Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Коммерческая недвижимость — купить недвижимость за 7 шагов опыт

Общая информация

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

  • местоположение коммерческой недвижимости;
  • возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города;
  • возможность развиваться в дальнейшем;
  • предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.

И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

Как осуществляется

регистрация договора аренды нежилого помещения

? Ответ в нашей статье.

Узнайте, как оформить право собственности на гараж, прямо сейчас.

Основные моменты

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

Коммерческая недвижимость — купить недвижимость за 7 шагов опыт

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

  • киоски;
  • бутики;
  • павильоны;
  • аптеки;
  • магазины;
  • универсальные торговые центры;
  • супермаркеты;
  • гипермаркеты;
  • моллы;
  • галереи;
  • торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Продавать обыкновенную квартиру (жилые сооружения) значительно проще, нежели коммерческую недвижимость. Юридические тонкости хорошо разработаны при продаже жилой недвижимости. Продавая коммерческое помещение, вы окунетесь в массу юридических нюансов и особенностей.

Законы, касающиеся продажи коммерческой собственности, постоянно видоизменяются, что существенно осложняет и утруждает мероприятие ее продажи и приобретения.

Чтобы совершить сделку купли-продажи коммерческого помещения, необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор строительства;
  • решение суда;
  • регистрационное удостоверение на объект;
  • технический паспорт объекта ( он должен соответствовать текущему состоянию);
  • подтверждение юридической правоспособности продающего человека. Немного проще решается вопрос не с юридическими лицами, а с физическими;
  • письмо с отказом от администрации района. В письме указывается, что администрация района отказывается от приобретения коммерческой недвижимости за ту сумму, которая указана продающим лицом.

О данном документе знают лишь лица, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Потенциальные продавцы не всегда в курсе всех требований к документам.

Если коммерческая недвижимость находится в долевой собственности, ко всем вышеперечисленным документам добавляется еще один документ – это «отказное» письмо от сособственников (совладельцев). А только после данного момента требуется обратиться за письмом от администрации района.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление ОСАГО по временной регистрации и без прописки

Следует помнить, что совладельцы стоят первые в очереди на приобретение продаваемой доли коммерческой недвижимости, а потом лишь администрация.

Если продаваемая коммерческая недвижимость располагается в бизнес-центре (имеющем более 100 помещений), то такая собственность не признана долевой. В данном случае владелец коммерческой недвижимости не обязан получать отказных писем от владельцев других объектов недвижимости.

Потребуется лишь письмо с отказом от администрации. Обычно администрация отказывается от приобретения коммерческой недвижимости. Особенно, если цена объекта немалая или он не представляет исторической ценности.

Некоторые люди опасаются того, что пока подписанный и оплаченный договор купли-продажи будет проходить регистрацию в агентстве по госрегистрации, продавец сможет еще раз продать коммерческую недвижимость.

Однако это ложное мнение в виду следующих фактов:

  1. Если договор по купле-продаже уже подписан, то можно обратиться в Хозяйственный суд. Но только в том случае, если возникли какие-либо неясности или проблемы.
  2. Пока сделка купли-продажи регистрируется, агентство забирает себе все право устанавливающие документы. А также технический паспорт объекта, договор и другие документы. Агенство устанавливает запрет на отчуждение коммерческой недвижимости. Самое важное – это вовремя подать все документы на регистрацию свершившейся сделки после подписания договора купли-продажи.

Наиважнейший нюанс: человек, приобретающий коммерческую недвижимость, обязан получить в налоговой инспекции особый документ (справку), в котором должно указываться, есть ли задолженность у продающей стороны. Оформленная справка действительна в течение 1 месяца.

Каковы

особенности аренды нежилого помещения

? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить металлический гараж в частную собственность, из нашей статьи.

Важные нюансы

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:

  • торговой точки;
  • склада;
  • административного помещения;
  • производственного помещения.

Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.

Продавать и приобретать площадь в праве не только физические лица, но и юридические.

Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).

Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.

Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.

Коммерческая недвижимость — купить недвижимость за 7 шагов опыт

Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно.

В ином случае, права физического лица представляет опекун. Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.

Стоимость на приобретение коммерческой недвижимости в РФ заключается в рублевом эквиваленте.

Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.

В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:

  • площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости;
  • адрес расположения;
  • номер на поэтажном плане.

Нужна ли

приватизация земельного участка под гаражом

? Узнайте об этом прямо сейчас.

Где оформляется купля-продажа дачи? Ответ вы найдете в нашей статье.

Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?

Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.

В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

Плюсы покупки жилой недвижимости:

  • намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
  • подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
  • размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
  • расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

Нежилые объекты покупают либо непосредственно у собственников, либо через агентства недвижимости, о которых мы подробно писали в одной из публикаций. Второй вариант более предпочтителен, поскольку снижает риски мошенничества и экономит время. Правда, за такие услуги придётся заплатить от 2 до 8% от стоимости помещения.

Ещё один вариант – воспользоваться помощью частного маклера. Но квалифицированных специалистов, работающих с коммерческими сооружениями вне риэлторских агентств, единицы. О том, кто такие частные риэлторы, на сайте есть специальный материал.

Далее – пошаговая инструкция для тех, кто желает приобрести продуктовый магазин, склад, офис, завод по производству пластиковых бутылок или хлебопекарню.

Выбирать объект нужно в зависимости от целей его использования. Как уже говорилось, помощь профессионалов из риэлторского агентства значительно ускорит процесс поиска.

Агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, имеют обширную базу таких объектов. А опытные сотрудники знают все юридические тонкости и нюансы операций с нежилыми сооружениями и помещениями.

Предлагаем ознакомиться:  Договора при реорганизации расторжение трудового

Все подробности о принципах работы профессионалов раскрыты в статье «Услуги риэлтора».

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Читайте публикацию по смежной теме – «Выкуп недвижимости».

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Обращайтесь на сайт Правовед.ру и пользуйтесь поддержкой профессионалов тогда, когда вы в этом нуждаетесь.

Как осуществляется?

Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.

При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.

После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

Что необходимо для покупки?

Приобретение нежилых объектов – дело хлопотное. Чтобы помочь читателям с выбором профессионального посредника, мы сделали обзор трёх надёжных и проверенных агентств недвижимости, работающих в столичном регионе.

1) МГСН

Московская Городская Служба Недвижимости занимается жилыми и нежилыми помещениями, оказывает содействие клиентам в получении ипотечного кредита, помогает приватизировать жильё и консультирует по всем жилищным вопросам.

Стаж работы агентства на рынке – больше 20 лет. Профессиональные риэлторы работают с физическими лицами и корпоративными клиентами. Сотрудники хорошо ориентируются в современных тенденциях рынка и гарантируют клиентам юридическую надёжность каждой сделки.

2) Ренталком

Фирма работает на рынке столичной недвижимости уже более 10 лет и специализируется на коммерческих объектах. Содействует в операциях по продаже, покупке и аренде нежилых помещений и зданий, офисов, торговых точек, складов. Поможет в продаже готового бизнеса.

Специалисты «Ренталком» хорошо разбираются в финансовых и юридических вопросах и умеют применять свои знания на практике. Профессиональные риэлторы действуют оперативно и уделяют каждому клиенту максимум внимания.

3) Hunters Estate

Объекты коммерческого назначения – основная и единственная специализация агентства. Компания оказывает качественные услуги по аренде, продаже и покупке нежилых объектов. Поможет продать по максимально высокой цене и купить подешевле.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли заключить договор подряда находясь в декретном отпуске

«Охотники за недвижимостью», согласно информации на официальном сайте, «бегают быстрее других и используют самое современное оружие – уникальное ПО, облачные сервисы и обширные базы данных».

Штат укомплектован опытными специалистами. Если вам нужно реализовать объект срочно и некогда самостоятельно заниматься документами и переговорами, риэлторы сделают эту работу за вас быстро и юридически грамотно.

Экспертные советы помогут вам провести сделку приобретения недвижимости с выгодой для собственного бюджета.

Если вам неважно, в какой части города покупать объект, то покупка на окраине даст значительную экономию.

Выбирайте места с хорошей транспортной развязкой, если планируете деятельность, для которой важна доступность.

В ипотеку можно купить не только жилые объекты, но и коммерческие. Главное, найти надёжный банк, который оказывает такой вид услуг, и выбрать ипотечную программу с самой низкой ставкой.

В следующем разделе вы найдёте обзор банков, предлагающих самые выгодные условия для клиентов, желающих приобрести нежилую недвижимость в кредит.

Кстати, на нашем сайте есть подробная статья о том, как купить квартиру в ипотеку.

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

Итак, для того, чтобы совершить приобретение недвижимости потребуется:

  • договориться с продавцом о купле-продаже помещения;
  • заключить договор;
  • зарегистрировать договор в государственных органах;
  • самый важный момент в оформлении документов – это переведение помещения в разряд нежилого;
  • переоформление всех имеющихся лицевых счетов;
  • переоборудование помещения.

Во время оформления всей документации на приобретение коммерческой недвижимости важно тщательно проверять собранную информацию.

Не стоит экономить на услугах грамотного юриста и риелтора. Таким образом, вы сможете предотвратить непредвиденные ситуации. Однако, если такие ситуации все же наступят, вы сможете сэкономить на судебных разбирательствах.

На что обратить внимание?

Существуют важные критерии, на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:

  1. Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
  2. Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
  3. Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
  4. Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
  5. Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.

После того, как будут проверены все документы, можно оформлять сам договор купли-продажи.

Кроме того, требуется подготовить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • переоформление всех лицевых счетов;
  • переоформление договоров на оказание услуг;
  • переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).

Самое безопасное приобретение коммерческой недвижимости происходит в бизнес- центрах (особенно, в новых, современных), поскольку они вряд ли пойдут на обманные манипуляции, в результате чего риск двойной продажи минимален.

Подводные камни, которые могут постигнуть предпринимателя:

  1. Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
  2. Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
  3. Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке. Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
  4. Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.
Как оформить дачу в собственность

, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как оформить доверенность на дарение земельного участка? Ответ здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector