Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Изъятие земельного участка для строительства дороги

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Реальная ситуация

Компания является владельцем земельного участка и получает от него прибыль. Местные органы власти принимают решение строить автодорогу общего пользования. Согласно проекту, трасса пролегает через участок собственника. Проблема возникает буквально на пустом месте: ведомство своевременно не организовало принудительный выкуп.

Работы фактически были организованы без выплаты возмещения. В итоге компания осталась без компенсации и возможности использования земельного участка с получением последующего дохода. Владелец земли обращается в судебный орган, предварительно рассчитав размер компенсации и обозначив ответчиками две государственные организации. Однако для подтверждения суммы возмещения суд назначает дополнительную экспертизу.

Сопоставив доводы истца и эксперта по расчету суммы возмещения, суд счел экспертное заключение обоснованным и принял решение частично удовлетворить иск и возложить ответственность на ведомство, которое отвечает за организацию принудительного выкупа земель для общественных нужд. В ходе судебного разбирательства истец не согласился с суммой выплаты, которую рассчитал эксперт, посчитав ее слишком низкой.

Кто производит контроль за использованием земельного участка

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику. То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой. Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

В стремлении сберечь естественные резервы, гармонию окружающего мира осуществляется надзор за предоставляемыми в достояние аграрными участками, в основном по критерию их направленной/нецелевой эксплуатации. Аграрная регуляция разделяется на три типа:

  • общегосударственный,
  • местный,
  • социальный.

Изъятие земельного участка для строительства дороги

Вышеперечисленные типы коррелируют друг с другом и в окончательном результате служат единому ориентиру. Первый производится по закону особо уполномоченными госорганами – Федеральной природоохранной спецслужбой, кадастровой и иными. Регламентирует Министерство экономического развития Российской Федерации Приказ от 29 декабря 2012 года N П/625 “Об утверждении Перечня форм государственной и ведомственной статистической отчетности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежащих сбору и автоматизированной обработке в 2013 году (с изменениями на 27 ноября 2013 года) (утратил силу с 01.01.2014 на основании приказа Росреестра от 28.02.2014 N П/97).

Местный надзор возлагается на соответствующие муниципалитеты и простирается на конкретную местность.

Общественный надзор принадлежит учреждениям регионального суверенитета, социальным организациям природоохранной направленности, в конце концов самим гражданам.

Предлагаем ознакомиться:  Нарушения границ земельного участка: что это такое и какие виды существуют, наложение и ошибки в реестре, варианты урегулирования

Истребование земельного надела в пользу государства носит компенсационный характер и не может быть осуществлено без установленных в функционирующем законодательстве причин. Распорядок конфискации земли, основания, суммы выплат, оформление возмещения регламентирует основными

Базовые моменты экспроприации сопряжены с:

  1. Потребностью исполнения обязательств по международным договоренностям страны.
  2. Постройкой или восстановлением автомобильных трасс, железных дорог, жилищных коммуникаций, объектов энергетических систем и т.п.
  3. Формированием или увеличением отдельно оберегаемой природной территории (заповедники, парки).
  4. Использованием недр (нефтедобыча).
  5. Оцениванием многоквартирного здания ветхим, предназначенным для ликвидации.

Изъятие земли всегда сопровождается немаленькими финансовыми потерями для собственника. Поэтому предусмотрена компенсация за изымаемые земли. Величину компенсации за изъятие земельного участка определяет эксперт. Сумма соответствует коммерческой ценности надела. Помимо оплаты за саму площадь, бывшему владельцу предоставляются  и прочих хозяйственных строений, легально находящихся на территории.

Также полагаются:

  • другие улучшения, которые не противоречат законодательству и располагаются на ней законно;
  • упущенную выгоду.

В размер оплаты не включаются расходы по:

  1. Всем постройкам и усовершенствованиям, проведенным вопреки целенаправленному применению земли или соглашению найма.
  2. Изменениям, совершенным после уже известного владельцу вердикта о конфискации.
  3. Сделкам, осуществленным после известного владельцу факта изъятия.

Компенсация за изъятие земельного участка для муниципальных нужд возможна исключительно по исходу определения коммерческой ценности специально уполномоченным лицом.

Основной характеристикой надела считается ВРИ. Именно этот показатель влияет на экономическую привлекательность. Владелец, получив проект договора о конфискации и приобщенный к нему доклад по оцениванию, стоит внимательно изучить ВРИ, при котором велось оценивание.

Изначально определяется дата, на которую учитывается тип использования. Далее устанавливается сам вид допускаемой эксплуатации. Данную информацию предоставляет ГКН. До 2015 года сведения фиксировались и в ЕГРП. Однако указанная информация может противоречить реальности, тогда необходимо добиваться внесения трансформаций в кадастр. Подлинные сведения возможно обрести на основе данных генерального плана.

Объем выплаты определяется за 2 месяца до отправки проекта соглашения владельцу участка. Кодекс фиксирует действительность установленного размера компенсации вплоть до подписания соглашения. Однако в нем не содержится положения об оспаривании этой величины собственником. Такое оспаривание возможно в тяжебном порядке, и то при осуществлении судэкспертизы, поскольку суд критично относится к отчетам оценщиков.

Конфискация надела – небыстрая церемония, занимающая по времени не меньше полугода. Но в целом возможно выделить конкретные шаги:

  • подготовка базиса и условий для осуществления процедуры (разработка различной документации);
  • подача прошения заинтересованными организациями, учреждениями или самим муниципалитетом;
  • определение индивидов, которым принадлежат наделы по преференции владения (осуществляются запросы в межведомственные организации, обеспечивается распространение информации о намерениях в СМИ, объявлениях, при невозможности выявить владельца происходит обращение в храм правосудия, который присуждает землю государству);
  • вынесение уполномоченным учреждением вердикта об изъятии или отказе;
  • подготовка и фиксирование сделки;
  • завершение прерогативы бывшего владельца на участок и ее трансформация государству или муниципальной власти.

Суть и стороны дела

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право работадатель уволить за месяц до пенсии

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Арбитражный суд Московской области рассмотрел дело № А41-46571/17 по иску «Оазис Техно» к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы. Компания является собственником земельного участка, по которому проложена автодорога в Сколково. Истец в своем заявлении указал требование взыскать с ответчиков сумму убытков в размере 20,7 млн. рублей.

Убытки были причинены компании вследствие фактического пользования землей для строительства автодороги в рамках реализации целевой программы Московской области «Дороги Подмосковья на период с 2009-2011 гг.». Автодорога является частью инфраструктуры района МШУ «Сколково», созданной по поручению Президента РФ.

Как все начиналось

С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.

Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд.

Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы. Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок. Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.

В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:

  • участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
  • за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
  • если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.

Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка. Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения. Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:

  • рыночная стоимость земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
  • убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
  • упущенная выгода (недополученная прибыль).

После процедуры изъятия земельного участка следует процедура по прекращению права владения предыдущим владельцем, фактически продавшим данное имущество государству. Право владения, таким образом, переходит публично-правовому формированию, в пользу которого происходит изъятие для нужд государства или муниципалитета.

Как разъясняет Верховный Суд, в случае отсутствия решения уполномоченного ведомства об изъятии участка и нарушения процедура изъятия, владелец земли имеет право на возмещение убытков.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

Предлагаем ознакомиться:  Штраф по закону за перегруз на ось в 2019 году

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд. В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
  • упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

  • 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
  • чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Однако истец и ответчик ходатайствовали о дополнительной экспертизе. Но суд счел требование сторон и их несогласие с заключением эксперта необоснованным. Таким образом, судья согласился с рыночной стоимостью участка в 11,1 млн. рублей и частично удовлетворил исковое требование о возмещении. Так как истец предъявлял претензии к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и к Правительству Москвы, суд счел, что надлежащим ответчиком является Министерство. В связи с чем сделан такой вывод? Дело в том, что фактическое изъятие земли произошло по заказу указанного ведомства.

Изъятие земельного участка для строительства дороги

Таким образом, суд возложил на Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обязанность выплатить компании «Оазис Техно» возмещение ущерба в размере 11,4 млн. рублей, а также судебные издержки и расходы на экспертизу.

Если ваша организация оказалась в ситуации, когда земельный участок, находящийся в вашей собственности, фактически используется для нужд государства либо муниципалитета, нужно требовать возмещения ущерба.

Как видим, закон предусматривает выплаты даже постскриптум, когда факт изъятия уже произошел. Досудебное обращение к ведомству, ответственному за изъятие земли, позволит решить проблему мирным путем и избежать непредвиденных расходов в виде судебных издержек и затрат на дорогостоящую экспертизу. Компенсировать убытки и недополученную прибыль компании госструктуры или муниципалитеты могут по согласованию с собственником земельного участка, обсудив возможные варианты возмещения.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Можно ли оспорить изъятие земли в судебном порядке

Изменения 2014 года в правовых нормах привели к нереальности оспаривания владельцем принятого заключения о реквизиции участка на общегосударственные или муниципальные нужды. Единственно возможно оспорить величину выплаты, если она установлена несправедливо или занижает реальную стоимость. Правоприменительная практика ставит публичные образования и владельца в неравное положение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector