Как купить залоговую квартиру у банка в 2020 году{q} Риски покупки

Преимущества залоговой недвижимости

Покупка залоговой недвижимости отличается от свободных сделок. Операция производится двумя способами: с участием банка или при посредничестве заемщика.

Процедура покупки такой квартиры отличается от приобретения обычного жилья. Здесь есть свои преимущества и недостатки.

Среди плюсов можно отметить:

  1. Низкую стоимость. Часто продажа недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной. Если процесс инициировал заемщик, то он стремится быстрее продать квартиру и погасить задолженность. Чтобы ускорить процедуру, продавец готов отдать жилье по заниженной цене. Если продажа происходит через банковский аукцион, то на рассмотрение выносится та сумма, которую еще не успел погасить заемщик. То есть часть средств остается выплаченной. Поэтому цена залоговой недвижимости в любом случае будет ниже стоимости обычного жилья.
  2. Возможность покупки по ипотеке. При желании можно переоформить ипотечную программу на себя. Вы продолжите выплачивать средства за заемщика, как бы займете его место. При этом расчет процентной ставки будет произведен исходя из оставшейся суммы долга. То есть процент будет вычислен от сниженной стоимости жилья. Для переоформления необходимо соответствовать требованиям к заемщику: иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю и т.д.
  3. Чистую сделку. Банк проверяет квартиры перед тем, как выставить их на аукцион. Здесь вы не столкнетесь со скрытыми собственниками или долгами.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Есть возможность оформить новое жилье в ипотеку. В этом случае сроки выплаты устанавливаются банком.

Договор заключается при договоренности между двумя сторонами. Если вы, как новый заемщик окажетесь более кредитоспособным, то процедура не займет много времени.

Чтобы переоформить залоговое жилье в ипотеку, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Обязательным условием является гражданство. Клиент должен быть гражданином Российской Федерации. При этом необходимо иметь документ, подтверждающий это.
  2. Все операции по ипотечному кредитованию и переоформлению программ ипотеки имеют возрастные ограничения. Получить одобрение могут лица от 21 года.
  3. Официальная трудовая деятельность со стабильным доходом. При этом место работы должно быть постоянным. Минимальный срок трудоустройства на одном месте составляет 6 месяцев. Трудовой стаж за прошедшие 5 лет должен быть не менее 1 года.
  4. Важно, чтобы уровень дохода покрывал выплаты по ипотеке и бытовые нужды. Расчет производится непосредственно при обращении в финансовую организацию.

Также важно, чтобы у клиента была чистая кредитная история. Если ранее вы брали денежные средства в этом или других банках и вовремя не выплачивали взносы, то банк может отказать в переоформлении ипотечной программы.

Для переоформления ипотечной программы представьте следующие документы:

  1. Выписку, в которой будет указана оценочная стоимость объекта недвижимости.
  2. Письменное и нотариально заверенное соглашение на проведение операции от члена семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.
  3. Паспорт РФ.
  4. Копию трудовой книжки. Заверяется работодателем. Если там указана не вся релевантная информация, можно сделать запрос в уполномоченный орган для предоставления развернутой выписки. Заказать такую справку можно дистанционно через портал Госуслуги.
  5. Справку о доходах.
  6. Выписку о наличии обременений. Учитываются любые кредитные и ипотечные программы, взятые ранее и непогашенные на текущий момент.

Список документов формируется в индивидуальном порядке. Повлиять на решение банка и размер последующей процентной ставки могут индивидуальные условия: наличие несовершеннолетних детей, недееспособных или пожилых членов семьи и т.д.

Чтобы повысить свои шансы на получение залогового жилья в ипотеку, вы можете представить в отделении следующую информацию:

  • если у вас автомобиль, то предъявите документы на него — важно, чтобы транспортному средству было не более 4-х лет;
  • если вы часто путешествуйте, то снимите копию с вашего заграничного паспорта — поездки должны быть совершены в течение текущего или прошедшего года;
  • полис добровольного медицинского страхования или добровольная страховка транспортного средства;
  • выписка со счета с остатком не менее 150 000 рублей.
Предлагаем ознакомиться:  Расчет алиментов в твердой сумме «. Как посчитать сумму алиментов в фиксированном размере? Алименты

Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

  1. Нарекания при выплате ранее взятых кредитов. Все банки сначала проверяют платежеспособность клиента, предыдущие финансовые операции и просрочки. Если вы уже брали денежные средства в долг у банка или банков и нерегулярно вносили платежи, задерживали оплату и так далее, то финансовая организация несколько раз подумает, стоит ли переоформлять на вас ипотечную программу.
  2. Низкий уровень заработной платы. Даже если у вас большой стаж, и вы регулярно можете отдавать большую часть денег, вряд ли на вас оформят ипотеку. Прежде чем переоформить недвижимость на нового заемщика, банки просчитывают все возможные риски. Стабильный и высокий доход — гарант вашей платежеспособности. При низком уровне дохода вы не сможете покрывать издержки по ипотеке и удовлетворять бытовые нужды. Банк не может забирать у вас все деньги. Установлены специальные правила по расчету процентной ставки. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, то необходимо официально их подтвердить, чтобы банк скорректировал расчеты.
  3. Неверные данные. Внимательно проверяйте сведения, которые указываете в анкетах, заявках и прочих документах. Если будет обнаружена ошибка, то заявку не одобрят и процедуру придется начинать сначала.
  4. Отсутствие необходимого перечня документов. Заранее подготовьте все документы, чтобы в процессе не отвлекаться на это. Подготовка различных справок требует времени, в некоторых случаях промедление может привести к тому, что желаемый объект недвижимости будет переоформлен на другое лицо.

Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

Проценты по переоформленной ипотечной программе рассчитываются исходя из сниженной стоимости жилья. На размер ставки влияет цена квартиры. От нее будет производиться расчет ежемесячных выплат.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Как избежать рисков

Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

  1. Долгое оформление. Оформление в собственность залогового жилья занимает больше времени. Это связано с тем, что сначала требуется официально снять обременение с предыдущего владельца. Только после этого можно оформить новые документы.
  2. Отказ от сделки. Если вы берете жилье от заемщика, то документально удостоверяйте каждый платеж, проверяйте документы. Так вы обезопасите себя от мошенничества. Иногда продавец может на законных основаниях расторгнуть сделку и при этом оставить за собой внесенный вами залог за жилье.
  3. Плохое состояние. За такими объектами в момент продажи никто не следит. При этом заемщики часто продолжают жить в квартире до покупки жилья и не прибираются в нем перед выселением. Поэтому новый собственник приобретает жилплощадь в плачевном состоянии.
  4. Незаконная перепланировка. Случается, что заемщики проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  5. Задолженность за коммунальные платежи. Согласно закону, ответственность за внесение средств ложится на бывшего собственника, то есть заемщика. Он должен компенсировать сумму за коммунальные услуги или эти средства будут удержаны от стоимости продажи жилья.
Предлагаем ознакомиться:  Чем опасны квартиры, купленные по материнскому капиталу

Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

  1. Выписку из ЕГРН. В ней будет отражено ФИО текущего собственника, а также зафиксировано наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции без согласия банка запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.
  2. Паспорт на объект недвижимости. Документ содержит подробный план жилья. Так указана точная площадь квартиры, инвентаризационная цена. Фиксируется информация об общем состоянии дома: дата постройки, состояние, коммуникации, план проведения капитальных ремонтов и т.д.
  3. Выписку из домовой книги. Документ содержит информацию о лицах, прописанных в квартире. Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.
  4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Где найти квартиру в залоге{q}

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади. Оцените качество недвижимости насколько это возможно. Выясните, кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность. Убедитесь, что нет несовершеннолетних лиц, которые прописаны в квартире. Это, конечно, не помешает банку выставить недвижимость на продажу, но процесс переоформления собственности в этом случае займет больше времени.
  2. Запросите необходимые документы у банка и других уполномоченных организаций. Если какое-то нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  3. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья, если вы покупаете его непосредственно у заемщика. Оцените не только бумаги на квартиру, но и личные документы, например, паспорт. При несоответствии в документах, может получиться так, что продавец сможет законно отказаться от сделки, забрав внесенный вами залог.
Предлагаем ознакомиться:  Алименты на ребенка от первого брака

Существует три канала для приобретения залогового жилья:

  1. Аукционы и торги от банка.
  2. Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
  3. Риэлторские агентства.

Что делать с налогом с продажи

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Чтобы приобрести квартиру в залоге на торгах, нужно выполнить следующие действия:

  1. Зарегистрируйтесь на сайте аукциона. Без регистрации участие в торгах невозможно. Для этого необходимо предоставить свои паспортные данные и выписку со счета, подтверждающую наличие средств на покупку объекта недвижимости.
  2. Подготовьте задаток для участия в торгах. Размер депозита указан в описании к каждому лоту. Приблизительный размер взноса — 200 тысяч рублей. Если лот перейдет другому лицу, задаток будет возвращен. Срок возврата составляет до одного месяца.
  3. Зайдите на торговую площадку в день открытия аукциона. Выберите понравившийся лот и внесите задаток.
  4. Выплатите полную стоимость объекта недвижимости в случае успеха. Срок выполнения условий соглашения — 10 дней. Если денежные средства внесены не будут, то сделка аннулируется, а задаток не возвращается.

Перечень документов

Для участия в торгах в 2020 году вам потребуется:

  • заявка на участие в аукционе — оформляется перед мероприятием в отделении банка;
  • денежные средства для внесения первичного взноса за лот;
  • копия паспорта и ИНН;
  • письменное, нотариально заверенное согласие от других членов семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.

Перечень документов формируется исходя из типа объекта. Подробную информацию вам сообщат в отделении банка.

Подведем итоги

Приобрести квартиру в залоге можно напрямую у финансовой организации или у заемщика. Также есть возможность покупки жилья через риэлторское агентство.

Самым распространенным способом оформления сделок является покупка недвижимости на торговой площадке. Можно переоформить залоговую квартиру по ипотечной программе.

https://www.youtube.com/watch{q}v=K4wEI5zhHB0

Покупка конфиската сопряжена с определенными рисками. Однако спрос на такую недвижимость растет с каждым годом. Это в первую очередь связано с тем, что цена таких квартир часто оказывается гораздо ниже рыночной.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector