Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Из чего состоит общее имущество дома за что мы платим

Суть лжетеории

Статья 158 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) устанавливает:«Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт».

Из приведенной нормы делается вывод, что при расчете платы за содержание жилья тариф, установленный в рублях с квадратного метра, должен умножаться не на площадь помещения в собственности, а на площадь доли плательщика в общем имуществе.

Логика понятна – раз речь идет о содержании общего имущества, об оплате расходов соразмерно доле в этом общем имуществе, то и умножать тариф надо на площадь этой самой доли в этом самом общем имуществе.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Расчеты стоимости содержания

Из чего состоит общее имущество дома за что мы платим

В качестве рекомендации для собственников следует отметить, что нужно чаще заглядывать в квитанцию и сравнивать суммы. Нередки случаи, когда для уплаты всплывают сомнительные суммы.

При формировании тарифов на оплату услуг многие Управляющие компании обходят предварительную согласованность с жильцами и устанавливают свои суммы.

Если случай с завышенной суммой был зафиксирован, нужно незамедлительно провести общее собрание, где сотрудники Управляющей компании должны пояснить увеличенные суммы.

Управляющей компании запрещено выставлять суммы для тарифов в одностороннем порядке.

Средства, собранные при ежемесячной оплате, идут на проведение работ по осуществлению ремонта, содержанию общего фонда жилья и поддержанию работы всех приборов и элементов общего пользования.

Для граждан, снимающих жилье в таких домах, не должно быть дополнительных сборов за капитальный ремонт, потому что ответственность по уплате за эту графу полностью возлагается на собственника квартиры.

Важно отметить, что присутствие в квитанции дополнительных пунктов, указывающих на сбор за вывоз отходов и содержание лифтов — это нарушение. Эти две графы должны быть включены в «содержание жилья».

В случаях, когда дом находится в собственности муниципалитета или государства, к оплате дополнительно взимается еще и арендная плата.

Из чего состоит общее имущество дома за что мы платим

Если такие пункты имеют место быть, нужно немедленно проводить перерасчет по установленному тарифу.

Что можно сделать за деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме? Жильцы наладили диалог с управляющей компанией и совместно взаимодействуют по планированию работ по содержанию многоквартирного дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Возьмем типичный пятиэтажный многоквартирный дом. Пусть площадь помещений в собственности будет 3000 кв.метров, количество квартир примем равным 60, площадь каждой квартиры 50 кв.метров (всего 60 Х 50 = 3000). Площадь общих помещений МКД примем равной 450 метров. Тариф на содержание жилья пусть будет 15 рублей с квадратного метра.

Применяемый метод

Предлагаемый теорией метод

Стоимость содержания:
50 кв.м Х 15 руб./кв.м = 750 рублей.

Расчет ведется в несколько действий:
1) Доля в общем имуществе:
50/3000 = 1/60;

2) Площадь доли в общем имуществе:
1/60 Х 450 = 7,5 кв.метра;

3) Стоимость содержания:
7,5 кв.м Х 15 руб./кв.м = 112,5 рублей.

Как видно из приведенного примера, расчет по методу сторонников рассматриваемой теории дает значительно более низкий результат. Это, собственно, главная причина, по которой количество сторонников такой лжетеории растет существенными темпами.

Для понимания сути тарифа на содержание рассмотрим порядок его расчета.

Итак, сначала определяется перечень и периодичность работ и услуг по содержанию. Разумеется, этот перечень не может быть меньше «Минимального перечня», утвержденного ПП РФ от 03.04.2013 N290. Сейчас не будем подробно разбирать вопрос состава услуг, поскольку рассматриваемая лжетеория его не затрагивает.

Из чего состоит общее имущество дома за что мы платим

Далее оценивается стоимость каждой работы и услуги, включенной в состав сформированного перечня, путем суммирования находится общая стоимость перечня работ. Здесь необходимо отметить, что перечень работ устанавливается на год. Именно рассчитанная сумма и будет являться общей стоимостью работ и услуг по договору управления (при управлении домом управляющей организацией), либо сметной стоимостью (при управлении домом ТСЖ).

Почему важна плата именно за год? Дело в том, что в разное время года могут производиться разные виды работ. Например, летом промываются системы отопления, заделываются швы, зимой сбиваются сосульки и т.д. Это разные виды работ, и их стоимость будет разной, то есть и расходы в разные конкретные месяцы, в разные периоды года будут разными.

Поэтому сначала рассчитывают сумму, требующуюся за год, полученную годовую сумму (а в нее входит и обслуживание труб, и содержание общих помещений, и обслуживание земельного участка, и уборка подъездов, и посыпка противогололедными материалами, и ремонт всех видов общего имущества и т.д. и т.п.) необходимо превратить в ежемесячный платеж с каждой конкретной квартиры. Причем, таким образом, чтобы общая сумма, предъявленная к оплате собственникам в течение года, как раз и была равна рассчитанной годовой смете.

В настоящее время применяется следующий метод: годовая сумма делится на 12, в результате получается ежемесячная сумма. Полученная ежемесячная сумма делится на площадь помещений в собственности, таким образом получается тариф на содержание.

Рассматриваемая в настоящей статье лжетеория ни в коей мере не оспаривает такой порядок расчета тарифа, приверженцы теории не согласны лишь с тем, что для определения стоимости услуг по содержанию для конкретной квартиры указанный тариф умножается на площадь этой квартиры.

Вернемся к нашему примеру и покажем, откуда взялся тариф 15 рублей с квадратного метра в месяц.

Итак, совокупная стоимость услуг и работ по содержанию оценена в 540 000 рублей в год, в месяц это будет 540 000 / 12 = 45 000 рублей. Полученную ежемесячную стоимость услуг разделим на площадь помещений в собственности: 45000 / 3000 = 15. Это как раз и есть тот самый тариф 15 рублей с квадратного метра в месяц.

Напомним – указанный порядок расчета не оспаривается сторонниками теории!

Применяемый метод

Предлагаемый теорией метод

1) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственнику одной квартиры:
750 рублей.

2) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД:
750 Х 60 = 45 000 рублей.

3) Стоимость содержания жилья, предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД за год:
45 000 Х 12 = 540 000 рублей.

1) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственнику одной квартиры:
112,5 рублей.

2) Стоимость содержания жилья, ежемесячно предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД:
112,5 Х 60 = 6750 рублей.

3) Стоимость содержания жилья, предъявляемая к оплате собственникам всех квартир МКД за год:
6750 Х 12 = 81 000 рублей.

Как видно из приведенного примера, количество средств, предъявляемых к оплате собственникам помещений дома за год, по принятому в настоящее время методу составляет 540 тысяч рублей, что соответствует рассчитанной годовой стоимости услуг, а вот результатом расчета в соответствии с теорией является сумма 81 тысяча рублей при той же самой годовой сметной стоимости услуг 540 тысяч рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Понижение в должности: трудовой кодекс, как понизить работника в должности без его согласия

Кто же должен оплатить недостающие 459 000 рублей? Авторы теории не дают ответов на этот вопрос. Единственное возникающее предположение – с точки зрения приверженцев теории указанные денежные средства должно само себе оплатить лицо, предоставляющее услуги по содержанию общего имущества. При этом, разумеется, ни качество, ни количество услуг снижаться не должно.

Попробуем все же применить метод предлагаемой теории, изменив при этом порядок расчета тарифа на содержание. А именно: установленную в примере ежемесячную стоимость услуг по содержанию 45 000 рублей разделим не на площадь помещений в собственности, а на площадь помещений общего пользования. Ведь если теория предлагает умножать тариф на долю в площади помещений в общем имуществе, то и при расчете тарифа разумным представляется применять именно площадь помещений в общем имуществе.

Напомним, в нашем примере общая площадь квартир составляет 3000 кв.метров, а площадь помещений общего пользования 450 кв.метров. Для расчета тарифа, который может быть применен в предлагаемом теорией методе разделим рассчитанную сумму 45000 рублей не на 3000 кв.метров, а на 450 кв.метров: 45000 / 450 = 100. То есть тариф на содержание составит 100 рублей с квадратного метра!

Правила пользования общим имуществом

Ведется много споров по внутреннему разграничению эксплуатационной ответственности в многоэтажке, а именно по разделению ответственности между владельцами помещений и управдомом. К тому же требуют конкретной доработки вопросы размежевания обязательств по инженерным коммуникациям и строительным конструкциям зданий такого типа.

Общие положения

Понятие общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме дает Жилищный кодекс РФ. Согласно ст. 36 (п. 1) в него входят:

  1. «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)»;
  2. «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Похожие положения внесены и в Гражданский кодекс РФ, например, ст. 290 (п. 1) гласит: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Для уточнения приведем разъяснения из постановления № 25 от 23.06.2015 пленума Верховного Суда РФ: «собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

Структуру коллективного имущества в многоквартирном здании уточняют Правила его содержания, принятые постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006.

    1. Граница раздела на системе отопления

По пункту 6 вышеупомянутых Правил к общей собственности относится внутренняя система отопления здания, в которую входят стояки, элементы обогрева, запорная и регулировочная арматура, общедомовые счетчики тепловой энергии и прочее оборудование, задействованное в данных сетях.

Относятся ли к общему имуществу МКД батареи (радиаторы) в квартирах

Только на основании указанного п. 6 еще в 2007 году Минрегион России заключил, что внутриквартирные радиаторы, как обогревающие элементы домовой системы отопления, тоже являются совместным имуществом МКД (письмо данного ведомства № 16273-СК/07 от 04.09.2007).

Гораздо позже решением ВС РФ № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 было установлено, что к трактовке шестого пункта нужно подходить системно, в сочетании с п. 2 (п/п «д») Правил и статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно данным нормам к общей собственности владельцев МКД причисляются только те радиаторы отопления, которые обогревают более одной квартиры, то есть расположены за ее пределами (лестничные площадки, подвальные помещения и др.).

Квартирные батареи с отключающими устройствами, вмонтированные в отводы от центральных стояков отопительной системы здания, обслуживают лишь одну жилплощадь и могут быть сняты владельцем после согласования переустройства данного помещения по ст. 26 Жилищного кодекса. Выходит, что радиаторы с выключателями являются приватной собственностью владельца квадратуры, где они установлены. Что до самого отключающего приспособления, то оно находится на участке, за который отвечает управдом. Однако при самостоятельной замене собственником указанного устройства он становится владельцем такового.

Во исполнение решения Верховного Суда № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 и следуя принципу «от обратного», судебные органы считают, что батареи без отключающих устройств входят в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможна ли граница раздела по первым сварным (резьбовым) соединениям

Очень часто договоры, заключаемые на управление МКД, содержат положения такого типа: «Граница эксплуатационной ответственности между общим и личным имуществом собственников на системе отопления устанавливается по отсекающей арматуре (первому вентилю) от стояковых трубопроводов, расположенных в квартире, а при отсутствии вентилей – по первым сварным (резьбовым) соединениям на ответвлениях стояков». Похожие пункты предусматриваются при размежевании ответственности в системах ГВС.

Возникает вопрос: имеет ли подобное разделение обязательств по сварным (нарезным) соединениям правовую основу? Вероятнее всего, нет. Только присутствие отключающего приспособления при снятии либо отключении квартирного радиатора поддерживает циркуляцию тепла в отопительной системе через байпас (в виде перемычки), вмонтированный перед обогревателем. Если байпас и выключающее устройство отсутствуют, такой радиатор входит в общую систему отопления и не является подсоединенным к ней элементом.

Вывод

Итак, размежевание ответственности на отопительной системе по первому соединению (сварному или резьбовому) не вполне согласуется с Правилами содержания (пункты 5, 6), так как радиаторы без отключающих устройств входят в общее имущество собственников жилого дома.

  1. Граница раздела на системах холодного и горячего водоснабжения

Коллективной собственностью также являются инженерные системы ХВС и ГВС внутри дома, которые содержат центральные стояки с ответвлениями до ближайшего отключающего их устройства, сами отключатели, общедомовые счетчики на оба вида подаваемой воды, первые регулирующие запорные краны на разветвлениях от стояков внутри квартир и оборудование (механическое, электро- и сантехническое), установленное в данных сетях (пункт 5, абз. 1 Правил).

Как видим, эксплуатационная ответственность дифференцируется так:

  • собственник отвечает за герметичность нарезного соединения внутриквартирных труб с ближайшим отключающим приспособлением, за состояние труб внутри квартиры и сантехнику, используемую в помещении;
  • управдом контролирует стояковые трубы, разветвления от них и ближайшее перекрывающее устройство.

3. Полотенцесушители – общее имущество?

С первого взгляда может показаться, что полотенцесушитель является собственностью владельца квартиры, поскольку обслуживает только эту жилплощадь. Однако все гораздо сложнее.

Из чего состоит общее имущество дома за что мы платим

Если брать в расчет особенности конструкции МКД, то вероятны два варианта собственности полотенцесушителей:

  • отдельная конструкция с устройством для отключения, которая считается личным имуществом владельца квартиры;
  • цельносварная конструкция без вентилей, которая входит в единую домовую систему ГВС. Следовательно, змеевик можно отключить только путем перекрывания горячей воды на весь стояк. В данном случае он входит в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме.

К сведению. Совместная собственность МКД охватывает лишь полотенцесушители без отключающих устройств, которые нельзя демонтировать без затрагивания стояка подачи ГВС или системы отопления.

      4. Граница раздела на системе водоотведения (канализации)

Граница раздела канализационной системы находится на стыке квартирного трубопровода или сантехнических приборов с патрубком тройника общего стока канализации.

К общему имуществу относится инженерная система внутридомового водоотвода, содержащая канализационные выпуски, фасонные части (включая отводы, переходы, ревизии, патрубки, тройники, крестовины), стояки и заглушки, вытяжные трубы и воронки водостоков, прочистки и отведения от стояков до ближайшего соединения-стыка, иное оборудование данной системы (пункт 5, абз. 2 Правил).

Если следовать указанной норме, границей размежевания ответственности владельца и управдома за эксплуатацию системы канализации служит место подключения квартирного трубопровода либо приборов сантехники к тройнику на стояке канализационного стока здания. За герметичность соединения домашней сантехники или внутреннего трубопровода и состояние канализационной разводки в помещении отвечает его собственник.

  1. Границы раздела на системе электроснабжения

Прибор учета электроэнергии (электрический счетчик), расположенный в квартире, не входит в общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме.

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Правила содержания, пункт 7: «В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях».

В соответствии с указанной нормой граница размежевания собственности владельца помещения и управдома в системе электроснабжения устанавливается так: за обслуживание электросети внутри здания от входящего распределителя до ближайших соединительных контактов на личных счетчиках владельцев помещений (или до первых соединяющих клемм установленного счетчика оборудования ввода) отвечает управдом. За неимением учетного прибора – до первых зажимных контактов соединения отключающего приспособления.

Предлагаем ознакомиться:  Как ИП перейти на уплату НПД: пошаговая инструкция

Один собственник попытался признать недействительным пункт 7 Правил в части ответственности собственника квартиры за обслуживание индивидуального электросчетчика, подав иск в ВС РФ. Он мотивировал это тем, что данное положение идет вразрез со статьями 210 и 543 (п. 2) Гражданского кодекса РФ.

Несостоятельность теории

Самый главный аргумент против рассматриваемой теории заключается в необоснованности выбора в качестве количественного показателя площади доли в общем имуществе!

На первый взгляд, кажется разумным, что если речь идет об общем имуществе, то и расчет можно проводить, опираясь на площадь помещений, входящих в состав общего имущества, рассчитывая площадь доли собственников конкретных квартир. Однако, необходимо учесть ряд обстоятельств.

Часть 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как видно из процитированной нормы, к общему имуществу дома относятся не только помещения общего пользования, но и земельный участок, крыши, различные конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. То есть общее имущество не может быть измерено в каких-то универсальных единицах измерения!

Площадь помещений и земельного участка можно измерить в квадратных метрах, объем труб можно измерить в кубических метрах, количество технических устройств (например, лампочек, выключателей) и таких объектов как элементы детских площадок можно измерить в штуках, длину электропроводки можно измерить в обычных метрах, количество крепежных деталей можно измерить в килограммах и т.д. и т.п.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491, дополнительно устанавливают:«2. В состав общего имущества включаются:а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.…5.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.6.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях…».

Так почему же сторонники теории предлагают умножать тариф именно на площадь доли собственности на общие помещения? А почему, например, не на длину доли собственности на перила в подъезде? А как быть, например, с такими многоквартирными домами, в составе которых лишь две квартиры, выход из которых осуществляется прямо на улицу?

А вот как раз принятый в настоящее время метод определения тарифа на содержание в рублях с квадратного метра помещений в собственности абсолютно соответствует действующему законодательству.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Предлагаем ознакомиться:  Могут ли приставы арестовать имущество жены за долги мужа

Состав общего имущества многоквартирного дома и правила пользования

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

  • плата за коммунальные услуги; 
  • плата за содержание и ремонт;
  • плата за наем. 

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Юридическое обоснование

Часть 1 статьи 37 ЖК РФ устанавливает: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».

Если вернуться к нашему примеру, то для предъявления к оплате всем собственникам помещений дома общей стоимости услуг по содержанию в размере 45 000 рублей необходимо эту сумму разделить на собственников пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество.

Доля собственника конкретной квартиры площадью 50 кв.метров: 50 / 3000 = 1/60.

То есть стоимость содержания общего имущества для собственника этой конкретной квартиры составит 1/60 Х 45 000 = 750 рублей.

Pi = C • k • Si,

где:Pi – размер платы за содержание жилья с собственника i-того помещения, руб./мес.;C – размер платы за содержание жилья со всех собственников МКД, руб./мес.;k – коэффициент пропорциональности (размерность необходимо определить);Si – площадь i-того помещения, м2.

k = Pi / (C • Si)

[k] = (руб./мес.) / (м2 • руб./мес.) = 1 / м2

k = Pi / (C • Si) = 750 / (45 000 • 50) = 750 / 2 250 000 = 1 / 3000

T = C • k

T = C • k = 45 000 • 1/3000 = 15

Именно величина 15 рублей с квадратного метра и является тарифом на содержание жилья. То есть тарифом на содержание жилья является величина, равная частному от деления стоимости услуг по содержанию на общую площадь помещений в собственности.

Pi = C • k • Si = T • Si,

где:Pi – размер платы за содержание жилья с собственника i-того помещения, руб./мес.;C – размер платы за содержание жилья со всех собственников МКД, руб./мес.;k – коэффициент пропорциональности, 1/м2;Si – площадь i-того помещения, м2;T – тариф на содержание жилья, руб. / (м2 • мес.).

Как видно из приведенной формулы, для расчета размера оплаты услуг по содержанию жилья для собственника i-того помещения используется именно площадь этого помещения, но никак не площадь помещений общего пользования. И тариф на содержание жилья необходимо умножать именно на площадь помещения, которым владеет этот собственник.

Статья 158 ЖК РФ устанавливает: «Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт».

Из двух приведенных норм следует, что размер платы за содержание общего имущества, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.

Что входит в состав общего имущества собственников дома и какие права есть

«»размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения…»

Уплата установленных налогов

Граждане–собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований.

К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Выводы про границы между личным и общим имуществом

Теория о том, что расчет стоимости содержания жилья, подлежащей оплате собственниками помещений МКД, должен производиться с использованием площади помещений, входящих в состав общего имущества, ничем не подтверждается, а наоборот – опровергается приведенными в настоящей статье аргументами.

Привлекательность рассмотренной лжетеории для потребителей жилищно-коммунальных услуг заключается в том же самом постулате, который присущ большинству других мифов ЖКХ: «С потребителей требуют оплату в размере большем, чем положено». Именно этот лозунг способствует росту приверженцев опровергнутой в данной статье теории.

Развенчанный миф приводит лишь к разжиганию вражды, никаких позитивных последствий из такого введения потребителей ЖКУ в заблуждение быть не может.

По сути рассмотренных вопросов следует резюмировать, что для расчета размера платы за содержание конкретного жилого помещения необходимо установленный размер платы за содержание («тариф») умножать именно на площадь этого помещения, иные варианты расчета не основаны на законе.

*********************************************************************************Дополнительная информация:Обоснованная в настоящей статье позиция поддержана Минстроем России письмом от 30.12.2016 N 45049-АТ/04

Е. В. Шоломова, 

аудитор ООО «Консалтинговая группа “Аюдар”», председатель правления ТСЖ «Зеленая, 22»

Граница раздела ответственности между управдомом и собственником на системах отопления, ГВС и ХВС проходит по первому запорно-регулировочному крану, установленному на разветвлении стояка. Основные трубопроводы и ближнее отключающее устройство относятся к компетенции управдома, а все присоединенное далее принадлежит владельцу помещения.

Полотенцесушители и радиаторы – это общее имущество собственников жилого дома, если они лишены отключающих приспособлений.

Канализационный стояк в квартире, а также тройник канализационного стояка на протяжении до входа (стыка) во внутренний трубопровод жилья или сантехнический прибор является полем деятельности управдома. Остальные элементы канализационной системы после стыкового соединения обслуживает собственник.

В системе электроснабжения граница ответственности расположена в местах отвода кабеля квартирной электропроводки на пробку личного электросчетчика, автоматический выключатель или УЗО. Индивидуальный счетчик энергии, выключатели-«автоматы» и квартирная электропроводка с подключенным оборудованием принадлежат к личному имуществу жильца.

Окна, двери и внутренняя отделка квартиры тоже относятся к личной собственности ее владельца, поэтому расходы на ремонт покрывает именно он. А вот несущие стены, перекрытия и плиты балконов входят в зону ответственности лица, управляющего домом.

Вопрос принадлежности к общему имуществу собственников дома балконных ограждений и оконных отливов вызывает споры, а практика работы судов здесь неоднозначна. Автор считает, что ограждения балконов и отливы окон не причисляются к совместному имуществу, так как ограждение не является второстепенной конструкцией, распространяющейся на одно помещение. Что до оконных отливов, то данные элементы конструкций не входят в коллективную собственность по Правилам содержания (пункты 15 и 19).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector