Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Участники договора

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Человеку передаются ключи

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их. Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением. А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо. Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

Предлагаем ознакомиться:  Счастье в дележе как составляют брачный договор умные люди

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

  1. Арендатор.
  2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

  1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
  2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • наличие паспорта с регистрацией;
  • если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

  • избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
  • снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
  • может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
  • может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

  • недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
  • бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
  • для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

  • найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
  • между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
  • к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
  • он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

  • он может столкнуться с риском мошенничества;
  • при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
  • если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Порядок и правила переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на регистрацию права собственности на квартиру

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

  • гражданский паспорт;
  • для представителей — доверенность;
  • договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
  • кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
  • технический план (для строений);
  • договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
  • акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

  • через Росреестр, получив выписку;
  • в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
  • через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • пакет учредительной документации;
  • разрешение соучредителей (в форме протокола с актом подсчёта голосов) на сделку.

Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:

  • свой паспорт;
  • генеральную доверенность или выписку из учредительной документации о получении полномочий на распоряжение недвижимостью.

Подписание договора

Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.

Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован.

договор аренды

В договор о переуступке прав обязательно нужно внести реквизиты основного договора аренды

В целом такой документ составляется в свободной форме, которая состоит из нижеследующих элементов:

  1. Основные реквизиты, наименование документа.
  2. Вводная часть, предмет договора.
  3. Основная часть с определением существенных положений.
  4. Заключительная часть.

В основные реквизиты, после наименования документа, нужно внести дату и место его заключения. Во вводной части даются краткие сведения о правах на арендуемый объект недвижимости: от истории их получения цедентом, до положений правоустанавливающего документа, допускающих переуступку. Здесь же указываются стороны сделки, с внесением о них следующих сведений:

  • фамилия, имя, отчество;
  • год и дата рождения;
  • место проживания;
  • паспортные данные.

Мною замечено, что некоторые образцы договоров содержат такие сведения, как пол участников сделки. Считаю, что такие данные уместно вносить, когда фамилия, имя и отчество участника может вызвать заблуждения и идентифицироваться с мужчиной и женщиной. Например, в случае украинских или белорусских фамилий с редким и непривычным сочетанием имени и отчества.

Зачастую такие сложные формы могут встречаться у граждан неславянских национальностей, при оформлении аренды иностранным гражданам. Если вносится пол одного участника, следует внести ту же информацию о его контрагенте. В стандартных ситуациях лишние сведения, не несущие никакой пользы, вносить не следует.

https://www.youtube.com/watch{q}v=sQR5jUUyVTE

В положения основной части объект договора не вносится, так как он уже внесён во вводную часть, кроме указания его целевого назначения. То же касается сторон сделки и сведений о них, которые даются только во вводной части. Далее по тексту они вносятся как цедент и цессионарий. В документ должны входить следующие существенные положения:

  • целевое назначение объекта, согласно которому его следует использовать;
  • объём арендной платы;
  • срок аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • получение оплаты за переуступку (если она предусмотрена);
  • условия фактической передачи объекта в пользование;
  • ответственность сторон за неисполнение указанных положений;
  • условия расторжения договора.

По усмотрению сторон можно внести положение о действиях в ситуации неодолимой силы. К таковым относятся:

  • смерть или болезнь одного из участников;
  • арест участника сделки или недвижимости;
  • стихийные бедствия природного и техногенного характера.

Права и обязанности сторон

В заключении указываются такие необходимые и дополнительные нюансы:

  • число экземпляров документа;
  • условие нотариального удостоверения;
  • необходимость регистрации в Росреестре.

По завершении текста ставятся подписи контрагентов и указываются их паспортные данные.

Для юридических лиц обязательным является внесение во вводную часть:

  • наименования организации;
  • сведений о генеральном директоре или ином уполномоченном представителе;
  • на основании чего действует уполномоченное лицо (доверенность, устав компании).

Если предшествующие экземпляры удостоверялись нотариально, то текущий документ также требуется удостоверить у нотариуса.

В положении о правах и обязанностях следует внести те пункты, которые окажутся актуальными для настоящего соглашения. Передающая сторона обязуется:

  • передать объект к указанному сроку;
  • привести его в соответствующий вид;
  • оформить и передать всю сопутствующую документацию.
Предлагаем ознакомиться:  Как доказать отцовство в 2020 году

Она имеет право получить оплату за передачу арендных прав и требовать от цессионария добросовестного отношения к сделке.

Принимающая сторона также вправе притязать на своевременное получение недвижимости в состоянии, которое указано в договоре. Она обязана, согласно установленным положениям:

  • вносить арендную плату;
  • пользоваться недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
  • уплатить деньги за переуступку (если это предусмотрено);
  • уплатить пошлину за регистрацию;
  • принять объект и подписать акт приёмки.

Эти и другие права и обязанности, внесённые в положения договора, нужно выполнить в том виде, в котором они отражены документом. За их не исполнение может взиматься штраф, или сделка может расторгаться.

Нередко доверчивые граждане пускают на самотёк составление договора контрагентом или соглашаются с внесением неясных формулировок, допускающих интерпретацию. Впоследствии такая халатность может привести к печальным последствиям, если партнёр оказался недобросовестным. Ведь все внесённые положения придётся исполнять.

Необходимая техническая документация

Правильно составить договор переуступки права аренды можно по образцам:

  • Образец договора переуступки прав на земельный участок;
  • Образец договора для коммерческой недвижимости.

Данным договором прекращается право аренды у предшествующего арендатора. Оно возникает у его правопреемника. Поэтому сроки, в отличие от субаренды, здесь устанавливаться не могут.

В то же время нужно следить за тем, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не длился дольше, чем это указано в основном договоре аренды. В этом случае нужно смотреть положения первичного документа. Если изначально аренда устанавливалась на определённый срок, то из него следует вычесть срок нахождения объекта в аренде.

Многие правообладатели земель ошибаются, получая от муниципалитета участки, без указания срока аренды и подразумевая, что их можно переуступать на том же основании. Это не так. Отсутствие срока приравнивается к периоду в 49 лет, который предусмотрен для пользования землёй, если срок не указан. При оформлении договора нужно провести расчёты, исходя из данных параметров.

Если до конца аренды по основному договору осталось меньше года — сделку можно не регистрировать. В случае пролонгации арендных прав с собственником — регистрацию провести с момента пролонгации. В остальных случаях следует исходить из положения Федеральных законов о регистрации, которые оглашают её необходимость, если право на объект переходит более чем на один год.

Регистрация проводится после заключения договора сторонами. Подписав договор, они подходят в многофункциональный центр (МФЦ) с тремя его экземплярами и пакетом прилагаемых документов. Предварительно следует:

  • написать заявление по образцу;
  • уплатить пошлину.

Заявление пишет принимающая сторона, она же уплачивает пошлину в размере:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Оба участника сделки подходят в окошко к регистратору и предъявляют 3 экземпляра договоров и пакет прилагаемой документации, которая участвовала в сделке. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита — приблизительно через 10 рабочих дней. Но если стороны сделки подходят на регистрацию в разные дни — срок регистрации может продлиться до одного месяца.

Особенности оформления

Получение дохода

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Оформление документовhttps://www.youtube.com/watch{q}v=B6hrPt-TZpQ

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector