Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами

В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее.

Например, в аренде принимают участие 3 стороны: 2 организации и один гражданин. Госпошлина для гражданина будет составлять 2000/3=666,66 рублей, для одной организации – 22000/3=7333,33 рубля на каждую. Итоговая величина госпошлины равна 666,66 2*7333,33=15333,32 рубля.

  1. формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
    • преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
    • предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
    • права и обязательства сторон;
    • плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
    • срок, на который заключается договор;
    • ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
    • реквизиты сторон и их подписи.

Не нужно регистрировать договор аренды, если его действие не ограничено временным интервалом (неопределенный срок). Такая ситуация способна создать затруднения для обеих сторон. Арендатор не имеет длительных гарантий права пользования, что затрудняет планирование деятельности. Владелец недвижимости не в состоянии расторгнуть соглашение по причине завершения определенного срока.

Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.

2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г.

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным.

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

Предлагаем ознакомиться:  Платятся ли алименты с продажи автомобиля

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).

Как зарегистрировать договор аренды: процедура

Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Если вы все же решили зарегистрировать договор аренды, то, скорее всего, вам будет нужно обратиться в УФРС вашего района.

Однако не всегда такую регистрацию делают там. Для начала, перед таким обращением, лучше всего будет позвонить в муниципалитет вашего района. Работники муниципалитета направят вас именно в ту организацию, которая занимается регистрацией договоров в вашем случае.

Иногда этим занимается многофункциональный центр.

Нужно ли платить госпошлину при регистрации договора аренды?

За такую регистрацию предусмотрена госпошлина в 1000 рублей для граждан и в 15 000 рублей для организаций. Это прописано в 22 п. 1 ст. 333.33 НКРФ.

Госпошлину нужно заплатить перед тем, как регистрировать договор. При регистрации договора нужно предоставить оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Узнайте, в каких случаях вам может понадобиться составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

Итак, как зарегистрировать договор?

Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.

Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.

После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.

В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.

Чтобы понять, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения или нет, следует уточнить срок, на который он заключен. Если этот период составляет более 12 месяцев, то этот документ, как и договор найма жилья или иного объекта недвижимости, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента осуществления такого действия.

По истечении срока действия, если стороны не захотят продлить соглашение и не будут иметь друг к другу никаких претензий (что подтверждается соответствующими документами), договор считается расторгнутым. Он может также прекратить свое действие досрочно, если такая возможность предусмотрена условиями. Аналогично происходит и расторжение долгосрочного договора аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Статья 820 ГК РФ. Форма кредитного договора. Актуально в 2019. Последняя редакция

Необходимые документы

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

  • совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
  • документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
  • иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.

К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:

  • правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
  • общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

  • подпись заявителя на заявлении;
  • сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
  • доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:

  • заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
  • оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
  • подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
  • обоим сторонам нужно представить паспорт;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
  • экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
  • кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
  • правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.

Образец заявления о государственной регистрация договора аренды жилого помещения

О необходимости составления акта приема-передачи к договору аренды квартиры и о правилах составления описи имущества перед заключением соглашения читайте на нашем сайте.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация

Для внесения данных органом, следует подготовить нижеперечисленные документы:

  • Заполненное заявление. В нем указываются данные стороны, а также информация о помещении, которое передано во временное пользование.
  • Паспорт заявителя или подобное удостовренние.
  • Учредительные документы, когда заявитель – юридическое лицо.
  • Кадастровая документация на объект.
  • Оригинал соглашения об аренде.
  • Квитанция о внесении обязательного государственного сбора.

Это полный перечень.

Договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, лишает возможности получить лицензию на розничную продажу алкоголя

Орган Нормативный срок
Росреестр 7 рабочих дней
МФЦ 9 рабочих дней

Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.

Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.

Исходя из норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, можно сделать вывод, что договор аренды нежилой недвижимости может быть:

  • срочным;
  • бессрочным, если в нем не указано, на какой период оформляются отношения между арендодателем и арендатором.

В свою очередь, аренда, о которой речь идет в первом пункте, может быть:

  • краткосрочной – до 12 месяцев;
  • долгосрочной – свыше года.

Регистрировать договор не требуется, если его срок действия — 11 и менее месяцев.

Регистрация договора аренды

Подробнее о сроках договора аренды нежилого помещения написано здесь.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Следовательно, лицензирующий орган вправе отказать организации в выдаче лицензии, если до­говор аренды помещений заключен на срок менее года и в том случае, если заключенный договор аренды на более длительный срок (от одного года) не прошел государственную регистрацию.

Договор аренды здания или сооружения, в том числе и нежилого помещения, заключается в письменной форме путем составления одного до­кумен­та, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения, нежилого помещения влечет его недействительность.

Предлагаем ознакомиться:  Договор ренты земельных участков

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация

Кто регистрирует договор?

Согласно п. ст. 26 Закона № 122-ФЗ, заявление может подать одна из сторон договора аренды.

То есть, заявление может подавать как арендатор, так и тот, кто арендует жилье.

О том, как составить доверенность на право аренды жилой площади от собственника, вы можете узнать из нашей статьи.

Как быстро нужно зарегистрировать договор при его заключении?

Зарегистрировать договор желательно в кратчайшие сроки. Это должно быть сделано в ближайшее возможное время, то есть во время работы нужной организации. Поэтому лучше заранее собрать все необходимые документы.

Статья 26 Закона № 122-ФЗ. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества

  1. Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
  2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
  3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Помните, что могут возникнуть проблемы с получением справок из БТИ, эта процедура не всегда проходит быстро и гладко.

Поэтому следует озаботиться подготовкой документов до заключения договора.

Если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки, может вступить в силу ст. 165 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
  2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
  4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Многие собственники, которые хотят избежать такой регистрации, заключают договор чуть меньше, чем на год, а потом его продлевают.

Если вы хотите поступить именно так, учтите, что срок действия договора в таком случае должен составлять не боле 364 дней в обычном году и 365 дней в високосном году.

То есть, если вы заключили договор 3 июня, то кончаться он должен не позднее, чем 2 июня следующего года. В таком случае, регистрировать его будет не нужно.

Ответы На Вопросы По Экзамену Для Гражданства В 2019г Скачать

О возможности продления договора аренды квартиры, а также о способах его расторжения читайте в наших статьях.

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Прием нежилого помещения в эксплуатацию проводится по акту приема-передачи, в котором стороны должны указать фактическое состояние объекта недвижимости на момент заезда. Если оно не соответствует заявленному в договоре описанию – арендатор имеет право требовать пропорционального снижения арендной платы/возмещения убытков или ремонта.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Полезная информация, нюансы

Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:

  • Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
  • Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector