Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Договор управления многоквартирным домом с управляющей

5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.

Новый Жилищный
кодекс РФ посвятил 6 главу общему
имуществу собственников в многоквартирном
доме, которая дублирует правила нормы
главы 18 Гражданского кодекса РФ,
посвященной праву собственности на
жилое помещение.

В соответствии со
статьей 36 ЖК РФ и статьей 290 ГК РФ,
собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данном доме,
не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме.

Доля в праве общей
собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника
помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади указанного
помещения и следует судьбе права
собственности на указанное помещение.Это означает,
чтов случае
приобретении в собственность помещения
в многоквартирном доме к приобретателю
переходит доля в праве общей собственности
на общее имущество в многоквартирном
доме.

Собственник
помещения в многоквартирном доме не
вправе осуществлять выдел в натуре
своей доли в праве общей собственности
на общее имущество и отчуждать эту долю,
а также совершать иные действия, влекущие
за собой передачу этой доли отдельно
от права собственности на указанное
помещение.

Собственники
помещений в многоквартирном доме несут
бремя расходов на содержание общего
имущества. Доля обязательных расходов,
определяется долей в праве общей
собственности на общее имущество в
таком доме указанного собственника.

Аналогичные правила
определяет статья 41- 43 ЖК РФ в отношении
общего имущества собственников комнат
в коммунальной квартире.

Наряду с самими
собственниками право на пользование
жилыми помещениями в частном жилищном
фонде приобретают члены их семей, а в
некоторых случаях и иные лица.

Для целей Жилищного
кодекса определение членов семьи
собственника жилого помещения содержится
в пункте 1 статьи 31 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей

К членам семьи
собственника жилого помещения относятся:
проживающие совместно с данным
собственником в принадлежащем ему жилом
помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника, другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы,
а в исключительных случаях иные граждане
могут быть признаны членами семьи
собственника, если они вселены
собственником в качестве членов своей
семьи.

Сегодня Жилищный кодекс не ставит
право быть признанным в качестве члена
семьи собственника в зависимость от
ведения с ним общего хозяйства не смотря
на то, что для такого признания по
отношению к нанимателю жилого помещения
ведение с нанимателем общего хозяйства
обязательно в силу статьи 69 ЖК РФ.

Согласно пункта
2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника
жилого помещения имеют право пользования
данным жилым помещением наравне с его
собственником. При этом дееспособные
члены семьи собственника жилого помещения
несут солидарную с собственником
ответственность по обязательствам,
вытекающим из пользования данным жилым
помещением.

Помимо членов
семьи права на пользование жилой
площадью, находящейся в частной
собственности, могут приобретать и
некоторые другие лица. К таким лицам, в
соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ,
относятся лица, пользующиеся жилой
площадью на основании завещательного
отказа и на основании договора пожизненного
содержания с иждивением.

В случае прекращения
семейных отношений с собственником
жилого помещения право пользования
жилым помещением собственника за бывшим
членом семьи не сохраняется. Такой
позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст.
31) и ГК РФ (п.2 ст. 292). Исключение составляют
лица, имеющие право пользование жилым
помещением на основании статей 33 и 34 ЖК
РФ.

Собственник жилого
помещения может лишиться прав на
принадлежащее ему жилое помещение в
силу различных оснований. Кроме
уничтожения жилого помещения, например
в результате пожара, стихийного бедствия,
собственник может распорядиться своим
жилым помещением и в результате
гражданско-правовой сделки оно перейдет
в собственность другого лица и,
соответственно указанный собственник
утратит на него право.

Кроме обозначенных
оснований жилищное законодательство
устанавливает ряд специальных оснований
прекращения права собственности на
жилое помещение.

Жилое помещение
может быть изъято у собственника путем
выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).

В результате
признания в установленном Правительством
РФ порядке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу. В этом
случае к собственнику после признания
дома аварийным в установленном порядке
предъявляется требование о сносе дома
в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).

В случае
бесхозяйственного содержания собственником
жилого помещения, которое предусмотрено
ст. 293 ГК РФ, собственник также может
утратить свое право на жилое помещение.
Определяется понятие «бесхозяйственное
содержание» Правилами пользования
жилыми помещениями, утвержденными
постановлением Правительства РФ от 21
января 2006 г. № 25.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры и в какой срок

Понятие
«бесхозяйственное содержание» содержит
следующие действия:

  1. использование
    жилого помещения не по назначению;

  2. систематическое
    нарушение прав и интересов соседей;

  3. бесхозяйственное
    обращение с жильем, влекущее его
    разрушение.

Еще одним основанием
прекращения права собственности на
жилое помещение может стать самовольное
переустройство и (или) перепланировка
жилой площади (ст. 29 ЖК РФ).

Закон устанавливает
порядок принудительного прекращения
права собственности при наличии указанных
выше оснований.

Собственнику
жилого помещения органом местного
самоуправления делается официальное
предупреждение о необходимости устранения
выявленного нарушения. В случае
бесхозяйственного обращения с жилым
помещением собственнику должен быть
предоставлен также соразмерный срок
для ремонта помещения. При нарушении
прав и интересов соседей для вынесения
предупреждения требуется установление
систематичности в действиях собственника
или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые
меры окажутся безрезультатными, орган
местного самоуправления вправе обратиться
с иском в суд о продаже жилого помещения
с публичных торгов.

После удовлетворения
иска жилое помещение продается с
публичных торгов, а собственнику
выплачивается вырученная от продажи
сумма за вычетом расходов на исполнение
судебного решения. При этом надо полагать,
что прекращение права собственности
на жилое помещение по указанным выше
поводам не является основанием для
выселения бывшего собственника из
занимаемого им жилого помещения.

Определение
договора найма специализированного
жилого помещения дано в пункте 1 статьи
100 ЖК РФ.

По
договору найма специализированного
жилого помещения наймодателем может
быть: собственник специализированного
жилого помещения. От имени собственника
может выступать: уполномоченный орган
государственной власти или уполномоченный
орган местного самоуправления, и, кроме
того, уполномоченное этими органами
лицо.

Договор
найма специализированного жилого
помещения заключается в письменной
форме. Типовые договоры найма
специализированных жилых помещений
утверждаются Правительством Российской
Федерации. Сегодня действует Постановление
Правительства РФ «Об утверждении
Типового договора найма специализированных
жилых помещений» от 21 мая 2005г., № 315.

Норма предоставления
в жилых помещениях в общежитиях и домах
маневренного фонда составляет не менее
шести квадратных метров жилой площади
на одного человека.

Договор найма
специализированного жилого помещения
прекращается в связи с утратой
(разрушением) такого жилого помещения
или по иным основаниям (прекращение
трудовых отношений, учебы).

Расторжение
договора найма специализированного
жилого помещения может быть осуществлено
в любое время по соглашению сторон и
по желанию нанимателя. По требованию
наймодателя договора найма
специализированного жилого помещения
может быть расторгнут в судебном порядке
при неисполнении нанимателем и
проживающими совместно с ним членами
его семьи обязательств по договору
найма специализированного жилого
помещения, а также в иных предусмотренных
статьей 83 ЖК РФ случаях.

Существенным
моментом также является то, что переход
права собственности на служебное жилое
помещение или жилое помещение в общежитии,
а также передача такого жилого помещения
в хозяйственное ведение или оперативное
управление другому юридическому лицу
влечет за собой прекращение договора
найма такого жилого помещения, за
исключением случаев, если новый
собственник такого жилого помещения
или юридическое лицо, которому передано
такое жилое помещение, является стороной
трудового договора с работником –
нанимателем такого жилого помещения
(ст. 102 ЖК РФ).

Жилищный фонд в
силу своей сложности и многоаспектности
нуждается в специальном управлении,а его деятельность
– в координации с деятельностью
многочисленных организаций, обслуживающих
жилищный фонд.

Между кем заключается договор?

Если владельцами квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключить договор с управляющей компанией.

Если товарищество собственников было создано, то именно оно заключает договор управления домом.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

  • одной стороной обязательно является управляющая компания;
  • второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Существенные условия договора

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

  • осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
  • оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
  • выполнение ремонтных работ этого имущества;
  • оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны следующие пункты:

  • адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
  • перечень общедомового имущества и его подробное описание;
  • список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
  • предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

  • сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
  • список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
  • как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
  • оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
  • величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.
Предлагаем ознакомиться:  Документы для заключения договора соц найма

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания собственников МКД, причем только в том случае, если на собрании присутствовал кворум, то есть одобрительно проголосовало не менее 50% от общего количества голосов владельцев квартирных метров дома.

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Права и обязанности управляющей компании

Как и всякий договор, соглашение между УК и жителями дома содержит права и обязанности сторон, которые в рамках договора подлежат обязательному исполнению.

В частности УК обязана:

  • обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих, посредством проведения текущего и кап.ремонта исходя из плана либо потребности;
  • оказывать содействие в предоставлении ресурсоснабжающих услуг, посредством поддержания инженерных сетей в пригодном состоянии для эксплуатации и заключением договоров на поставку с соответствующими организациями;
  • контролировать предоставление коммунальных услуг в объеме и надлежащем качестве от поставщиков;
  • обеспечивать сохранность и поддержание в надлежащем состоянии обще долевого имущества владельцев квартир, перечень которого утвержден ст.36 ЖК РФ;
  • оказывать услуги по поддержанию дома и проводить ремонтные работы не менее чем в пределах перечня, утвержденного Постановлением Правительства №290;
  • проводить периодические проверки пригодности к использованию системы коммуникации и инженерных сетей;
  • хранить и использовать техническую документацию в строгом соответствии с законом, учитывая, что речь идет и о персональных данных;
  • информировать жителей об изменении тарифов либо взносов за содержание имущества МКД;
  • предоставлять любую информацию о характере услуг, а также об их стоимости по требованию собственников МКД в порядке, определенном Постановлением Правительства №491.

При этом УК наделена и определенными правами, в частности:

  • требовать предоставление технической документации, в соответствии с которой впоследствии будет осуществлено обслуживание дома;
  • самостоятельно определять порядок оказания услуг;
  • выбирать способ выполнения работ;
  • избирать подрядчиков либо компании, которые специализируются на выполнении того или иного вида работ;
  • принимать платежи, а также рассчитывать задолженность и пеню в соответствии с условиями договора и нормами закона.

В свою очередь и владельцы квартир обладают рядом прав и обязанностей, в частности жильцы обязаны:

  • использовать жилое помещение по назначению;
  • оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
  • ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.

Также жильцы наделены следующими правами:

  • контролировать деятельность УК;
  • требовать отчет о проделанной работе;
  • получать любые сведения, касаемые действий УК в отношении МКД.

В обязанности управляющей компании входит:

  • оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
  • осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
  • обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
  • обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
  • поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
  • разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
  • прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

Управляющая организация имеет право:

  • самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
  • выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
  • требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
  • проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
  • при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
  • привлекать для осуществления работ сторонние организации;
  • присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
  • реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ездить за границу с судебной задрлжеостью

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

В силу п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая компания ежегодно на протяжении первого квартала должна инициировать собрание собственников МКД и предоставить полный отчет по оказываемым услугам, а также понесенным затратам, конечно, если иной срок не определен договором.

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до сведения жильцов либо регулярно в какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

  • затраты на ремонтные работы и благоустройство;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • техническое и санитарное состояние;
  • принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Собственники жилых помещений могут потребовать от управляющей компании отчет в любое время в случае ненадлежащего выполнения ей своих обязанностей по содержанию многоквартирного дома.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Условия расторжения

Как правило, договор по управлению домом между жильцами и УК заключается на определенный срок от года до пяти лет, если ни одна из сторон не потребовала расторжения соглашения, он автоматически пролонгируется, то есть продляется.

При этом в рамках ч.8.1 ст.162 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

  • изменения способа управления дома;
  • при ненадлежащем исполнении управляющей компанией условий договора, а именно, содержании дома.

Кстати УК тоже может расторгнуть договор, в частности, в случае отзыва лицензии, причем с правом исполнения обязанностей, определенных договором, до избрания новой управляющей компании.

Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Договор также может быть расторгнут по соглашению сторон или в связи с окончанием срока действия. В этом случае стороны также должны быть оповещены в двухмесячный срок.

Подводные камни в договоре

Первое, на что нужно обратить особое внимание — это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие упраобщих фраз, только четкие формулировки.

Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключается подробный и грамотный договор.

Для составления или правовой оценки текста договора, предлагаемого управляющей компанией, лучше пригласить юриста.

Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. Перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector