Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

Бремя расходов на содержание общего имущества

Наряду с нежилым помещением его собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Собственник отдельного помещения в доме обязан нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление (Постановления ФАС ДВО от 10.10.2008 N Ф03-4305/2008, ФАС ЗСО от 13.03.2008 N Ф04-1444/2008(1567-А70-16)).

Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания собственников с собственниками жилых помещений, управляющая организация тем самым оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме.

Собственники нежилых помещений пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет оплаты (Постановление ФАС СЗО от 25.03.2008 N А05-8777/2007). Заметим, что фактическое неиспользование собственником нежилого помещения не является основанием для освобождения его от обязанности несения расходов на содержание общего имущества <1>

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, наряду с платой за услуги по управлению домом, включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). При этом название, употребляемое в Жилищном кодексе («плата за жилое помещение»), вовсе не означает, что собственники нежилых помещений не обязаны ее вносить.

Так, согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения (всякого помещения, а не только жилого!) в многоквартирном доме обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Причем если управление домом возложено на управляющую организацию, то собственники помещений (всех без исключения!

На то, что обязанность собственников нежилых помещений оплачивать содержание и ремонт общего имущества вытекает из нескольких взаимосвязанных норм ЖК РФ, указало и Правительство РФ в своем отзыве на законопроект N 444248-4, которым предлагалось ввести в ЖК РФ норму, прямо устанавливающую данную обязанность.

Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

Арбитры руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Публичный не значит подневольный

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента. В нашем случае управляющая компания должна выполнять работы и оказывать собственникам жилья услуги по договору управления МКД.

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Как взыскать неосновательное обогащение через суд?

Чтобы суд подтвердил право управляющей организации на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, организация должна доказать в первую очередь факт оказания услуг. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику.

На практике выход был найден путем широкого применения актов об оказании услуг. Однако в рассматриваемом случае управляющая организация не располагает такими актами, поскольку, очевидно, собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет акт. Поэтому управляющая организация должна подтвердить сам факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения.

Доказательствами могут выступать договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный многоквартирный дом. Документы должны однозначно подтверждать факт проведения работ на общем имуществе конкретного многоквартирного дома <2>.

Еще один момент, который обязательно будет проверен судом, — наличие права собственности ответчика на нежилое помещение в доме, находящемся в управлении компании. Плата за содержание и ремонт взыскивается именно с собственника помещения. Передача права пользования им арендатору не влияет на обязанность собственника нести бремя расходов на содержание помещения (Постановление ФАС ДВО от 24.11.2008 N Ф03-5205/2008).

Период пользования услугами управляющей организации определяется с момента начала потребления услуг, а именно с момента возникновения права на нежилое помещение у конкретного собственника либо принятия дома в управление конкретной управляющей организацией (что произошло раньше). Дата направления управляющей организацией собственнику нежилого помещения проекта договора здесь роли не играет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

И последний вопрос, который остается решить при взыскании неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, — это размер такого обогащения. При наличии договора все очень просто — цена (или порядок ее определения) предусматривается в нем. По какой ставке следует взимать долг с собственника при отсутствии договора?

Напомним, что п. 2 ст. 1105 ГК РФ указывает на цену, существовавшую в то время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. Арбитры по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 424 ГК РФ <3> и определяют цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы и услуги.

В подавляющем большинстве случаев управляющие организации применяют размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, и судьи принимают такой расчет (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.12.2008 N Ф10-5705/08, ФАС ЗСО от 07.10.

2008 N Ф04-6129/2008(13110-А27-21), ФАС УО от 12.03.2008 N Ф09-1504/08-С5). Напомним, что если домом управляет управляющая организация, то на основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений. Если же собственники на собрании не приняли решения об определении размера платы, он устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Итак, получая дом в управление, управляющая организация знает общую площадь помещений в доме, категории их собственников. Перечень услуг и размер платы за них также должны быть установлены решением общего собрания собственников и внесены в договор управления, который подписывается с каждым собственником (если размер платы специально не установлен, используется ставка, принятая органом местного самоуправления).

Основные условия договора управления МКД

Дальше все просто. На основании этого договора управляющая организация ежемесячно отражает в учете выручку от оказания услуг и выполнения работ по управлению домом и содержанию и ремонту общего имущества. Выручка включается в налогооблагаемые базы по соответствующим налогам. Что меняется, если договор с собственником нежилого помещения не подписан?

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок.

Налог на прибыль

Объектом обложения НДС признается реализация услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), при этом реализацией услуг является оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Нужно обратить особое внимание на различие реализации работ и услуг. Поскольку работа имеет материально выраженные результаты (п. 4 ст.

38 НК РФ), фактически предметом реализации являются результаты выполненных работ (согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией работ является передача их результатов). В то время как услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Это позволяет сделать вывод, что если услуга была оказана, то она одновременно была и реализована, и потреблена. Кроме того, важнейшим признаком реализации является волевой характер действия передающей стороны (в связи с этим кража не является реализацией). В случае с услугой это требование соблюдается, так как управляющая организация, оказывая услуги по содержанию общего имущества, знает, что их потребляют все без исключения собственники помещений в доме.

Справедливости ради нужно отметить: даже если управляющая организация будет знать, что собственник нежилого помещения не хочет заключать с ней договор и вносить плату, она не может перестать оказывать ему услуги, поскольку услуга по содержанию дома в целом потребляется всеми собственниками. Как невозможно выделить в натуре долю в общем имуществе, так невозможно прекратить оказывать услуги по содержанию этого общего имущества одному из собственников.

при разрешении спора суд пришел к выводу, что поскольку между сторонами отсутствовали договорные отношения, то их правоотношения следует квалифицировать как возникшие из неосновательного обогащения. Однако в некоторых судебных актах можно встретить такой вывод: при отсутствии заключенного у собственника нежилого помещения договора на содержание жилого дома у него в силу бремени содержания имущества (ст.

210 ГК РФ) возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам гл. 39 ГК РФ. При этом согласно резолютивной части судебных актов взысканию подлежит задолженность за оказанные услуги (см. Постановления ФАС ВСО от 09.12.2008 N А74-318/08-Ф02-6081/08 <4>

Предлагаем ознакомиться:  Нотариальное удостоверение брачного договора: заверение у нотариуса

Вместе с тем смелым налогоплательщикам нужно знать, что в арбитражной практике есть примеры, когда суды признают отсутствие операции по реализации услуг в рамках такого внедоговорного обязательства, как обязательство вследствие неосновательного обогащения. Но эти примеры касаются неосновательного обогащения, возникшего в связи с незаконным использованием чужого имущества (земельного участка, иного объекта недвижимости) <6>.

Так, например, Постановлением ФАС УО от 21.06.2006 N Ф09-5101/06-С2 была подтверждена позиция организации, не исполнявшей обязанности налогового агента по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, поскольку фактически в арендных правоотношениях она не участвовала, а пользовалась муниципальным земельным участком без законных оснований, арендную плату не перечисляла.

В дальнейшем в судебном порядке собственник земли взыскал с организации суммы неосновательного обогащения, которые налоговые инспекторы приравняли к арендным платежам и включили в налоговую базу по НДС. Однако арбитры обратили особое внимание, что поскольку фактический пользователь по смыслу закона не является арендатором, то на него не могут быть возложены обязанности налогового агента.

Еще один пример — Постановление ФАС СЗО от 19.09.2008 N А56-32718/2005, в котором судьи пришли к выводу, что получение доходов в виде стоимости неосновательного обогащения не свидетельствует о наличии у получателя операций по реализации товаров, работ, услуг. Это следует из правовой природы обязательств вследствие неосновательного обогащения, поскольку в силу ст.

1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возлагается на лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество за счет другого лица. При этом никаких предшествующих такому возврату либо встречных обязательств по отношению к приобретателю имущества потерпевшее лицо не несет.

Формально эти заключения вряд ли можно применить к рассматриваемой нами ситуации — ведь именно в силу того, что управляющая организация на основании решения общего собрания собственников оказывает услуги, у собственника нежилого помещения возникает неосновательное обогащение. Таким образом, неначисление НДС на стоимость содержания и ремонта общего имущества в части, приходящейся на собственника нежилого помещения, по нашему мнению, достаточно рискованно.

Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет?

Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.

Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

Особенности соглашений с управляющей компанией Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:

  • С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
  • Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги.

Внимание

Другие сборы УО для него не распространяются. Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности.

Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Заключать договора с юридическими и физическими лицами по установке и эксплуатации рекламных конструкций, антенн, базовых станций сотовых операторов на общем имуществе многоквартирного дома, нежилого помещения, стенах, крыше с соблюдением действующих СНиП.2.2.6. Взыскивать в судебном порядке задолженность по настоящему договору с Собственника, а также без отдельного поручения Собственника и с других собственников нежилых помещений, возникающую в результате неоплаты либо несвоевременной оплаты ими стоимости услуг, предоставляемых Управляющей компанией. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома

Взыскивать в судебном порядке денежные задолженности с физических и юридических лиц от сдачи в пользование, аренду, эксплуатации рекламных конструкций, прикрепляемых к нежилым помещениям и общему имуществу дома. 2.3. Собственник обязан: 2.3.1. Обеспечивать выполнение условий настоящего Договора;2.3.2.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.

2011 N 16646/10). …Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Важно

ДОГОВОР № управления многоквартирным домомс собственниками жилых (нежилых) помещений. г. Павловский Посад, МО « » 20 г Муниципальное Унитарное Предприятие «Управляющая компания «Жилой дом», именуемое в дальнейшем Управляющая компания, в лице директора Горюнова Игоря Станиславовича, действующего на основании Устава, с одной стороны и собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: , именуемые в дальнейшем Собственники, с другой стороны, именуемые совместно Стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее Договор).

1. Общие положения 1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол № от « » 20 г.) 1.2.

  • В случае неполучения Собственниками счет — квитанции за содержание и ремонт общего имущества дома Собственники самостоятельно производят оплату в кассу ОАО «Жилсервис-Посад» до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
  1. Изменение и расторжение договора, урегулирование споров
  1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору, Собственники и Управляющая компания будут стремиться разрешить путем переговоров на общем собрании собственников помещений.
  2. В случае, если указанные споры и разногласия не смогут быть решены путем переговоров они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.3. Изменения и дополнения в настоящий Договор вносятся по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, после предварительного согласования их с Управляющей компанией.

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

Внереализационные доходы

Рекомендации Минфина сводятся к тому, что само по себе незаконное использование чужого имущества не приводит к образованию дохода у налогоплательщика — собственника этого имущества. Доход в виде суммы, взысканной в связи с неосновательным обогащением за фактическое пользование помещениями, возникает у собственника этих помещений после вынесения соответствующего судебного решения (Письмо от 14.02.2006 N 03-03-04/1/109).

Обратимся к судебной практике. К сожалению, она весьма немногочисленна. Так, в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ЦО от 02.06.2008 N А48-3226/06-15 <7>, налогоплательщику были присуждены суммы неосновательного обогащения, возникшего вследствие признания ничтожным договора, на основании которого было передано право собственности на объект недвижимости.

В период с признания сделки ничтожной и до момента исполнения судебного акта о возврате объекта собственнику сторонняя организация пользовалась им и извлекала выгоду. Налогоплательщик включил сумму неосновательного обогащения в состав внереализационных доходов в периоде вступления в силу решения суда, однако не смог получить причитающиеся ему суммы и признал долг безнадежным в том же налоговом периоде.

Увеличение внереализационных расходов на сумму задолженности в отсутствие необходимых оснований стало поводом для судебного разбирательства. Суды согласились с налогоплательщиком, что он преждевременно признал доходы в виде суммы неосновательного обогащения, следовательно, отражение расходов в этом же году не привело к неуплате налога на прибыль.

В качестве обоснования такой позиции арбитры приводили следующие доводы. Действительно, гл. 25 НК РФ не предусматривает порядка учета сумм неосновательного обогащения. Однако очевидно, что они не являются санкциями за нарушение обязательств или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 3 ст.

250, а также пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ. Вместе с тем суд счел возможным квалифицировать суммы неосновательного обогащения как безвозмездно полученное имущество (п. 8 ст. 250 НК РФ), которое включается в доходы на момент поступления денежных средств на расчетный счет (пп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ). Безвозмездное — потому, что право на возмещение сумм полученного фактическим пользователем неосновательного обогащения не предполагало и не предполагает возникновения у налогоплательщика обязанности передать имущество, выполнить работы, оказать услуги.

Прежде чем делать выводы, предлагаем обратить внимание на споры, в которых лицо, неосновательно обогатившееся за счет использования имущества другого лица, признает расходы. Они будут полезны, поскольку в налогообложении действует принцип зеркальности доходов и расходов: если для плательщика перечисленные суммы являются санкциями за нарушение договорных обязательств, то есть внереализационными расходами, то и для получателя они признаются соответствующими внереализационными доходами.

При этом и доходы, и расходы учитываются в один момент — в момент вступления в силу судебного акта или признания должником. Точно так же совпадает момент признания доходов от реализации оказанных услуг у управляющей организации и расходов по содержанию имущества в виде стоимости этих услуг у собственника нежилого помещения.

Мы смогли найти лишь два судебных решения, и в обоих суды признали, что компенсация неосновательного обогащения не является договорной санкцией или возмещением убытков. Однако в одном случае (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.01.2006 N А40-51811/05-128-473 <8>) арбитры сочли возможным квалифицировать расходы в качестве прочих внереализационных (пп. 20 п. 1 ст.

265 НК РФ) и в отсутствие в гл. 25 НК РФ прямого регулирования момента признания таких расходов позволили учесть их в расчете налоговой базы периода, в котором вступило в силу судебное решение (инспекция пыталась доказать, что их следовало отразить в тех периодах, когда имело место незаконное пользование имуществом).

В другом же случае (Постановление ФАС СЗО от 27.08.2007 N А05-12585/2006-31) арбитры не согласились ни с налогоплательщиком, признавшим внереализационный расход в периоде фактической выплаты суммы неосновательного обогащения, ни с налоговой инспекцией, настаивавшей на учете данных расходов в периоде вступления в силу судебного решения.

Судьи повторили, что суммы неосновательного обогащения не являются договорными санкциями или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 7 ст. 272 НК РФ. Следовательно, нужно применять общую норму п. 1 ст. 272 НК РФ. По мнению суда кассационной инстанции, поскольку суммы неосновательного обогащения были взысканы с налогоплательщика за пользование помещениями в 2002 — 2004 гг., данные суммы относятся именно к этим налоговым периодам, в которых и должны быть учтены.

Предлагаем ознакомиться:  Без учета ндс что значит в договоре

Итак, подводя итоги, нужно отметить, что регулирование налогообложения сумм неосновательного обогащения как для потерпевшей стороны, так и для обогатившегося лица в Налоговом кодексе отсутствует. Редкие примеры судебных разбирательств и разъяснения Минфина допускают признание внереализационных доходов в периоде вступления в силу судебного решения о взыскании сумм неосновательного обогащения (хотя есть и другие варианты — по фактической выплате и с отнесением на периоды незаконного пользования имуществом).

Но все выводы сделаны по отношению к ситуации незаконного пользования чужим имуществом. Действительно, обязанности обеспечить встречное предоставление взамен на получение суммы неосновательного обогащения собственник имущества не несет. Если применить сказанное к ситуации пользования услугами управляющей организации без оплаты, получается, что доход следует признавать только в момент вступления в силу решения суда.

Рекомендации

Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:

  • Всегда в указанные сроки отвечайте на предложения о заключении договора управления. Будь то отказ или согласие на других условиях. Отвечать нужно в любом случае.
  • Не размещайте на сайте УК и не раздавайте всем жильцам типовые договоры с перечнями и тарифами. Поскольку нужно учитывать конструктивные особенности, специфику, износ и прочие особенности каждого жилого дома. От этого будет разниться стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья.

Особенности деятельности управляющей организации

Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование.

Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.

Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом.

Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса <9>. Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант.

В свою очередь, в Постановлении ФАС СЗО от 29.09.2008 N А05-9942/2007 справедливо отмечено, что отказ или уклонение от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.

Управляющая организация осуществляет один вид деятельности — управление многоквартирным домом (включая содержание и ремонт общего имущества). Она несет затраты в целом на дом. Недопустимо выделять отдельные виды деятельности по таким признакам, как статус помещения (жилое/нежилое), наличие подписанного договора управления, платежная дисциплина собственников.

Поскольку суть деятельности одинакова, представляется, что и порядок ее учета и налогообложения должен быть единообразным. В связи с этим, по нашему мнению, управляющая организация должна показывать выручку от оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества по многоквартирному дому в целом, невзирая на отсутствие договора управления с собственником нежилого помещения.

Бухгалтерский учет

В связи со всем сказанным мы не видим оснований отражать в учете управляющей организации суммы взысканного с собственника нежилого помещения неосновательного обогащения в составе прочих доходов. Все доходы от управления многоквартирным домом признаются доходами по обычным видам деятельности — содержание и ремонт общего имущества в части, приходящейся на внедоговорные отношения с собственником нежилого помещения, не являются каким-то особым видом деятельности, доходы от которого могут быть признаны прочими.

Теперь нужно определить момент отражения дохода. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка признается при одновременном выполнении следующих условий:

  • организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Эта уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
  • право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Все ли условия выполняются в отношении стоимости услуг, оказываемых управляющей организацией в отсутствие договора?

Во-первых, право на получение дохода в виде платы за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения вытекает не из конкретного договора, а из совокупности обстоятельств (решение общего собрания собственников, фактическое ведение деятельности по управлению домом, наличие у пользователя права собственности на помещение).

Является ли такая совокупность обстоятельств подтверждением права «иным соответствующим образом», нормативные правовые акты не разъясняют. Однако, поскольку их достаточно для судебного отстаивания права управляющей организации на доход, по нашему мнению, на этот вопрос следует ответить положительно.

Во-вторых, управляющая организация обладает всеми необходимыми данными для определения суммы выручки (установленная тем или иным образом плата и размер площади помещения собственника).

В-третьих, есть ли у управляющей организации уверенность в получении оплаты от собственника нежилого помещения? Можно ли однозначно решить этот вопрос при отсутствии договора и сознательном уклонении собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества? Такие действия следует рассматривать как ненадлежащее исполнение собственником помещения своих обязанностей, и в первую очередь обязанности подчиниться решению общего собрания собственников о выборе способа управления домом.

Согласитесь, что нежелание покупателя оплачивать поставленный товар не указывает на то, что у него нет обязательства оплатить его, даже при отсутствии подписанного договора поставки: при наличии соответствующих доказательств задолженность с покупателя будет взыскана судом. Поэтому полагаем, что уверенность в увеличении экономических выгод от деятельности по управлению домом возникает у управляющей организации в момент принятия дома в управление, а никак не в момент вступления в силу судебного решения о взыскании неосновательного обогащения с нерадивого собственника.

В-четвертых, нужно признать, что услуга по содержанию и ремонту оказана. Как было сказано выше, считается, что собственник нежилого помещения потребляет услуги управляющей организации уже в силу того, что он обладает долей в праве общей собственности на общее имущество.

В-пятых, управляющей организации не составит труда определить расходы, произведенные в связи с содержанием общего имущества конкретного многоквартирного дома.

Таким образом, наиболее обоснованным представляется отражение в учете управляющей организации выручки от реализации услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества ежемесячно в полном объеме независимо от наличия подписанного договора управления с каждым собственником.

И.В.Емельянова

Эксперт журнала

бухгалтерский учет и налогообложение»

Что это такое и нужна ли лицензия?

Согласно ГК РФ оперативное управление жилой недвижимостью – это ограниченное вещное право, суть которого в делегировании собственником помещения или здания своих функций по владению и пользованию недвижимостью в рамках утверждённого им же учредительного документа другому лицу или организации (Доверительному управляющему).

Согласно этому праву такой недвижимостью нельзя распоряжаться управляющему по своему усмотрению. Возможно лишь её использование в промышленных целях по созданию какого-либо продукта, услуги.

В Федеральном законе от 04.05.2011г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» управление нежилым зданием не входит в этот перечень.

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

  1. Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
  2. Создание нормальной работы коммунальных служб.
  3. Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
  4. Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
  5. Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

  • ведёт переговоры с властями, организациями, собственниками;
  • организовывает юридическое сопровождение и заключение сделок и договоров с РСО;
  • осуществляет поиск, заключение договора с клининговой компанией;
  • создание надлежащей и необходимой охраны объекта, посредством поиска, заключения договора с ЧОП;
  • выступает как гарант выполнения заключенных договоров;
  • выбирает стратегию бережного и целесообразного расходования финансов на содержание объекта недвижимости.

Основные цели управления рынком недвижимости:

  1. Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
  2. Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
  3. Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
  4. Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
  5. Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
  6. Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
  7. Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
  8. Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

  1. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
  2. Развитие экономики и предпринимательства.
  3. Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

В здании с коммерческими помещениями УК должна осуществлять содержание здания в надлежащем состоянии, а также проводить своевременный ремонт стен и коммуникаций. Она заключает договор с РСО (для собственников жилых помещений). Хотя собственники вправе делать это самостоятельно.

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

Минусы:

  • Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
  • Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
  • И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.
Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право работник расторгнуть трудовой договор{q}

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может принимать решения о хозяйственной деятельности (постройках, пристройках общих помещений), распоряжаться средствами собственников, жертвуемые на содержание общедомового имущества (платежи и взносы), наем работников или компаний, осуществляющих ремонт и обслуживание систем и коммуникаций.

Плюсы ТСЖ:

  • Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
  • Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.

Минусы:

  • Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
  • Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали тут). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности.

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1

ст. 112 ЖК РФ

).

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

  1. Название ЖСК.
  2. Место его локации.
  3. Содержание и цель деятельности.
  4. Процедура вступления в кооператив.
  5. Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
  6. Вступительные и паевые взносы, их размер.
  7. Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещенияГрафик их внесения.
  8. Ответственность за несоблюдение условий договора.
  9. Органы управления и контроля ЖСК.
  10. Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
  11. Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.

Плюсами ЖСК может выступать:

  • Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
  • При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
  • Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.

Минусы:

  • Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
  • Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
  • Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали здесь).

Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.

Внимание! Специальной формы договора для собственников нежилых помещений в РФ по закону не существует. Но договор управления многоквартирным домом (например) должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в нём.

Собственник коммерческой недвижимости должен заключить в письменной форме договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он же обязуется заключить договор на вывоз ТКО (Твёрдые Коммунальные Отходы) – с региональным оператором. Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Договор состоит из нескольких частей:

  1. Расшифровка общих понятий, включенных в договор.
  2. Предмет договора: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов (указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. Обязанности сторон.
  4. Их права.
  5. Цены коммунальных услуг, откуда они берутся (расчётная формула).
  6. Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещенияПорядок оплаты.
  7. Ответственность управляющей организации и собственника.
  8. Сроки действия документа (начало и окончание действия договора цифрами).
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнения (обычно указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  11. Адреса и подписи сторон.

Для заключения договора с УК, собственник должен предоставить следующие документы:

  • Копии договоров с РСО. Собственник должен предоставить их в течение 5 дней после его заключения, в том случае, если факт ещё не свершился.
  • Объем затраченных собственником нежилого помещения ресурсов (электричество, вода, газ и т.д.). Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  • Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной конкретный промежуток времени. Собственник должен предоставить эти сведения в течение 3 рабочих дней (абз. 4 п. 148 Правил № 354).

Документ составляется в двух экземплярах: по одной для каждой из сторон.

Срок фактического действия договора от 1 до 5 лет. Если на протяжении всего этого срока никаких проблем с исполнением условий договорённостей со стороны собственника не наблюдалось, то такой договор пролонгируется автоматически.

При заключении договора с ТСЖ оговаривается и указывается в документе:

  1. Перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту.
  2. Возможные виды работ по содержанию и ремонту имущества, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков).
  3. Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещенияОтветственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору.
  4. Обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества.
  5. Установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.

Бывают случаи, когда ТСЖ возводит ставку тарифа за коммунальные услуги для собственника коммерческих площадей в завышенном размере, несмотря на членство их в товариществе.

Договор с ТСЖ подписывается в двух экземплярах и подписывается верховным представительство ТСЖ(председателем).

В договоре с ЖСК все пункты будут «один в один» как и с ТСЖ.

Внимание! Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом обязательна, как и в случае других сделок с недвижимостью. Регистрации будет подлежать факт передачи прав.

В том случае, если договор доверительного управления составлен с нарушениями, то он считается недействительным.

Регистрация договора в Росреестре тоже не самая упрощённая. Собственнику может быть отказано в его стремлении, если не учтены законодательные требования, не полностью собран и подготовлен пакет документов. В этом случае, сумма уплаченной пошлины не возвращается и налицо потраченное время.

Для государственной регистрации права необходимо:

  • паспорт, в случае если законный представитель, то доверенность;
  • в случае, если проситель юрлицо, то Учредительные документы (либо их нотариальные копии), а также документ, в котором указаны и заверены полномочия этого лица на совершение сделок с конкретным имуществом;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Сроки регистрации

За государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц установлена госпошлина в размере 2000 руб., для организаций – 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации и ожидание для нового собственника прав равно 7 рабочим дням. Возможны и сокращенные сроки регистрации сделки. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то 4 рабочих дня, включая день приема документов.

Такая форма и содержание для всех видов управляющих организаций будет одинакова, за исключением индивидуальных характеристик сторон и самого объекта возникновения права.

  1. Он должен быть заключен обязательно в письменной форме и в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости и лично подписан обеими сторонами.
  2. Стороны договора должны составить передаточный акт или иной документ о фактической передаче недвижимости в доверительное управление. Завершается процедура актом государственной регистрации. Стоит напомнить, что регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а передача имущества.
  3. Передача в доверительное управление недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (ст.1017 ГК РФ).

Внесение изменений в договор управления нежилым зданием можно только в рамках закона.

В ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указано, изменение договора происходит в порядке, предусмотренным Законом. В первом случае по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Во втором случае изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основанием такого решения может выступать грубое нарушение условий договора другой стороной.

Другие возможные случаи расторжения договора могут быть включены в его состав в момент составления и согласования содержания документа.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице «взялся за гуж, не говори, что не дюж»!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector