  • спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Проверка юридической чистоты

Эта процедура абсолютно необходима при приобретении жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после заключения сделки.

Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Самостоятельно провести эту кропотливую работу тоже можно, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.

Полезная информация

У продавца должны быть документы, на основании которого он имеет право собственности.

  • собственник должен иметь при себе выписку из ЕГРП (единый государственный реестр недвижимости), технический паспорт квартиры;
  • совладелец — также выписка из ЕГРП, документ о праве на долевую собственность, согласие остальных совладельцев на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт;
  • наследник — документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должно быть указано основание;
  • риелтор — договор с собственником и доверенность на ведение сделки;
  • доверенное лицо — доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о собственнике).

Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны. Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.

История квартиры

Чтобы проверить историю выбранного имущества за последние десятилетия, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Актуальная информация о квартире собирается в государственном реестре с 1998 года: там можно узнать, как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней споры, аресты, судебные тяжбы и т. д.

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Предлагаем ознакомиться:  Образец искового заявления в суд о выписке из квартиры бывшего мужа без его согласия

Продавец

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Проблема: после завершения сделки бывший собственник заявил, что на момент подписания договора о купле-продаже был в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя.Последствия: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю частями возвращается сумма, прописанная в договоре.Решение: при подписании договора брать расписку о передаче денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).

Проблема: объявился ранее не обозначенный жилец (отбывал тюремный срок, служил в армии, считался пропавшим без вести и т. д).Последствия: такой человек имеет полное право на проживание с новыми владельцами и быть собственником доли квартиры.Решение: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц заверенное у нотариуса согласие на продажу.

Проблема: риелтор мошенник, скрылся с деньгами за квартиру или работает в сговоре с собственником.Последствия: квартиру и деньги скорее всего уже не вернуть.Решение: при выборе риелторской фирмы сразу проверить ее. Всегда настаивать на контакте с собственником. Самостоятельно проверить все данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН).

Проблема: в квартире ранее была организована незаконная перепланировка.Последствия: выплата штрафа в размере от двух тысяч рублей и узаконивание несогласованного ремонта.Решение: потребуйте у собственника узаконить ремонт.

Заключение

Проверив документы и согласовав вариант взаиморасчетов, нужно закрепить все условия сделки в письменном договоре. Законом не утвержден типовой образец договора, поэтому можно его составить самостоятельно, поручить оформление юристу или риэлтору. Удостоверить договор у нотариуса нужно только при продаже квартиры в долевой собственности. В иных случаях обращение к нотариусу является добровольным решением сторон.

В договоре нужно указать следующие данные:

  • дата и место оформления документа;
  • личные и паспортные данные о каждом участнике сделки, их представителях;
  • сведения о квартире – кадастровый номер, адрес, этажность, количество комнат, и т.д.;
  • сведения о правоустанавливающих документах;
  • цена квартиры, согласованная обеими сторонами;
  • порядок взаиморасчетов, в том числе за счет средств маткапитала или кредитования;
  • обязательство продавца о снятии с учета всех жильцов квартиры (может устанавливаться срок, в течение которого продавец обязан выписать всех лиц);
  • порядок несения расходов на регистрацию сделки;
  • иные данные и пункты.

Приобретение квартиры

Пока покупатель и продавец не достигнут соглашения по всем условиям сделки, договор не будет подписан.

Если свой вариант договора представил продавец, нужно тщательно изучить его условия. Наиболее распространенными рисками является:

  1. сохранение отдельных обременений по условиям договора (например, продавец может умышленно указать пункт о сохранении права пользования для каких-либо лиц);
  2. продажа квартиры в аварийном или ненадлежащем состоянии, т.е. когда продавец умышленно не раскрывает все проблемы;
  3. наличие несогласованной перепланировки, когда покупатель приобретает квартиру с отступлением от зарегистрированных характеристик.

После согласования условия и подписания договора можно приступать к финальной стадии сделки – регистрации в Росреестре или МФЦ.

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке необходимо тщательное изучение всех предоставленных документов от застройщика или собственника. Упуская даже самую незначительную на первый взгляд деталь, можно впоследствии столкнуться с крупными финансовыми проблемами.

Рынок недвижимости масштабен, полон подводных камней и крупных опасностей. Если при знакомстве с квартирой начинают выплывать мелочи, которые вызывают сомнения — лучше найти другую квартиру.

Покупка квартиры через агентство и риелтора

Отправиться в «самостоятельное плавание» или же обратиться за помощью к риелтору, решать только Вам.

Участие специалиста в сделке на приобретение недвижимости имеет плюсы, но и стоит немалых денег.

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Приобретение жилплощади — непростая покупка, которая имеет множество тонкостей и подводных камней. Обывателю будет сложно держать во внимании все острые моменты сделки.

Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.

Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.

Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Смотреть

Выгодное положение

Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:

  • тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
  • не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
  • оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.

Полезная информация

Некоторые банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита на недвижимость без титульного страхования.

Регистрация

Стороны могут сами подать документы на регистрацию, либо поручить эти формальности представителям. Процедура регистрации проходит по следующим правилам:

  • сторонам нужно оплатить госпошлину 2000 руб. за переход права собственности (как правило, расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, либо стороны выбирают иной вариант распределения затрат);
  • обратиться в Росреестр или МФЦ. заполнить заявление о регистрации, представить договор и передаточный акт, паспорта и правоустанавливающие документы, согласие органа опеки;
  • если квартира ранее не проходила кадастровый учет, продавцу нужно заранее заказать технический план через кадастрового инженера (в этом случае учет будет проведен одновременно с регистрацией).

Регистрационные действия займут от 5 до 12 дней, в зависимости от способа обращения. При сдаче документов, продавец и покупатель получат расписку с указанием места и времени выдачи выписки ЕГРН. Если к договору и представленным документам не возникнет вопросов, покупатель получит выписку ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

После регистрации договора и перехода права собственности, сведения реестра ЕГРН будут обновлены. Получив выписку из госреестра, новый владелец квартиры сможет:

  1. совершать любые сделки по продаже, дарению, обмену и т.д.;
  2. прописать на жилплощадь членов семьи или иных лиц;
  3. перезаключить договоры на коммунальное обслуживание;
  4. использовать объект недвижимости для обеспечения обязательств (например, при регистрации залога по кредиту);
  5. передавать жилье наследникам по завещанию или по закону.

Если предыдущий владелец не выполнил какие-либо обязательства, новый собственник сможет предъявить письменные требования или иск в суд. Например, если в квартире остались прописанные лица, новый правообладатель может добиться их выписки и фактического выселения через суд. Если продавец не указал о каких-либо технических проблемах, можно взыскать ущерб в судебном порядке.

https://www.youtube.com/watch{q}v=o1q4khFaeiI

Если все перечисленные условия при покупке квартиры на вторичном рынке соблюдены, шанс оспаривания сделки или потери денежных средств значительно снижается. Однако полностью устранить все возможные риски можно только при обращении за юридической поддержкой. Особенно это касается этапов проверки документов, составления договора и выбора безопасного варианта взаиморасчетов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector