Договор аренды объекта незавершенного строительства образец

Разрешены ли сделки с «недостроем»{q}

На этот вопрос в целом можно ответить положительно. Однако некоторые условия соблюдать все-таки нужно.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. При этом в силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcreatorsru

Важное дополнение к названным нормам содержится в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 <1> и п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 51 <2>. В них, в частности, подчеркнуто, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Примечание. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 <3>).

Порядок регистрации

Государственная регистрация прав на недострой осуществляется в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав <4>. Для государственной регистрации права собственности на «незавершенку» в регистрирующий орган необходимо представить:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, либо право пользования данным участком (аренды);
  • разрешение на строительство;
  • технический паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание (изготавливается бюро технической инвентаризации);
  • документы, подтверждающие права заявителя на данный объект (при заключении договоров долевого участия в строительстве).

При подаче перечисленных документов оформляется заявление и предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Заявителю выдается расписка в получении документов, которая подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав (ст. 16 Закона о регистрации прав).

Регистрирующий орган проводит проверку документов, вносит запись в Единый государственный реестр прав и выдает организации правоустанавливающий документ.

Примечание. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав).

К сведению: регистрация прав на «незавершенку», произведенная с нарушением ст. 25 Закона о регистрации прав (например, при отсутствии разрешения на строительство), может быть оспорена в суде. Так, судьи ФАС УО в Постановлении от 18.06.2007 N Ф09-4517/07-С6 признали принятое решение о госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконным и обязали Управление регистрационной службы аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плюсы и минусы

Подведем итоги. Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, если «недострой» не является предметом действующего договора строительного подряда.

  • сдать в аренду (Постановления ФАС ВВО от 23.05.2007 N А43-29587/2006-28-626 и от 18.01.2006 N А43-25368/2005-27-754);
  • продать (Постановления ФАС ПО от 21.03.2006 N А12-4486/05-С47, ЗСО от 20.03.2006 N Ф04-1130/2006(20855-А45-5));
  • передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия (Постановление ФАС УО от 13.09.2006 N Ф09-8090/06-С4);
  • внести как вклад в совместную деятельность (Постановление ФАС ДВО от 13.09.2005 N Ф03-А51/05-1/2497).

Вместе с тем отметим и некоторые положительные для организации моменты, связанные с отсутствием государственной регистрации на объект незавершенного строительства. В частности, «недострой» не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом.

Например, судьи ФАС СКО признали незаконными действия судебного пристава-исполнителя, который квалифицировал недостроенные объекты как строительные материалы и передал их на реализацию на комиссионных началах (см. Постановление от 31.01.2007 N Ф08-7280/2006). Отметим, что в данном случае предприятие было должником Пенсионного фонда Российской Федерации и Министерства охраны окружающей среды. Аналогичная позиция представлена в Постановлениях ФАС ЦО от 01.02.2007 N А54-2187/2006-С17 и ФАС СКО от 14.12.2005 N Ф08-5930/2005.

День в день

Проанализируем еще одну ситуацию. Организация заключила договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и передала его по акту покупателю до того, как было зарегистрировано право собственности на него. Регистрация была произведена месяц спустя. Причем запись о праве собственности организации-продавца на этот объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрация перехода права собственности к покупателю были произведены в один день. Соответствуют ли законодательству данные действия{q}

Судьи ФАС ЦО, рассматривающие спор, указали, что закон не содержит запрета на регистрацию первичного права собственности одновременно с регистрацией перехода этого права к другому лицу, и отказали в иске о признании договора купли-продажи недействительным (Постановление от 22.02.2006 N А23-1372/05Г-7-47).

Бухгалтерский учет и налогообложение операций

Ознакомившись с правовыми основами сделок с объектами незавершенного строительства, рассмотрим отражение операций в бухгалтерском учете и нюансы расчетов с бюджетом по налогам.

Предлагаем ознакомиться:  Принять внешнего совместителя по срочному трудовому договору

На наш взгляд, в данном случае бухгалтер может руководствоваться рекомендациями Минфина, изложенными в п. 1 Письма от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107. Итак, что предлагают финансисты{q} В соответствии с п. 41 Положения N 34н <6> объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения.

В связи с этим объекты незавершенного капитального строительства, учитываемые в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счетах по учету капитальных вложений, до перевода их в состав основных средств не могут рассматриваться в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.

Вывод первый: стоимость объекта продолжает числиться по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств».

Вывод второй: несмотря на начало эксплуатации части здания, обязанности уплачивать налог на имущество не возникает.

А теперь вернемся к Письму Минфина. В соответствии с п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (N ВГ-9-Д) <7> по не оконченным строительством или не оформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке — с 1-го числа месяца ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений.

При оформлении актами о приемке ввода в действие этих объектов и зачисления их в состав основных средств производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

Вывод третий: начисление амортизации по эксплуатируемой «незавершенке» возможно.

Вывод четвертый: после завершения всех работ размер ежемесячных амортизационных отчислений рассчитывается заново.

Данной позиции финансисты придерживались и ранее (см., например, Письмо от 12.03.2003 N 04-05-06/8). Кроме того, в нем сказано, что суммы начисленной амортизации по фактически эксплуатируемым объектам основных средств до момента государственной регистрации и принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете на дебете счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств» и учитываются при расчете остаточной стоимости в целях начисления налога на имущество предприятий.

Договор аренды объекта незавершенного строительства образец

Очевидно, что для расчета суммы амортизации по «недострою» используются данные о его стоимости по состоянию на 1-е число месяца, в котором его начали эксплуатировать. Способы амортизации капвложений законодательством не установлены. Бесспорно, что бухгалтеру необходимо выбрать один из способов, приведенных в ПБУ 6/01.

При этом срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств <8>. Отметим, что амортизацию по капвложениям нужно начислять включая и тот месяц, в котором объект после завершения всех работ со сформированной первоначальной стоимостью переведут на счет 01.

Вопрос о том, каким образом производить уточнение сумм амортизации, начисленной по объектам в течение срока их временной эксплуатации, действующими нормативными актами по бухгалтерскому учету не определен. По мнению автора статьи, после ввода здания (сооружения) в постоянную эксплуатацию размер ежемесячной суммы амортизации рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта (общие затраты на строительство минус сумма амортизации, начисленной в период временной эксплуатации) и оставшегося срока полезного использования объекта.

Все изложенные выше рассуждения приведены для ситуации, когда во временную эксплуатацию вводится не завершенное строительством здание полностью. Если в эксплуатацию вводится его часть, то полагаем, что для расчета суммы амортизационных отчислений бухгалтеру необходимо исходить не из общей суммы произведенных при строительстве затрат, а из их части, приходящейся на используемые в деятельности площади. Данный расчет следует оформить бухгалтерской справкой.

Пример 3. ООО «Застройщик» сдало в аренду часть помещений в недостроенном здании. На момент передачи площадей арендатору (октябрь 2007 г.) общая сумма затрат, связанных с возведением здания, составила 30 000 000 руб. (без НДС), из них на арендованное имущество приходится 4 200 000 руб. Ежемесячная сумма арендной платы, включая расходы на водоснабжение, электроэнергию, канализацию, равна 82 600 руб.

Срок полезного использования здания — 35 лет (420 месяцев). Расходы на его достройку (включая подрядные работы и затраты по содержанию ООО «Застройщик») составили:

  • в ноябре — 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 260 000 руб.);
  • всего за период временной эксплуатации (три месяца) — 7 080 000 руб. (в том числе НДС — 880 000 руб.).

Договор аренды объекта незавершенного строительства образец

В январе 2008 г. ООО «Застройщик» представило документы на государственную регистрацию прав и ввело здание в эксплуатацию.

           Содержание операции          
 Дебет
Кредит
  Сумма, 
руб.
                         Ноябрь 2007 г.                         
Учтены расходы на достройку здания      
 08-3 
  20, 
26, 60
2 000 000
Отражен НДС                             
  19  
  60  
  260 000
НДС предъявлен к вычету                 
  68  
  19  
  260 000
Начислена амортизация по переданным в   
аренду площадям
(4 200 000 руб. / 420 мес.)
  20  
  02  
   10 000
Отражены коммунальные расходы           
  20  
  60  
   25 000
Учтен НДС с "коммуналки"                
  19  
  60  
    4 500
Принят к вычету НДС                     
  68  
  19  
    4 500
Часть управленческих расходов списана в 
затраты по оказанию услуг арендатору
  20  
  26  
   15 000
<*>
Списана себестоимость оказания услуг    
аренды (10 000 25 000 15 000) руб.
 90-2 
  20  
   50 000
Отражена задолженность арендатора       
  62  
 90-1 
   82 600
Начислен НДС с реализации услуг аренды  
 90-3 
  68  
   12 600
                      Январь 2008 г. <**>
Перечислена госпошлина за регистрацию   
права собственности на здание
  76  
  51  
    7 500
Расходы на уплату госпошлины включены в 
первоначальную стоимость здания
 08-3 
  76  
    7 500
Начислена амортизация по переданным в   
аренду площадям
(4 200 000 руб. / 420 мес.)
  20  
  02  
   10 000
Завершенное строительством здание       
переведено в состав основных средств
(30 000 000 7 080 000 - 880 000
7500) руб.
  01  
 08-3 
9 207 500
                       В феврале 2008 г.                        
Начислена амортизация по зданию         
(9 207 500 руб. - 10 000 руб. x
3 мес.) / 420 мес. <***>
  26  
  02  
   21 850

Более того, организация может принять решение вообще не начислять амортизацию по сданной в аренду части не завершенного строительством здания. Такое возможно, если при этом не будет нарушаться принцип существенности, закрепленный в Указаниях о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности <9>.

Напомним, что показатель считается существенным, если его нераскрытие может повлиять на экономические решения заинтересованных пользователей, принимаемые на основе отчетной информации предприятия. Решение организацией вопроса о том, является ли данный показатель существенным, зависит от оценки показателя, его характера, конкретных обстоятельств возникновения.

Предлагаем ознакомиться:  Постоянная регистрация без права собственности

Организация может принять следующее решение: существенной признается сумма, отношение которой к общему итогу соответствующих данных за отчетный год составляет не менее 5%. Таким образом, считаем, что бухгалтер, исходя из размера предоставленных в аренду площадей и срока договора, может оценить целесообразность начисления амортизации.

Купля-продажа

Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая «незавершенка», то покупателю передается право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Отражение операций в бухгалтерском учете сторон производится в общеустановленном для операции купли-продажи порядке.

Пример 1. ООО «Альфа» (продавец) заключило договор купли-продажи недостроенного складского комплекса с ООО «Вега». Земельный участок принадлежит ООО «Альфа» на праве собственности. Стороны согласовали цену «недостроя» в размере 35 400 000 руб. (в том числе НДС — 5 400 000 руб.). Договорная цена земли 20 000 000 руб.

По данным учета ООО «Альфа»:

  • себестоимость строительства составляет 25 000 000 руб.;
  • цена приобретения земельного участка — 14 000 000 руб.

Строительство начато в июне 2006 г. и осуществлялось привлеченными подрядными организациями (на момент купли-продажи «входной» НДС со стоимости СМР и материалов принят к вычету).

           Содержание операции         
 Дебет
Кредит
  Сумма,  
руб.
Уплачена госпошлина за регистрацию     
объекта незавершенного строительства
  76  
  51  
     7 500
Списаны расходы на регистрацию права   
собственности на недостроенный
складской комплекс
 91-2 
  76  
     7 500
Отражена реализация объекта            
  62  
 91-1 
35 400 000
Начислен НДС                           
 91-2 
  68  
 5 400 000
Списана себестоимость строительства    
 91-2 
 08-3 
25 000 000
Отражена реализация земельного участка 
  62  
 90-1 
20 000 000
Списана стоимость земли                
 90-2 
  01  
14 000 000
Поступили на расчетный счет денежные   
средства от покупателя
(35 400 000 20 000 000) руб.
  51  
  62  
55 400 000

Для целей налогообложения прибыли расходы могут отличаться от сумм, отраженных в бухгалтерском учете (например, в связи с разной стоимостью складского комплекса или земельного участка из-за сумм процентов по долговым обязательствам, привлеченным для их строительства (приобретения)).

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1, дополнив его. Сумма затрат ООО «Вега» на достройку приобретенного складского комплекса подрядным способом составила 11 800 000 руб. (в том числе НДС — 1 800 000 руб.). Завершенный строительством объект предназначен для сдачи в аренду.

           Содержание операции         
 Дебет
Кредит
  Сумма,  
руб.
Принят на учет приобретенный           
недостроенный складской комплекс
 08-3 
  60  
30 000 000
Учтен НДС со стоимости объекта         
  19  
  60  
 5 400 000
НДС предъявлен к вычету <*>
  68  
  19  
 5 400 000
Отражено приобретение земельного       
участка
 08-1 
  60  
20 000 000
Перечислена госпошлина за регистрацию  
права собственности на недостроенное
здание и землю
  76  
  51  
    15 000
Затраты на госпошлину включены в       
первоначальную стоимость складского
комплекса
 08-3 
  76  
     7 500
Затраты на госпошлину включены в       
первоначальную стоимость земельного
участка
 08-1 
  76  
     7 500
Земельный участок переведен в состав   
основных средств
  01  
 08-1 
20 007 500
Отражены затраты на достройку          
складского комплекса
 08-3 
  60  
10 000 000
Учтен НДС со стоимости СМР             
  19  
  60  
 1 180 000
Принят к вычету НДС со стоимости СМР   
  68  
  19  
 1 180 000
Перечислена госпошлина за регистрацию  
права собственности на складской
комплекс
  76  
  51  
     7 500
Расходы на уплату госпошлины включены в
первоначальную стоимость складского
комплекса
 08-3 
  76  
     7 500
Завершенный строительством складской   
комплекс переведен в состав основных
средств
(30 000 000 7500 10 000 000
7500) руб.
  03  
 08-3 
40 015 000

Напомним, что в силу п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Таким образом, закон предписывает исключать из первоначальной стоимости лишь два указанных налога.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны чтобы открыть тренажерный зал

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Как быть с государственной пошлиной{q} Минфин в Письме от 16.02.2006 N 03-03-04/1/116 разъяснил, что государственная пошлина как федеральный сбор, учитываемый в составе прочих расходов на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, в первоначальную стоимость объектов в налоговом учете не включается (см. также Письмо УФНС по г. Москве от 10.10.

Если Минфин не может определить, как списывать в налоговом учете госпошлину, то, очевидно, у налогоплательщика есть основания сослаться на п. 7 ст. 3 НК РФ, согласно которому все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

В то же время в бухгалтерском учете госпошлина на основании п. 8 ПБУ 6/01 <5> включается в первоначальную стоимость. Таким образом, при единовременном списании госпошлины в налоговом учете у организации обязательно возникнет необходимость отражения отложенного налогового обязательства.

Аренда

В данном случае уместны вопросы: зачем арендовать недостроенное здание и каким образом его можно использовать{q} Считаем, что ответы на них зависят от состояния объекта. Представим ситуацию, когда на нижних этажах построенного здания отделочные работы выполнены полностью, а отделка верхних не завершена. В результате здание не может быть принято комиссией и введено в эксплуатацию. Вместе с тем арендаторы уже готовы заселить площади на нижних этажах.

Рассмотрим порядок действий сторон. Заключение договора регулируется гл. 34 «Аренда» ГК РФ. Также как и в случае купли-продажи, обязательна письменная форма договора. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Одновременно с передачей прав владения и пользования арендованной недвижимостью арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий участок, к нему переходит (на срок аренды) право пользования им.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 654 ГК РФ).

Подводя итог, скажем, что при соблюдении перечисленных выше требований законодательства к заключению сделки и арендодатель, и арендатор «незавершенки» смогут доказать контролирующим органам правомерность своих действий. В качестве примера можно привести одно из последних судебных решений на эту тему — Постановление ФАС МО от 15.06.

2007 N КА-А40/5046-07-2. Налоговые инспекторы исключили из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль организации, затраты на хранение, начислили недоимку, пени и штраф. Основанием стало то обстоятельство, что в момент заключения договора аренды право собственности на объект аренды (складское помещение) арендодателем не было оформлено. Следовательно, сделали вывод инспекторы, у арендатора не возникло право пользования этим помещением.

Как рассуждали судьи, отклонившие требования ИФНС к арендатору{q} Согласно проекту строительство склада осуществлялось в две очереди. На момент заключения договора аренды работы по возведению первой очереди складского комплекса завершены, данная часть площадей полностью готова к эксплуатации. Этот факт подтверждается актом рабочей комиссии по сдаче в эксплуатацию законченной строительством первой очереди складского комплекса между собственником (арендодателем) и строительным подрядчиком.

Вместе с тем, поскольку первая и вторая очереди склада представляют собой площади, непосредственно примыкающие друг к другу и составляющие единое здание с общим внутренним пространством без перегородок, право собственности на него могло быть зарегистрировано только после окончания строительства второй очереди склада.

Как видим, в данном судебном разбирательстве (как, впрочем, и всегда) решающую роль сыграли представленные арендодателем документы. Считаем, что еще на стадии заключения договора аренды «незавершенки» арендатору необходимо получить от арендодателя копии свидетельства о праве собственности на объект незавершенного строительства и акта ввода части помещений здания в эксплуатацию.

Дебет 20, 26 Кредит 60 — учтена задолженность перед арендодателем по арендной плате;

Дебет 19 Кредит 60 — учтен НДС со стоимости аренды.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Трудности с отражением операций и исчислением налогов могут возникнуть у бухгалтера организации-арендодателя. Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector