Краткосрочные договора аренды нежилого помещения

Содержание договора

В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:

• его субъектов — арендодателя и арендатора;
• предмет договора — объект недвижимости;
• арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
• права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
•  срок аренды;
• условия изменения и прекращения аренды;
• ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.

В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:

• возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;
• за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
• возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.

При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке.

Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:

• фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
• если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
• площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;
• назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).

Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.

Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора.

Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором.

Что говорит законодательство{q}

Гражданский кодекс РФ не определяет в императивном порядке максимальный либо минимальный срок аренды объектов недвижимого имущества. На практике стороны могут заключить сделку максимум на 50 лет. Минимальный срок аренды законом не определен.

В зависимости от срока действия различают договоры:

• краткосрочные – на срок менее года;
• долгосрочные – на срок более года;
• бессрочные ― без указания срока действия.

Аренда на короткий срок, как правило, интересна малому бизнесу ― физическим лицам и мелким предприятиям, которые не нуждаются в долгосрочной аренде офисного помещения. Это позволяет не тратить время на его регистрацию и сэкономить на оплате госпошлины.

В соответствии с п. 2 ст. 333.18 НК РФ государственная пошлина за регистрацию аренды сроком более года составляет для юридических лиц 22 тыс. рублей, для физических лиц — 2 тыс. рублей.

Обычный срок, на который заключается краткосрочная аренда, составляет 11 месяцев. Такой формат арендного обязательства довольно удобен и позволяет в дальнейшем его пролонгировать на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не против продолжения отношений.

Долгосрочные договоры аренды, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) и вступают в силу с момента такой регистрации. Сделка, не прошедшая государственную регистрацию, считается не заключённой. В случае возложения обязанности регистрации сделки на одну из сторон, вторая вправе потребовать исполнения этой обязанности от другой стороны в судебном порядке.

Бессрочные обязательства имеют начало аренды ― дату заключения, и не имеют срока окончания. Такие обязательства действуют бессрочно, не регистрируются и расторгаются при условии уведомления стороны о своём желании расторгнуть сделку за 3 месяца до ее прекращения. (ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочные сделки направлены на длительные, стабильные отношения и выгодны крупным развивающимся предприятиям, занимающим большие площади, либо производственным компаниям, для которых перемещение материальных ресурсов и основных средств влечёт большие финансовые затраты.

Особенности краткосрочного договора

«Офисы на час» ― один из популярных видов бизнес-аренды сегодня. 90% заявок на аренду офисных помещений поступает от представителей малого бизнеса ― компаний, предпринимателей с товарооборотом до 10 милн. руб. в год и численностью сотрудников до 30 человек, реже фрилансеров.

Преимуществом краткосрочной аренды являются:

• помещение имеет ремонт и необходимое офисное оборудование;
• решены вопросы с обслуживанием офиса (содержание, уборка, охрана);
• при развитии или сокращения бизнеса можно поменять место расположения офиса;
• аренда в престижном месте с необходимой инфраструктурой.

Найти краткосрочную аренду несложно. Для поиска нужного варианта необходим интернет и запрос в поисковой строке необходимого варианта помещения. Множество специализированных компаний предлагают линейку «упакованных» офисных помещений на любой вкус, размер и кошелек.

На день или сутки

Почасовая или посуточная аренда на день подойдёт для предпринимателей и самозанятых специалистов, для авторов обучающих курсов, коучей, иных представителей инфобизнеса, снимающих офис для встреч с подписчиками или студентами обучающих групп, для тренингов и семинаров. Снять такие офисы можно в:

• коворкингах;
• бизнес-центрах;
• бизнес-инкубаторах.

Цена краткосрочной аренды зависит от многих факторов и ощутимо выше, чем долгосрочный вариант.

На неделю

Снимаются в крупных торговых молах и офисных центрах. Потребность в таких офисах есть у интернет-предпринимателей, устраивающих распродажи товаров интернет-магазинов, и начинающих бизнесменов. Это могут быть:

• офисные помещения;
• торговые прилавки;
• склады.

Цена аренды сроком на неделю дороже, чем аренда с длительным периодом.

На месяц

Аренда офиса на срок от несколько недель до месяца удобна для крупных компаний, желающих открыть представительство в другом регионе. Такой формат аренды дает возможность без лишних затрат провести исследования на предмет открытия филиала или представительства в нужном городе. Стоимость аренды на месяц незначительно отличается от долгосрочной, а в ряде случаев практически не имеет отличий.

Можно ли продлять такие сделки{q}

При заключении «аренды на час» договор может пролонгироваться, если ни одна из сторон не возражает против его продолжения и помещение продолжает оставаться в пользовании у арендатора. Договор может быть продлён на новый срок по соглашению сторон на тех же условиях.

Арендодатель также вправе не продлевать аренду с действующим арендатором и передать помещение другому желающему, даже если предыдущий добросовестно выполнял свои обязанности и хотел бы продолжить аренду. В этом случае арендодатель вправе отказать бывшему арендатору в передаче офиса на новый срок либо предложить аренду на других, менее выгодных для него условиях.

Риски, подводные камни и узкие места

При заключении договора краткосрочной аренды следует обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Сделка, заключённая неуполномоченным лицом, является недействительной. Поэтому перед заключением договора краткосрочной аренды следует внимательно изучить ее условия и убедиться, что арендодателем является собственник помещения либо его доверенное лицо. Данный факт можно проверить, запросив выписку из ЕГРН, в котором указан собственник имущества и его статус.
2. При заключении краткосрочного обязательства нужно обращать внимание на условие внесения так называемого страхового депозита ― суммы, равной минимальному размеру арендной платы. Это излюбленный приём арендодателей коммерческой недвижимости, направленный на сохранение своих доходов в случае, если другая сторона по сделке захочет выйти из нее досрочно.
3. При досрочном прекращении договора по инициативе арендатора страховой депозит остаётся в «кошельке» арендодателя в качестве штрафа. Законодательно от такого условия отказаться нельзя, поскольку договор — это соглашение двух сторон по использованию переданного имущества.

   Условия пользования офисом определяются его собственником, поэтому, если предусмотрен страховой депозит отказаться от него вряд ли удастся. В этом случае при заключении договора лучше сразу внимательно изучить его условия о досрочном расторжении.

4. В условиях сделки нужно обратить внимание на порядок оплаты коммунальных услуг, услуг связи, охраны офиса и т.д. В большинстве случаев арендодатели не указывают эти платежи в составе арендной платы и после заключения договора эти затраты возникают у арендатора в виде «приятного» бонуса, который он должен будет платить дополнительно к арендной плате.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Таким образом, заключать договор аренды офиса можно на любой срок и на тех же условиях, что и сделки на длительные сроки. Отличием является отсутствие государственной регистрации и цена, которая всегда выше, чем в добычных договорах.