Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Можно ли отмежевать землю у мкд

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

Такая потребность обычно возникает тогда, когда жильцы стремятся отстоять придомовую территорию от незаконной застройки, установки магазинов и кафе, желают огранить территорию рядом с детской площадкой от проезжающего транспорта, а также тогда, когда дом готовят к вступлению в программу капитального ремонта (в соответствии с ФЗ-№185 средства из федерального бюджета выделяются только домам с оформленной землей).

Без межевания и постановки земли на учет у жильцов нет законных оснований требовать у управляющей компании уборки и благоустройства придомовой территории.

Оформление земли нужно и для реализации многих потребностей жильцов: возможности установить на территории какое-либо сооружение, организовать детскую или спортивную площадку, площадку для мусора, парковку, установить временные гаражи и многое другое.

Чтобы оформить землю в общедолевую собственность, нужно обратиться в землеустроительную организацию. После проведения геодезической съемки и подготовки межевого плана, участок можно будет поставить на кадучет. С этого момента земля считается оформленной в общее долевое владение.

Проблемы могут возникнуть, если на придомовой территории построен какой-либо объект. Часто таким образом возводятся небольшие магазинчики или гаражи.

У владельцев этих строений, как правило, нет соответствующих разрешительных документов, но может быть заключен договор аренды с муниципалитетом. В таком случае придется оспаривать право властей получать арендные выплаты с земли, принадлежащей жильцам. Также, можно подать в суд, если коммерческий объект размещен незаконно.

После установления границ участка жильцы имеют право через суд потребовать сноса незаконной постройки либо заключить договор аренды и тратить вырученные средства на общедомовые нужды.

Если земля, которая по всем нормам и СНИПам должна принадлежать дому, все же в силу каких-то причин оформлена на других владельцев, назначается землеустроительная экспертиза. Результаты экспертизы рассматриваются в суде, исходя из чего выносится решение.

Если даже после решения суда оформление части территории у дома невозможно, есть шанс установить на нужный участок сервитут, обосновав это потребностью обслуживания дома, организации движения транспорта и т.д. В этом случае владельцы квартир будут вынуждены платить установленную законом арендную плату.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст.

16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка.

С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Можно ли отмежевать землю у мкд

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Исполнитель проекта межевания — это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт.

Перед утверждением ДГИ проект межевания в обязательном порядке проходит «через» процедуру публичных слушаний, на котором присутствуют, как правило, жители конкретного квартала, непосредственно заинтересованные в данном земельном участке. Заключение по результатам публичных слушаний утверждается Окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы.

Резюме: фактически, это утверждение Департаментом городского имущества границ конкретного земельного участка после их согласования с заинтересованной общественностью.

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции;

Можно ли отмежевать землю у мкд

2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии;

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Законодательство допускает различные способы защиты  нарушенного права в данной ситуации, однако, наиболее распространенными остаются судебное обжалование решения по утверждению проекта межевания квартала и требование об установлении границ земельного участка.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом,  2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации),  3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

    • на устанавливаемом земельном участке должно располагаться только одно жилое здание и принадлежащие ему элементы благоустройства;
    • в образуемое землепользование не включают проезды, объекты рекреации и планировочные элементы жилых районов, имеющие связь с городской улично-дорожной сетью;
    • участок образуется с учетом фактического землепользования, при этом соблюдается зонирование, определенное градостроительным регулированием муниципального образования;
  • Жильцы решили выступить инициатором защиты своего придомового участка от посягательств со стороны. На этом этапе ваша задача – найти единомышленников в кругу соседей и обеспечить кворум собственников на общем собрании. Правильно оформить согласие простого большинства.
  • Чиновники включили ваш МКД в программу проведения землеустроительных работ. Они готовят соответствующее постановление и все работы проводят за счёт бюджетных ассигнований.
Предлагаем ознакомиться:  Движение под знак "Движение запрещено": штраф за проезд под знак, въезд под знак грузовым запрещено, зона действия, дополнительные таблички

Оформление земли под многоквартирным домом

В случае отсутствия необходимой документации может произойти следующее:

  1. На земельном участке, который относится к придомовой территории, могут возвести строение, имеющее временное или капитальное назначение. При этом согласие собственников квартир не получается. Если на строительные работы властные структуры выдали разрешение, а также при условии соответствия построек градостроительным нормам – подлежать сносу такие строения не могут.

    Результаты межевания придомовой земли

  2. Компании, выполняющие управляющие функции, не будут иметь возможности проводить работы, направленные на благоустройство территории. К таким работам относят ремонт детских площадок, вывоз отходов.
  3. Если не оформлены правомочия на землю, то дом не может участвовать в различных программах, проводимых государством.
  4. Дом отдельно от земельного надела не может входить в программу, целью которой является работы по реконструкции и ремонту. Из этого следует, что все работы данной направленности проводятся за счет денежных средств жильцов.

Когда межевание проводится по инициативе собственников, то оно состоит из таких этапов:

  1. Проводится собрание, в котором участвуют собственники. Его созывают с целью, определить какие нужды имеются у многоквартирного дома и каково назначение надела. Участники собрания выбирают лицо, которое уполномочено на представление интересов жильцов.

    Проведение собрания собственников о формировании земельного участка

    Это же лицо заключает договора для выполнения работ. Для состоявшегося собрания требуется участия не менее 2/3 всех правообладателей. Также отмечается, что проголосовать за принятое решение должна половина участников. Результаты собрания закрепляются в форме протокола.

  2. Далее необходимо обратиться в муниципальные органы и провести процедуру согласования схемы надела. Ответственность за проведение межевания и формирование наделов возлагается на государственные органы и власть муниципалитета. Прежде чем осуществляется формирование надела, который относится к придомовой земле – необходимо удостовериться в том, что в наличии имеется проект межевки надела.

    Обращение в муниципальные органы с заявлением о формировании ЗУ

  3. Разрабатывается проект. Основанием для проведения процедуры межевания и формирования надела выступает наличие проекта, который утвержден. Согласно этому акту проводится определение границ, расположенных внутри квартала. Акт приводится в соответствие с генеральным планом.

    Специалист, которым проводятся рассматриваемые работы – кадастровый инженер. Указанный специалист осуществляет деятельность по составлению плана, созданию его копии в электронном варианте. Акт сдается на хранение в хранилище электронного значения. Срок устанавливается – 3 месяца. Вся документация, находящаяся в архиве, имеет инвентаризационный номер.

    Разработка проекта и обращение к кадастровому инженеру

  4. Проходит его утверждение на специальном собрании.
  5. Производится оформление дела по землеустройству.
  6. Межевая документация подлежит регистрации в органах Росреестра. Также осуществляется процедура постановки на кадастровый учет. Данные о земельном наделе вносятся в кадастр недвижимого имущества, когда в Росреестр представлены такие акты: заявка относительно проведения процедуры государственной регистрации и регистрации в кадастровых органах.

    Также представляется квитанция, которая дает основание полагать, что государственная пошлина была уплачена в полном объеме. Оплачивать должен каждый собственник отдельно. Относительно каждого владельца жилья представляется акт, посредством которого удостоверяется его личность. Уполномоченный представитель предоставляет соответствующим образом оформленную доверенность.

    Подготовка документов для кадастрового учета

    Протокол собрания собственников, где прописано, что принято решение о фиксации границ земельных наделов. Документация, подтверждающая, что надел сформирован действиями органов государственной или муниципальной власти. Если права собственности возникли до конца января 1998 года – представить нужно бумаги, подтверждающие правомочия собственности.

    Также нужно представить протокол, оформленный во время проведения общего собрания жителей дома, где определены доли, принадлежащие каждому из них по отношению к территории, расположенной под домом. Обязательно требуется собрать бумаги, которые считаются необходимыми для проведения регистрации прав в ситуациях, описанных законодателем.

    Когда межевой план разработан в электронной версии – представлять его не нужно, достаточно прописать в заявлении идентификационный номер, который присвоен акту. Когда заявление принято кадастровым органом – начинается отсчет десятидневного срока на проведения постановки на кадастровый учет. Проводится процедура компетентным лицом.

    Обращение в Росреестр для кадастрового учета

  7. Заявитель получает свидетельство, где указано наличие прав собственности. Когда окончены работы, направленные на определение границ участка – геодезист по периметру надела расставляет знаки межевки. Посредством таких столбиков указываются координаты придомового участка. Они указаны точно.

По результатам проверки относительно наличия проекта межевания могут принять одно из решений:

  • земельный надел, где располагается участок, подлежит внесению в межевой план, если ранее раздел участка не проводился;
  • оканчивается процесс, направленный на выдел участка, данные о нем вносятся в государственный земельный кадастр (при условии, что подтверждено наличие проекта межевки).

Человек, который имеет полномочия по подаче документации от имени владельцев жилых помещений, при наличии должным образом оформленной необходимой документации, может реализовать это посредством трех методов:

  • используя сеть интернет, где потребуется войти на сайт Росреестра или портал Госуслуг;
  • совершить личное обращение в многофункциональный центр;
  • лично посетить Росреестр.

Правовые основы межевания земли под МКД

Документация подлежит предоставлению уполномоченному лицу Росреестра, когда последним осуществляется выездной прием. Использовать можно почтовые услуги, однако предварительно потребуется составить опись вложенных в конверт актов. Оформить требуется уведомление о получении.

Это связано с тем, что товарищества собственников жилья и управляющие компании ведут деятельность хозяйственного направления и наделены указанными функциями.

Этап 1. Проведение общего собрания собственников жилья

На общем собрании определяются нужды МКД и выносятся на обсуждение предполагаемые границы земельного участка. Здесь же выбирается уполномоченное лицо, впредь обретающее право представления интересов собственников в органах местного самоуправления и заключения договоров по обслуживанию придомовой территории.

Общее собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 2/3 собственников помещений МКД. При этом решение по выдвинутым на встрече вопросам считается принятым, если за него проголосовало не меньше 50 процентов от общего количества участников. Мероприятие заканчивается составлением протокола с приложением схемы оформляемого участка, который передается органам местной власти для инициации процедуры межевания придомовой территории.

Этап 2. Согласование схемы участка земли (придомовой территории) с органами местного самоуправления

Ответственными за межевание и формирование участков земли МКД выступают структуры государственной власти и органы местного самоуправления.

В столице данными вопросами занимается Департамент городского имущества. Перед тем как сформировать участок, относящийся к придомовой территории, ответственный орган власти удостоверяется в наличии проекта квартального межевания земель.

В результате проведенной проверки принимаются следующие решения:

  • земля, на которой находится формируемый участок, вносится в план межевания придомовой территории при условии, что процедура раздела данной площади ранее не проводилась;
  • завершается процесс выделения земельного участка, данные о его границах регистрируются в кадастре в случае подтверждения наличия проекта квартального межевания.

В свою очередь, определение и формирование контуров площади около МКД проходит согласно следующим правилам:

  • на придомовой территории расположен один многоквартирный жилой дом и относящиеся к нему элементы благоустройства;
  • проезды, объекты дорожно-уличной сети районов в пределы участка не включаются;
  • формирование границ проходит с соблюдением зонирования, учитывающего фактическое землепользование, которое определяется муниципалитетом согласно действующему градостроительному регламенту;
  • все элементы благоустройства должны компактно размещаться в пределах контура земельного участка, проведенного согласно плану. Пересечение границ территории данными объектами недопустимо.

Этап 3. Этап разработки проекта

Как уже упоминалось выше, основанием для межевания и последующего формирования участка земли, относящегося к придомовой территории, служит наличие утвержденного проекта, согласно которому проводится определение границ внутри квартала. Этот документ должен быть приведен в соответствие с установленным Генеральным планом.

Таким специалистом, способным качественно провести процедуру определения границ придомовой территории, является кадастровый инженер. Он составляет план межевания, создает его электронную копию и сдает на сберегание сроком до трех месяцев в электронное хранилище, которое ведется органом регистрации прав.

Для обоснования данных действий условие о помещении межевого плана кадастровым инженером на хранение должно быть обязательно прописано в договоре. Любой документ, попавший в электронный архив, получает свой индивидуальный инвентарный номер. Пока план находится там, бесплатный доступ к нему могут получить заказчик работ и кадастровый инженер.

Этап 4. Утверждение проекта на собрании собственников

Этап 5. Оформление землеустроительного дела

Этап 6. Осуществление процедуры регистрации плана межевания в Росреестре, внесение данных об участке в кадастр.

  • Провести собрания жильцов дома, на котором нужно составить заявление о регистрации участка. Для этого необходимо провести голосование и определить лицо, которое будет заниматься оформлением.
  • Для начала приватизации земли под домом, необходимо размежевать территорию для точного определения общедолевой собственности. Для этого нужно подать заявление о формировании участка с нужными документами в орган самоуправления.
  • Поставить участок на кадастровый учёт.
  • Получить свидетельство о праве общедолевой собственности.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний.

Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания;

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается;

в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы.

Чем грозит горожанам межевание придомовых территорий

Началась атака на придомовые территории с психологической обработки жильцов. Активно продвигалась идея о том, что чердаки и подвалы каждому включат в платежку — и придется дорого платить за то, чем фактически не можешь пользоваться. В ДГИ говорят, что помимо уплаты налогов за владение этими квадратными метрами придется осуществлять «самостоятельное финансирование работ, связанных с содержанием земельного участка, к числу которых относится ремонт асфальтного покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, обеспечение безопасности элементов детских и спортивных площадок, а также уход за зелеными насаждениями».

Возвращаясь недавно с работы, корреспондент «Денег» неожиданно попал в эпицентр стихийного митинга микрорайонного значения. Несмотря на позднее время, во дворе дома собралось несколько десятков жильцов, которые бурно дискутировали о судьбе их придомовой территории. Обсуждалась вероятность того, что ТСЖ может потерять землю вокруг дома (плотно заставленный машинами двор с детской площадкой в центре). По крайней мере, по утверждению активистов ТСЖ, в соседнем районе, на «Войковской», именно так и произошло.

Как определяется размер придомовой территории многоквартирного дома

  • Производить работы по возведению сооружений и мест отдыха для детей и взрослых. Сюда же относится ремонт таких объектов.
  • Заниматься озеленением участка и обработкой посаженных растений, клумб, газона, деревьев и пр. Жильцы вправе самостоятельно садить желаемую растительность (запрещаются только ядовитые виды), подкармливать, стричь, пропалывать и совершать другие действия по поддержанию зелени в надлежащем виде.
  • Выделять места для бытового мусора, следить за их чистотой и своевременным вывозом.
  • Уборка – подметать тротуары в тёплое время года и очищать от снега во время зимы.
  • Возводить ограду всей зоны или её части, а также ремонтировать её. Делается это с учётом интересов и прав жильцов, проживающий в соседних домах.
  • Обустраивать парковки, где будет стоять транспорт.

Правовые основы межевания придомовой территории многоквартирного дома

Почему это так:

  1. Владея землёй, придётся платить за неё земельный налог в соответствии с нормами законодательства.
  2. Выбрав уполномоченных для определённой работы лиц, скорее всего, им необходимо платить зарплату, которая будет формироваться за счёт взносов жильцов.
  3. Создание на собственной земле объектов благоустройства также придётся оплачивать из собственного кармана.
  4. Кроме этого, если на рассматриваемой территории уже имеются объекты аренды, им придётся перезаключать соответствующий договор уже с новым собственником, а в отдельных случаях это может стать достаточно утомительной проблемой. В некоторых случаях это может вылиться в судебную тяжбу.

Во всех подобных случаях, чтобы жильцы могли успешно отстаивать свои интересы и полноценно пользоваться придомовой территорией, сначала должно быть проведено межевание. То есть — определение и утверждение границ двора. По закону для собственников квартир такая процедура бесплатна — ее проведение обеспечивает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления (согласно статье 16 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

«У нас во дворе собираются устраивать автопарковку, жильцы против, но толком не представляем, как с этим бороться», — жалуется на одном из форумов в Интернете москвич Николай. «Мы хотели бы огородить свой двор и поставить шлагбаум, но нам сказали, что для этого сначала нужно оформить землю под домом в собственность», — делится типичной историей другой житель столицы.

Закон стоит на страже интересов собственников многоквартирных жилых домов и регламентирует процедуру определения границ придомовой территории. Последние изменения в Земельном кодексе произошли в марте 2015 года, и они касаются предельно допустимой площади под домом и примыкающей к нему территории.

Она определяется в соответствии с положениями статьи 11.9 ЗК РФ:

  1. В муниципалитетах действуют градостроительные регламенты, где отражены минимальные и максимальные размеры ЗУ под многоэтажными жилыми домами.
  2. Если региональные законодатели не приняли такой регламент, землеустроительные предприятия при проведении межевания территории руководствуются федеральным законодательством и Земельным кодексом.
  3. При проведении межевания учитывается возможность беспрепятственного проезда по территории ЗУ специальной техники, движения пешеходов. Это требование необходимо учитывать при установке шлагбаума на въезде во двор.
  4. При установке границ ЗУ под МКД не допускается создание многоуровневых участков с изломанными границами, разделённых парковой зоной, чересполосицей.
  5. В территорию образованного участка не может входить подъездная дорога общего пользования, инженерные сооружения. Если обойти этот пункт нельзя – вступает в действие договор земельного сервитута.

Жилищный кодекс разъясняет процедуру приватизации земельного участка под многоквартирным жилым домом. Закон требует оформления желания большинства жильцов провести эту процедуру в очередной последовательности.

Можно ли отмежевать землю у мкд

Главное, что получают граждане после межевания – право свободного распоряжения своей землёй.

Далее следует ознакомиться с новой редакцией 2018 года ФЗ 218. В третьей главе документа подробно описаны особенности кадастрового учёта земельных участков различного назначения.

Законодатель чётко определил следующие этапы учёта недвижимого имущества:

  • сроки проведения межевания и стоимость;
  • размер государственной пошлины;
  • требования к документам и межевому плану;
  • основания для отказа в регистрации и возврата документов.

На какие законы сослаться?

1. Статья  36 Жилищного кодекса РФ.

2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ (местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами; NB (!

4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»).

5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Можно ли отмежевать землю у мкд

6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,согласно которому  в состав общего имущества включаются:— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС ) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются «посредством уменьшения участков УДС», однако оговаривается, что делается для участков «ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости».

Проект можно делать в одной из многих компаний, цены и сроки будут тоже разные. Чтобы срочно получить проект придется заплатить на порядок больше. Формирование участок под многоквартирными домами является большой проблемой законодательства, при достаточно большой законодательной базе регулировать этот процесс сложно.

Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений одинаковые права на формирование земельного участка.

Что даёт межевание жителям многоквартирного дома?

Главное, что получают граждане от определения точных границ придомовой территории – право свободного распоряжения теперь уже своей землёй. В границах вашей территории ни муниципалитет, ни представители бизнеса не имеют права начинать новое строительство – так называемую уплотнённую постройку. Пожалуй, это одно из значимых «завоеваний» жильцов многоэтажек.

В судах годами слушаются дела о «самовольной» застройке придомовой территории – сложно доказать незаконность возведения объектов капитального строительства или «времянки» на неразграниченных землях. Если жильцы вовремя «застолбили» территорию – суд признает незаконность постройки в короткое время.

Другие плюсы

Если вы на законных основаниях закрепили своё право на распоряжение придомовой территории, получаете следующие преимущества:

  • Ограничить доступ на свою территорию в помощью установленного шлагбаума. Этот процесс регулируется законодателем, требующим соблюдения прав третьих лиц.
  • Совместно планировать благоустройство двора: где разместить зону отдыха, разбить цветники, посадить деревья, обустроить парковку для автомобилей.
  • Требовать от управляющей компании комплексной уборки территории, установки малых архитектурных форм.
  • Если вы начнёте продавать свою квартиру в доме, под которым приватизирована земля, начальная цена будет выше, нежели в том доме, где жильцы не размежевали ЗУ.
  • При расселении аварийного дома с приватизированным участкам земли собственники вправе рассчитывать на дополнительную плату к цене жилого помещения.
  • Сдавать в наём коммерческим структурам неиспользуемые жильцами дома участков земли. Арендная плата поступает на общий счёт дома или распределяется среди собственников пропорционально их долей. Но, земельная доля собственников жилья не может продаваться или передаваться по договору третьему лицу. Она учитывается лишь для оплаты работ по уборке и благоустройству, либо для распределения средств, полученных в результате предпринимательской деятельности ТСЖ.

Трудности и минусы

Межевание территории — это процесс, в котором жильцам необходимо выступать «единым фронтом». Законом определено, что не менее половины собственников жилья должны принять решение о межевании земельного участка на общем собрании. Как показывает практика, добиться такого решения ещё сложнее, чем созвать на общий сбор всех соседей по дому.

Вторая трудность – получить финансирование из местного бюджета на проведение работ по разграничиваю территории. Обязанность проведения таких работ возлагается на органы местного самоуправления, но в казне, как обычно, не хватает средств на бесплатное межевание земельного участка под многоэтажками муниципального образования.

Очевидные минусы лежат в финансовой плоскости:

  • Управляющая компания увеличит стоимость работ по уборке и обслуживанию новой территории, принадлежащей жильцам после межевания и постановки на кадастровый учёт.
  • Остаточный принцип финансирования местных программ по землеустройству облегчит кошелёк жильцов в среднем на 15-35 тысяч рублей. Примириться с затратами вам поможет то, что чем больше квартир в доме, тем меньшую сумму заплатит каждый собственник.

Потребность в проведении межевания возникает в ситуации, когда собственники квартиры, расположенных в многоквартирном помещении, имеют своей целью отстаивание принадлежащих им участков от возведения на них незаконных построек.

Для того, чтобы на территории, расположенной рядом с домом не появились стоянки транспорта, заведения общественного питания и прочие объекты – требуется своевременно определить территорию, которая считается придомовой и установить ее границы. Эти данные должны закрепляться в документальной форме.

Понятие придомовой территории МЖД

На придомовой земле, которая отведена, собственники обладают следующим перечнем возможностей:

  • возвести элементы, относящиеся к благоустройству, это например, игровые зоны, площадки для детей и прочее;
  • места, предназначенные для стоянок авто, могут огораживаться;
  • при въезде на территорию, относящуюся к дому, могут устанавливаться шлагбаумы;
  • часть территории может сдаваться по договору найма.
Образец межевого плана

Стоит обратить внимание на то, что межевание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и внесения о нем сведений в соответствующий реестр государства выступают условиями для участия дома в программе проведения капитального ремонта.

Особенности определения и согласования

Алгоритм оформления

На администрацию муниципалитета возложены функции по конфигурации границ надела и утверждения его размеров. На законодательном уровне разработана формула, которая используется для проведения расчетов размера площади придомового участка.

Если рассматривать формулу, то можно прийти к выводу, что в придомовую землю включены детские площадки, участок, которые находится под домом, места для отдыха, парковок и игр.

Точное определение границ наделов осуществляется согласно требованиям, включенным в земельное и градостроительное законодательство. В перечисленных актах определяются правила, действующие относительно вычисления территории надела. Основываются они на красных линиях. Это правило распространяется на случаи, когда по соседству с наделом расположены природные границы и наделы.

Можно ли отмежевать землю у мкд

Планировка зонирования до  проведения межевки участка расположена в ведении муниципалитета. Когда процесс межевания окончен, то решение относительно применения территории принимается всеми собственниками посредством проведения собрания.

Где и как заказать?

Стоит отметить, что проведение межевых действий относительно придомовой территории – сложный процесс, который требуется использовать специальное оборудование. Проводится процесс согласно нормативам, закрепленным в законодательных актах.

Правом на изготовление проектной документации обладают организации, ведущие геодезическую деятельность. При этом необходимо, чтобы у них было наличие специальной лицензии. Перечень таких компаний можно узнать в органах муниципалитета.

Все взаимодействия с компетентными организациями по рассматриваемому вопросу ведутся лицом, которое имеет соответствующие полномочия, отраженные в протоколе собрания собственников. Зачастую в качестве представителя выбирают председателя товарищества.

Чтобы заказать проектную документацию, требуется посетить или иным образом связаться с компанией, осуществляющей такую деятельность и подать заявку на проведение межевых действий. Совместно с заявлением подается:

  • документ, посредством которого удостоверяется личность заказчика;
  • задания технического характера;
  • кадастровые акты;
  • описываются границы.
Пример заявления на межевание территории

Имеется возможность оформить соглашение с организацией, осуществляющей проектную деятельность, где указывается поручение относительно запрашивания необходимых актов межевыми специалистами. В этом случае необходимой является выдача доверенности.

Для этого уполномоченным лицом составляется и подается заявление. В нем указывается орган, куда совершается обращение. Прописываются личные данные составителя, просьба относительно проведения межевания, указать нужно адрес, по которому расположен дом.

Правоустанавливающие бумаги указываются при помощи реквизитов. Отражается номер надела, закрепленный в кадастре. Указывается, что лицо согласно оплатить работы. В конце листа ставится число и подпись.

Сроки и стоимость

Подготовка межевой документации осуществляется специально на то уполномоченным лицом в течение 2-4 месяцев. Более точные сроки можно узнать во время личного посещения компетентной организации.

Ценовая политика компаний также разниться, и может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей. На это оказывает влияние размер надела, его конфигурация, и наличие необходимой документации.

Причины споров

Земля под МКД стала общей долевой собственностью жильцов – пора наводить порядок в границах своих владений. Отныне вы вправе кардинально решить вопрос с самовольной застройкой общей территории. Конечно же, по решению суда.

В статье 222 ГК РФ одним из признаков «самовольности» считается застройка без разрешения на то собственников.

В этот разряд попадает:

  • ограждение парковочного места кем-то из жильцов;
  • возведение гаража;
  • пристройка к дому, где открыта аптека, магазин, предприятие бытового обслуживания, кафе.

Плюсом для владельцев земельного участка, находящегося в общей долевой собственности жильцов является то, что напрямую с исковым заявлением в суд может обратиться любой из собственников. Для остальных жителей МКД, где не размежёвана территория, существует другой порядок: обращение в префектуру, муниципалитет и так далее. Если чиновники бездействуют, только тогда жильцы вправе обратиться в судебную инстанцию.

В ситуации, когда на участках, расположенных рядом с домом до проведения межевых работ располагались какие-либо недвижимые объекты – потребуется ставить вопрос об их сносе.

Зачастую строения подобного рода возводились без наличия необходимой документации, однако владельцы могут заключать соглашения с муниципалитетом об аренде. В такой ситуации собственники жилых помещений будут вынуждены оспаривать правомочия муниципальной власти получать арендные платежи за счет сдачи принадлежащего им имущества.

Выдвинуть требования о сносе возведенных на незаконных основаниях постройках можно после того, как проведены межевые действия. Вариантом решения является аннулирование арендного договора с муниципалитетом и перезаключение его с собственниками жилья. В этом случае полученные финансы используются в общедомовых целях.

Возникают ситуации, когда часть наделов, которые относится к многоквартирному дому, оформлена на других лиц, при этом имеется необходимая документация. Тогда решить проблему можно с помощью проведения строительной экспертизы.

Когда решение принято не в пользу жильцов, то в отношении такого надела могут устанавливаться сервитуты. Обосновать его установление можно обслуживанием дома, движением транспорта и прочим. В этом случае придется вносить арендные платежи за такое использование.

Межевание участка является необходимой процедурой, которая позволяет владельцам квартир получить надел в долевую собственность. Когда земля прошла необходимую процедуру оформления – использоваться она может по усмотрению владельцев.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector