Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Ипотека залог земельного участка и ее собственности

Вопросы регулирования прав на землю и прилежащие здания

Ученые-правоведы, в том числе и Чубаров В.В., утверждают, что современный период развития норм земельного законодательства предполагает взаимодействие прав на земельную территорию и на прилежащую недвижимость. При этом указанное взаимодействие прав проявляется в виде 3 следующих направлений:

  1. здание, построенное на земле, пользуется приоритетом по отношению к территории участка. На этом принципе основывается регулирование оборота недвижимости в соответствии с ГК РФ;
  2. территория и постройка существуют и участвуют в гражданском обороте самостоятельно, независимо друг от друга;
  3. при наличии ряда обстоятельств судьба земельного участка обладает наибольшим приоритетом перед правами на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Противоречия направлений взаимодействия прав на землю и на недвижимость

В настоящее время нормы немного изменены. Так, п. 4 ст. 340 ГК РФ содержит прямое указание на распространение право залога при заключении договора об ипотеке земельного участка в отношении сооружения залогодателя. Современное положение вопроса предполагает, что указанные здания и сооружения следуют судьбе участка, где они расположены.

Указанные выводы мы делаем на основе ч. 2 ст. 134 ГК РФ. Она содержит в себе правило, согласно которому действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. При этом принцип действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон устанавливает иные условия.

Указанные различия могут стать вполне весомыми основаниями, которые в будущем помогут разграничению сфер регулирования достроенных и недостроенных зданий в рамках их отчуждения по договору ипотечного кредитования. В тех ситуациях, когда залогодатель является собственником земельного участка и стоящего на нем здания, сторонам при составлении соглашение следует неукоснительно соблюдать постулаты, прописанные законодателем в п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В таких случаях п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке не используются.

Указанные нормы были необходимы для регулирования кредитных правоотношений до того времени, пока законодатель не модернизировал конструкцию ипотечного договора. Революционным шагом стало создание правил, в соответствии с которыми договор ипотеки с отчуждением земель, где залогодатель и залогополучатель вправе исключить из предмета ипотеки возводимые на этом участке объекты недвижимого имущества.

Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст.

Законодательная конструкция

Ипотека на землю

Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке» являются основными законодательными актами, устанавливающими нормы права в данной области. Они содержать консолидированную совокупность норм, охватывающих процедуру и условия получения ипотечного кредита на описанные объекты собственности.

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

2 направление

Первое направление, о котором говорилось выше, описано в п.3 ст. 340 ГК РФ. Норма указывает на то, что ипотека недвижимого имущества, например, здания или сооружения, допускается только в том случае, если по ипотеке берется и участок земли, где стоит постройка.

Соответствующее правило можно обнаружить в п.4 ст.340 ГК РФ. Там прописано, что при условии получения ипотеки на участок право залога будет распространяться на стоящие на нем, а также возводимые постройки залогодателя. Иные условия возможны только при наличии соответствующих пунктов в договоре сторон.

Вывод о нормах

Исходя из вышесказанного, можно отметить неоднозначную точку зрения законодателя:

  • здание, расположенное на заложенном участке земли, выступает в качестве главного объекта ипотеки. П.3 ст. 340 ГК РФ является основной нормой, которая дополняется следующим пунктом закона. Данную норму, а также ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» В.В. Чубаров приводит как наглядный пример, чтобы продемонстрировать разногласия. В указанных статьях законодатель четко обозначает принцип, в соответствии с которым стоящие на земле здания, сооружения и другие формы недвижимого имущества пользуются первичным правом, или приоритетом, по сравнению с самой земельной территорией;
  • земельный участок, на котором расположена недвижимость, становится главным объектом в договоре ипотечного кредитования, как это следует из содержания п.4 ст.340 ГК РФ. Одновременно с этим п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке указывает на то, что при ипотеке земли постройки не следуют судьбе участка.
Предлагаем ознакомиться:  Согласование с профсоюзом графика отпусков

Таким образом, заключая договор об ипотеке на определенный объект, будь то земельная территория или здание, стороны внесут в соглашения условия, касающиеся дополнительного второго объекта ипотеки. При договоре ипотеки на землю дополнительным объектом будет выступать здание или сооружение, стоящее на нем.

При приобретении залога на покупку объекта недвижимого имущества вторым объектом ипотеки будет являться та земельная зона, на которой находится приобретаемая постройка. Одновременно с этим основной и дополнительный объекты будут неразрывно связаны между собой.

Содержание противоречивых норм ГК РФ

Кадастровый план должен содержать в себе основные сведения об объекте недвижимости и включать все необходимые описания данного объекта.

Как правило, в нем зафиксированы следующие важные юридические сведения:

  • наименование собственника территории;
  • полное  наименование государственного органа, выдавшего документ;
  • реквизиты бумаги;
  • место и дата выдачи кадастрового плана гражданину;
  • кадастровый номер земельной зоны;
  • местоположение территории;
  • площадь участка;
  • кадастровая стоимость земли;
  • графическое отображение;
  • схема, где указаны границы территории;
  • данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
  • чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Уточняющие нормы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывает на условия применения описанного правила. Оно говорит, что принцип применим только в таких ситуациях, когда залогодатель сооружения является одновременно и собственником земельного участка. Если он передает имущество в залог по договору ипотечного кредитования, а земля не выступает объектом аренды, то этот договор будет признан ничтожным в соответствии с нормами, зафиксированными в ч.2 п. 45 ст. 168 ГК РФ.

Выход законодателя

Так, положение п.4 ст.340 ГК РФ становится диспозитивным. Законодатель смягчает сложившую ситуацию и позволяет залогу на земельный участок распространяться на здания, стоящие или строящиеся на территории, если договором не предусмотрены иные условия. Эта оговорка о праве сторон на внесение в договор особых требований и условий позволяет немного стабилизировать положение, но не исправляет его полностью.

Если ранее мы видели яркое противоречие между принципами, зафиксированными в ГК РФ, а также между нормами, содержащимися в статьях ФЗ «Об ипотеке», то теперь можем проследить за дополнением этих норм логичными оговорками. Присутствующий в законе «двойной стандарт» предполагает, что залогодатель может выбирать одну из наиболее удобных конструкций.

Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.

При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.

Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.

Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

О единой судьбе заложенного имущества

Отходя от императивных норм, законодатель в правовом смысле разделяет сооружения и земельный участок, делая из низ самостоятельные объекты залога. При этом судьба вещей не совпадает.

Ипотека залог земельного участка и ее собственности

Это подтверждается регламентаций возможности сторон, действующих в рамках договора ипотечного кредитования, на включение каких-либо иных обстоятельств, условий заключения договора. В рамках иных условий вполне могут быть предусмотрены права на залог земельной территории без учета залога на здания и сооружения, прилежащие к нему.

Согласно оговорке правило может быть нарушено в тех случаях, когда это напрямую прописано в федеральных законах или Земельном кодексе РФ. При этом какие-либо отступления от регламентированного законом принципа должно быть обусловлено совокупностью объективных юридических, социальных, экономических, политических и других причин.

В рамках такого понятия норма п. 4 ст. 340 ГК РФ не является неким отступлением от общепринятого в праве принципа. Именно по этой причине он был введен в содержание Гражданского кодекса.

Предлагаем ознакомиться:  Применение налоговых льгот для организаций

Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.

Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.

Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Случаи, когда залогодатель не владеет постройками, стоящими его земельном участке

Также в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» договор должен содержать наименование тех государственных органов, которые произвели государственную регистрацию прав на недвижимость.

Ипотека залог земельного участка и ее собственности

Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

  • договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
  • во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.

Так как права не были зарегистрированы в государственных органах, объекты недвижимости не могут выступать в качестве полноценного объекта залога по договору ипотеки. Также эти здания не могут быть признаны объектами гражданского оборота. К таким объектам можно отнести недвижимую собственность, которая находится на стадии строительства или самовольные постройки, на возведение которых собственник не получал соответствующего разрешения в государственных структурах;

  • на земельном участке, который принадлежит залогодателю, расположены сооружения, которые являются частью собственности иного лица. К примеру, собственником территории выступает арендодатель, а собственником постройки является арендатор земли, которую он получил с целью осуществления строительства объекта недвижимости.

Каждый их трех случаев предполагает то, что у залогодателя нет недвижимости на земельном участке, отчуждаемом в рамках договора ипотеки. Это означает, что от залогодателя нельзя потребовать, чтобы он зафиксировал в договоре в виде объекта залога какое-либо иное имущество, кроме земельной территории, принадлежащей ему на праве собственности.Случаи, когда сооружения появились после заключения договора

Возможно, что стороны заключили договор ипотечного кредитования, при этом на момент подписания соглашения на отчуждаемой земельной территории не было никаких строений. Постройки могли появиться после вступления в юридическую силу договора об ипотеке.

Строительство могло происходить при следующих обстоятельствах:

  • залогодатель земельной территории будет производить строительство на участке;
  • залогодатель проведет юридическую процедуру государственной регистрации права собственности в отношении имущества, а именно, объекта незавершенного строительства, который находится на отчуждаемом участке земли. Также залогодатель может ходатайствовать о признании права собственности на самовольно возведенную постройку в судебных органах, которые могут удовлетворить такую заявку при наличии законных оснований;
  • залогодатель приобретет права на недвижимость в результате перехода права собственности на объект недвижимости, построенный арендатором. Эта процедура описана в ст. 272 ГК РФ.

В подобных случаях законодательство, регулирующее области ипотечного кредитования с залоговым имуществом в виде земельной территории, должно помочь гражданам найти ответы на интересующие их вопросы. Главная тема, которая будет волновать стороны договора ипотеки, — это судьба объектов недвижимости, зарегистрированных или возведенных на участке после официального вступления в силу их договора.

Фиксация объектов ипотеки – обязанность сторон

Договор ипотеки земли

Договор ипотечного кредитования на приобретение земельного участка, а также сооружения, связанного с ним, — это сложная сделка, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями отечественного законодательства. Одним из главных условий в договоре такого вида является прямое указание на предмет или предметы залога. В качестве предмета залога по договору ипотеки будет вполне логичным считать земельную территорию и находящеюся на ней постройку.

Предлагаем ознакомиться:  Как написать претензию в банк – образец

Нормы ГК РФ требуют, чтобы залогодатель, который передает здание по одному соглашению, закладывал не только постройку. В качестве дополнительного объекта сделки законодатель рассматривает и земельный участок. При этом объектом залога в рамках договора ипотеки может выступать только тот участок, на котором расположен сдаваемый объект недвижимого имущестав в форме здания или сооружения.

Предмет договора об ипотеке

Из вышесказанного мы может сделать логичный вывод о том, что в ипотечном договоре должны быть письменно указаны 2 объекта ипотеки, а именно:

  1. здание;
  2. земельный участок или право на аренду территории.

Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами.

Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

  • территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
  • создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.

Регистрация соглашения об ипотеке

Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти. Какие данные госслужащие вносят в реестрЗакон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

  • заключении договора участия в долевом строительстве;
  • изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
  • расторжении договора участия в долевом строительстве;
  • об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Разъяснения судебных органов

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 содержит в себе некоторые разъяснения, касающиеся фиксации в договоре указанных пунктов. Норма включает требование указывать в качестве предмета залога и здание, и землю. В противоположной ситуации сделка будет признана судом ничтожной, то есть не влекущей никаких юридических прав и обязанностей для сторон договора.

Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.

Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.

Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.

Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.

Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

  • реквизицией участка;
  • конфискацией здания;
  • обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.

Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

Как зафиксировать объекты ипотеки в договоре

Таким образом, мы видим, что объект недвижимости в виде постройки, как и территориальный участок, должны быть прямо зафиксированы в письменном договоре, заключенном между залогодателем и залогополучателем. Фиксация предмета сделки не ограничивается простым указанием на наименование объекта собственности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector